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本案本次汇报需要解决的问题问题一本案定位体系问题三项目功能分区建议问题二业态规划及产品发展建议问题四经营管理及盈利模式分析问题五投资分析及财务测算11.0本案定位体系………………………………………………………………………..P5-112.0业态规划及产品发展建议………………………………………………………P12-373.0功能分区建议…………………………………………………………………………P38-54目录4.0经营管理及盈利模式建议………………………………………………………P55-615.0投资分析及财务测算……………………………………………………………...P62-6926.0观点回顾及总结………………………………………………………………………P70-78本案定位体系1市场定位功能定位形象定位客户群定位档次定位产品销售及租赁定位4定位背景分析河西建材市场河西建材批发市场物业以“大棚式”“地摊式”为主,缺乏现代化、专业化规划运营的专业市场,应对市场需求变化的能力差,与顾客需求形成错位,粗放式经营。价值大卖场地摊式展示加工仓储交易大棚式商铺式第一代第二代第三代河西建材批发集中在“大棚式”“地摊式”时代,属于较低级的商业模式形态,进入门槛低,没有管理平台,难于实现商业价值;本案大市场若重新规划,必须从观念和理论上应有所突破,市场定位应把握产品升级与经营模式突破。本案定位体系—定位背景综合考虑,本案商业发展方向为:专业型商业市场区域属性约束条件该区域新城区,城市发展重点区域项目紧邻G303/304国道以及铁路干线沿线,区域适合延续当地产业商业发展历史,规模型商业地产开发;未来专业市场商贸/批发/交易/集散地项目地块周边环境交通条件/可视性/当地产业发展历史城市现存专业性商业分布特征内容详见本案《市场分析论证报告》本案定位体系---市场总体定位描述市场定位描述:通辽钢材、木材、建材商贸物流加工一站式集散地5通过地块指标分析,根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析,寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度:中端或中端偏低物业(根据不同的业态调整档次)指标顶级产品高端产品中高端产品中端产品中低端产品对外部景观的要求稀缺资源较高无对公共配套的要求弱较高经营环境适应性弱强对公共交通的依赖弱对场地规模的要求较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率的要求低层、低密低层、低密一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃基本匹配对成本价的适应性强强低成本对租金价格的限制市场制高点一般低价格地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合基本支持目标不支持本案定位体系四、档次定位6市场定位体系六、客群定位自营户和投资者;业态租赁购买观望建材578--木材13519钢材--235合计701554租赁50.36%购买10.79%观望38.85%自营户:本市场区域购买商户占10.79%;观望商户:通过后期营销推广引导商户购买本项目商铺,占38.85%;租赁户:占50.36%(通过营销推广手段引导投资客购买本项目商铺)投资客:1.本案周边老城区其他专业市场各经营业态业主/经营商家;2.来本地做生意的专业批发市场行销人员/分销商以及经营商;3.区域雄厚资金实力的个人,对商业市场有敏锐的前瞻性和理财能力,转租运营手段高超。