城市房地产抵押纠纷法院判例

第1页共38页=城市房地产抵押纠纷法院判例参考=汇通支行诉富利达公司用益物权抵押合同纠纷案1建设银行营业部诉山西万山钢铁公司等借款合同纠纷案3交通银行海南分行诉海南利辉房地产开发有限公司借款合同纠纷案11交通银行秦皇岛分行与秦皇岛万兆房地产开发有限公司抵押合同纠纷再审案13邝五女诉里仁房地产公司抵押贷款购房逾期不交房解除合同返还购房款案17上海三泷房地产开发有限公司诉中国建设银行上海市浦东分行、上海市申浦借款担保纠纷抗诉案18深圳发展银行宝安支行诉深圳南油房地产有限公司等房产抵押贷款合同纠纷案21石彦东诉吕志兵未履行保证义务即扣押反担保中设定的抵押物侵权赔偿案23杨春风、李俊香诉李雅文、邬铁权典当已设定抵押的房屋行为无效纠纷案26杨婉华诉张小菁房屋抵押贷款合同案27中国长城工业总公司诉中国光大银行等公司委托贷款合同纠纷案30中国银行合肥市桐城路分理处与合肥东方房地产有限责任公司、合肥合利物业发展有限公司借款、抵押担保合同纠纷上诉案33汇通支行诉富利达公司用益物权抵押合同纠纷案黑龙江省高级人民法院汇通支行诉富利达公司用益物权抵押合同纠纷案原告：交通银行哈尔滨分行汇通支行。负责人：朱伯华，行长。委托代理人：陈怀庆、王国云，交通银行哈尔滨分行汇通支行职员。被告：黑龙江省哈尔滨市富利达公共设施有限公司。法定代表人：李宝钧，总经理。原告交通银行哈尔滨分行汇通支行（以下简称汇通支行）因与被告黑龙江省哈尔滨市富利达公共设施有限公司（以下简称富利达公司）发生用益物权抵押合同纠纷，向黑龙江省高级人民法院提起诉讼。原告诉称：被告向我行借款人民币６１０万元和美元１００万元，以其对富利达地下商贸城享有的管理权和出租权作为借款抵押担保。借款期满后，虽经我行多次催收，被告至今仍欠本金及部分利息未还。请求法院判令被告偿付借款本金及利息。被告如不能偿还，应当按照约定将富利达地下商贸城的管理权、出租权转给我行行使，并承担本案诉讼费用。被告未作答辩。黑龙江省高级人民法院经审理查明：１９９５年１０月３１日，被告富利达公司为装修富利达地下商贸城，与原告汇通支行签订了两份借款合同，约定：汇通支行分别借给富利达公司人民币６１０万元、美元１００万元。人民币借款以月利率１０．９８‰计息，美元借款以年利率７．２％计息。借款期限分别为４个月、５个月。双方同时签订了两份抵押合同，第2页共38页约定：富利达公司以其对富利达地下商贸城（面积１万平方米）拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。汇通支行于签约当日分三次向富利达公司发放了人民币６１０万元和美元１００万元的贷款。这笔借款到期后，汇通支行仅收回利息人民币１１３８６２．６０元和美元１１２４３．８４元。至１９９７年９月２０日，富利达公司欠汇通支行借款本金人民币６１０万元、美元１００万元，利息人民币１７２６１２８．３元、美元１４６８６０．２８元。汇通支行因此提起诉讼。另查明：座落于哈尔滨火车站站前广场西北部的富利达地下商贸城（面积１１１７８平方米），是哈尔滨市人民政府有关部门修建的地下设施。在修建过程中，被告富利达公司的前身哈尔滨太和珠宝有限公司曾投资约５０００万元参与建设，哈尔滨市人民政府有关部门为此于１９９３年下达文件确定：该项设施的产权归国家所有，富利达公司对投入建设部分有长期使用管理权、出租权。市人民政府有关部门对富利达地下商贸城的长期使用管理权、出租权因现在的权利人不能履行债务而转移给他人行使一事，表示同意。黑龙江省高级人民法院认为：原告汇通支行与被告富利达公司签订的两份借款合同，符合《借款合同条例》的规定，合法有效。富利达公司未偿还到期借款，是违约行为，依照《借款合同条例》第十六条的规定，应当承担偿还借款及利息的责任。本案当事人约定的担保合同，其标的是富利达公司对富利达地下商贸城享有的长期管理权、出租权，系用益物权。