7业态规划及产品发展建议2业态规划及经营品类建议产品发展建议专业型商业可行性业态取舍因素区域消费者的偏好区域市场饱和程度未被满足的市场需求经营者需求商家意愿与其他商业项目的差异化&+本案业态规划依据业态明细选择钢材√钢材加工√木材√木材加工√租赁√建材及其他管材、板材√陶瓷、涂料√门业、油漆√沙子、水泥等√机械、零配件等√本案商业业态可行性市场供需结构及本案业态可行性调研分析热点业态:钢材、建材、木材等辅助业态:机械零配件、仓储、银行、餐饮等9业态规划建议建材、装饰钢材交易钢材加工木材销售木材加工10租赁业态规划建议—主力“六大业态”11市场目前共有各类商户166户;抽样调研六大业态,共计调研各类业态商户基数86户,总户的一半以上;业态规划建议—配套业态建议木材区数量木材加工区数量钢材加工区数量建材商家数量租赁商家数量钢材区商家数量停车场3停车场5停车场6停车场8停车场0停车场5展台、展厅0展台、展厅0展台、展厅0展台/展厅5展台/展厅0展台/展厅0物流9物流1物流6物流17物流12物流13银行17银行5银行7银行21银行10银行17仓储2仓储1仓储1仓储13仓储5仓储6餐饮、水吧7餐饮、水吧0餐饮、水吧3餐饮/水吧14餐饮/水吧5餐饮/水吧9洗浴/SPA0洗浴/SPA0洗浴/SPA2洗浴/SPA8洗浴/SPA7洗浴/SPA11快捷酒店0快捷酒店0快捷酒店1快捷酒店3快捷酒店3快捷酒店3休息区0休息区0休息区1休息区1休息区0休息区0共调研商户1757241221合计86(市场共有各类商户166户),业态规划建议—配套业态建议业态钢材钢材加工木材木材加工建材租赁抽样基数2171752412合计86本案配套业态可行性调研分析重点参考:银行、仓储、物流辅助参考:停车场、餐饮、洗浴、快捷酒店等配套业态商户需求商户抽样基数百分比停车场278631.40%展台/展厅55.81%物流5867.44%银行7789.53%仓储2832.56%餐饮/水吧3844.19%洗浴/SPA2832.56%快捷酒店1011.63%休息区22.33%2755877283828102010203040506070809012业态规划建议建材、装饰钢材交易钢材加工木材销售木材加工13租赁业态规划建议:主力业态:如上图配套业态:银行、仓储、物流、停车场、餐饮等业态规划建议业态经营品类明细钢材及加工市场方管、圆管、角钢、槽钢、镀锌材、中板、卷板、冷板、花纹板、锰板、新抚、凌钢、螺纹钢、盘螺、盘圆、圆钢、铁板、镀角、无缝钢管、钢塑复合管、热镀角、工字钢、钢材加工、折弯、开槽等木材市场(含加工)板材、方材、檩材、建筑模板、原木破板、破条等建材市场钢、木门、防盗门、岩棉、毛毡、砂浆、焊接剂、瓷砖、五金电料、防水、涂料、白灰、珍珠岩、卫浴、板材;陶瓷洁具、管材、油漆、壁纸、地板、租赁市场架子管、扣件、丝杠、物流、派车、清水模版、步步紧、穿墙螺丝、移动脚手架、山型卡加工剪板、折弯、打孔、插桩、厢板、踏步牛羊槽、刮土板等本案业态经营品类建议1415经营品类----钢材、钢材加工业态种类经营品类钢材及加工方管、圆管、角钢、槽钢、镀锌材、中板、卷板、冷板、花纹板、锰板、新抚、凌钢、螺纹钢、盘螺、盘圆、圆钢、铁板、镀角、无缝钢管、钢塑复合管、热镀角、工字钢等商家举例16经营品类----木材及加工业态种类经营品类木材及加工板材、方材、檩材、建筑模板、原木破板、破条等商家举例业态种类经营品类建材钢、木门、防盗门、岩棉、毛毡、砂浆、焊接剂、瓷砖、五金电料、防水、涂料、白灰、珍珠岩、卫浴、板材;陶瓷洁具、管材、油漆、壁纸、地板商家举例17经营品类----建材18经营品类----建材19经营品类----建材(陶瓷/卫浴)业态种类经营品类陶瓷卫浴陶瓷(墙砖、地砖、艺术瓷、仿古瓷砖);卫浴、洁具(浴缸、钢板、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、便器、便斗、水槽卫浴配件)商家举例20业态种类经营品类灯饰民用灯具、工程用灯具、灯饰配件、其它照明设备及饰品商家举例经营品类----建材(灯饰)21业态种类经营品类安防、监控用品解码器、高速球、摄像头、监控机、探头、分配器、转换器、分割机、电视墙等商家举例经营品类----建材(安防、监控用品)22业态种类经营品类餐饮休闲娱乐快餐、休闲餐、网吧、台球、健身馆、茶艺馆、水吧、养生馆、足疗洗浴等商家举例经营品类----餐饮休闲娱乐业态规划及产品发展建议2业态规划及经营品类产品发展建议河西建材市场商铺户型类型需求统计分析业态开间进深单层面积(㎡)商户数量钢材销售区1210120212896968484其他------010钢材加工区208160112896668481木材区(含加工)12896201088010建材区1289642481921101212011121518033其他------02租赁128962812961112151809其他------03河西建材市场各业态主力户型如上表所示,其中描黑部分为各业态经营户为未来需求的主力户型,对本案商铺户型设计做出了指数参考。