《中华人民共和国担保法》关于“抵押和抵押物”的规定中，用以抵押的财产一般是抵押人享有所有权的财产。富利达公司不是富利达地下商贸城的所有权人，没有对该不动产的处分权。其抵押给汇通支行的，仅仅是富利达地下商贸城的长期管理权和出租权。但是，该公司对富利达地下商贸城享有的长期管理权和出租权，是能够给权利人带来利益的财产权利，行使权利的结果完全能够达到保证债务履行的目的。将这种用益物权用于抵押，担保法虽然没有明文规定许可，但是也未明文禁止，而且富利达地下商贸城的所有权人对因该抵押引起的用益物权转移表示同意。这种情况与担保法第三十四条关于“依法承包并经发包方同意抵押的荒地使用权”可以抵押的规定相类似。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条以及第五十五条的规定，富利达公司与汇通支行在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，意思表示真实，既不违反法律规定，也不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，应为有效合同。依照担保法第五十三条的规定，原告汇通支行在被告富利达公司不能按期履行还款义务的情况下，有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。担保法第四十三条规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人”。本案当事人签订的抵押合同未办抵押物权登记，如果出现其他有抵押权的人要求以同一抵押物受偿时，应当依照担保法第四十三条的规定和第五十四条规定的顺序清偿。综上，黑龙江省高级人民法院于１９９７年１２月１６日判决：一、被告富利达公司在本判决生效后十日内偿还原告汇通支行借款本金人民币６１０万元、美元１００万元，支付利息人民币１７２６１２８．３元、美元１４６８６０．２８元（利息计算至１９９７年９月２０日），至本判决生效期间的利息按双方合同约定计算。二、被告富利达公司逾期不履行判决，以富利达公司抵押的富利达地下商贸城的用益物权折价或以拍卖、变买该用益物权所得价款抵偿给汇通支行。案件受理费８２０６０元，由被告富利达公司负担。第一审宣判后，双方当事人均未提出上诉。第3页共38页建设银行营业部诉山西万山钢铁公司等借款合同纠纷案北京市第一中级人民法院民事判决书（１９９９）一中经初字第４５８号原告中国建设银行营业部，住所地北京市西城区金融大街２５号。负责人朱晓黄，总经理。委托代理人于杰，贝朗律师事务所律师。委托代理人林晓军，职员。被告山西万山钢铁有限公司，住所地山西省孟县兴道村。法定代表人洪宝山，董事长。被告北京市大兴县新兴住宅合作社，住所地北京市大兴县黄村滨河西里。法定代表人刘希永，总经理。委托代理人穆静，北京市正合律师事务所律师。委托代理人王文玲，北京市大兴县房管局法制科科长。第三人北京市丰台区小瓦窑农工商联合公司，住所地北京市丰台区吴家村。法定代表人贾振林，经理。委托代理人王鑫，北京市丰台区对答法律事务所法律工作者。原告中国建设银行营业部（以下简称建行营业部）诉被告山西万山钢铁有限公司（以下简称万山公司）、被告北京市大兴县新兴住宅合作社（以下简称新兴住宅合作社）、第三人北京市丰台区小瓦窑农工商联合公司（以下简称小瓦窑农工商公司）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行营业部的委托代理人于杰，被告新兴住宅合作社的委托代理人穆静、王文玲，第三人小瓦窑农工商公司的委托代理人王鑫均到庭参加诉讼。