24各功能分区商铺户型设计参考指数业态开间进深标准户型面积一托一结构钢材(含加工)684896钢材区(简易房)2.5410--钢材区(内街商铺)4.583672木材(含加工)684896建材61272144租赁684896其他区684896户型规划参考说明:1.户型设计原则:实用、经济实惠、商户预期;2.户型面积根据不同业态而规划,对本案户型设计提供了导向性;3.该户型为理想状态规划,具体施工可根据实际情况做相应调整;本案各功能分区商铺户型设计指数参考25本案各功能分区堆场(或仓储)户型设计指数参考堆场户型规划参考说明:1.户型面积根据不同业态而规划,对本案户型设计提供了导向性;2.户型规划参考了临沂市场经营商家的现状,具备实用和实惠的优势;3.该户型为理想状态规划,具体施工可根据实际情况做相应调整;临沂专业市场(钢材、木材等)经营户堆场现状户型参考业态开间(米)进深(米)柱距(米)标准户型面积(㎡)钢材(线材区)927--243钢材(管材区)1818-246324-432木材市场2050-80--1000-1600本案专业市场(钢材、木材等)经营户堆场/仓储户型设计指数参考钢材市场(含加工)20196380木材市场(含加工)16------建材市场(仓储区)251008-8.4250026户型特点(背靠背)户型平面产品特点:商铺框剪结构,可自由分割组合。上下二层为一组;可一组一户,也可横向或竖向组合,根据商户意愿规划。户型建议:囊括了一托一、一托二格局;沿街商铺拐角均作一二托户型;根据不同业态调整建筑指数(开间、进深、层高和柱距等;本案产品发展建议—商铺A1B1A2B2A3B3A4B4A5B527建筑风格:现代、开阔、体现蒙东地区专业市场气质。建筑形式:产权式商铺分割(如上图所示)建筑格局:一托一/一托二;产权式商铺外立面产品发展建议—沿街商铺外立面建议28产品发展建议—停车场及物流建议停车场配置建议:方案一:设置在主出入口两侧规划停车位,货运、物流保持车辆出入畅通;方案二:市场内部划拨区域地块规划停车位,用于物流货运,但用地面积减少,货运出入车辆紊乱;我司建议:方案一可取2930市场标示、小品设计LOGO道旗产品发展建议—景观配套建议(建材区)本案功能分区建议3功能分区动线规划方案一规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积(㎡)建材商铺43661231392仓储118201944840钢材堆场132192050160商铺39681872钢材加工堆场2619209880木材销售区商铺26682496堆场26192034084.4木材加工区商铺25682400堆场25192025354租赁区商铺15681440堆场15192018543其他区商铺568480堆场519205802.6合计893----228744方案一各业态户型比例及面积建筑类型面积(㎡)规划数量层高(米)建筑结构商铺36672546F1:4F2:3.2一托一仓储4484011810露天堆场14382422910(航吊)棚架合计225336893----方案一业态户型比例及面积32方案二规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积(㎡)建材商铺27861220016326101920仓储72201927360620161920926194446219321216钢材堆场77201929260商铺188689024内街商铺474.581692钢材加工堆场2420199120219291102木材销售区商铺26682496堆场26192034084.4木材加
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