被告万山公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行营业部诉称，１９９５年１２月２９日，我方与被告万山公司签订９５年营房字第８８号借款合同，约定被告万山公司向我方借款人民币３０００万元，期限１１个月，自１９９５年１２月２９日至１９９６年１１月２８日，月息１．２０６％。１９９６年１月２５日，被告新兴住宅合作社与我方签订９５年房抵字第８８号抵押合同，为被告万山公司的上述借款提供担保，约定合同项下抵押财产作价６１０７万元，实际抵押金额３０００万元。被告新兴住宅合作社办理了房屋所有权抵押证明。贷款期限过后，被告万山公司没有归还借款，我方于１９９７年２月２０日向其催收逾期欠款；３月１日，被告万山公司承诺４月１０日前还款１５００万元、１１月２７日前还款１５００万元。同年５月２０日，被告新兴住宅合作社与我方签订充抵押协议，确认其继续履行担保责任。但两被告至今没有履行各自义务。请求法院判令：（一）被告万山公司返还贷款本金人民币３０００万元、利息１０５９５２９９．９１元；（二）被告新兴住宅合作社以其押物承担保证责任；（三）被告承担本案全部诉讼费用。原告建行营业部为支持其诉讼请求，举证如下：１．１９９５年１０月３１日贷款申请书证明被告万山公司及万山公司北京办事处为万山大厦建设项目，向原告建行营业部申请贷款金额人民币５０００万元，并同意以万山钢铁厂、汽车及万山大厦提供抵押担保。２．９５年营房字第８８号借款合同第4页共38页１９９５年１２月２９日，原告建行营业部与万山公司北京办事处签订。证明原被告之间存在借款关系。合同约定借款金额人民币３０００万元，用途流动资金；自１９９５年１２月２９日至１９９６年１１月２８日；月息１．２０６％，按季结息；借款由被告新兴住宅合作社提供担保。该借款合同规定了附加条款，约定“对逾期和挤占挪用贷款，分别按２．１６％（日利率万分之六）和２．８８％（日利率万分之八）的利率计收利息”。３．贷款转存凭证１９９５年１２月３０日，原告建行营业部将３０００万元贷款转存到万山公司北京办事处账户，万山公司北京办事处在该转存凭证上加盖财务专用章。４．９５年房抵字第８８号抵押合同及补充条款拍％年１月２５日，被告新兴住宅合作社与原告建行营业部签订，约定新兴住宅合作社以滨河西里１号楼（两幢单体）的房地产总价值为９５年营房字第８８号借款合同提供抵押担保，抵押财产作价人民币６１０７万元，抵押率为４９％，实际抵押额人民币３０００万元。抵押期限自１９９５年１２月２９日至１９９７年５月２８日。５．房屋所有权抵押登记证明证明抵押合同约定的抵押物已进行抵押登记。６．１９９７年２月２Ｄ日催收逾期贷款通知书证明原告建行营业部向万山公司北京办事处催收逾期贷款。万山公司北京办事处收到后在回执上加盖印章。７.１９９７年３月１日万山公司北京办事处函证明万山公司北京办事处曾致函原告建行营业部，提出还款计划。８．抵押补充协议１９９７年５月２０日．被告新兴住宅合作社与原告建行营业部签订，约定“将９５年房抵字第８８号抵押合同的期限延长至１９９７年１２月３１日，其他条款依然有效”。被告新兴住宅合作社对上述证据的真实性没有异议。第三人小瓦窑农工商公司称不知道此事，上述证据材料与其无关。被告万山公司未答辩。被告新兴住宅合作社辩称，（一）原告建行营业部在诉状中的被告主体不是“借款合同”和“抵押合同”的主体，借款合同的借款方是万山公司北京办事处，且万山公司北京办事处不能直接从事经营活动，根据有关规定，对不能以自己的财产独立承担民事责任的非法人单位，应由其上级主管单位承担责任，原告建行营业部应将万山公司北京办事处列为共同被告；（二）原告建行营业部在本案借贷关系上有严重的过错，应承担主要过错责任。借款合同的借款方万山公司北京办事处不具备借款条件，但原告仍然将３０００万元借款发放给办事处，致使贷款不能回收，对此，原告负有不可推卸的严重过错；（三）因原告的主要过错导致本案主合同无效，故抵押担保合同亦属无效。原告建行营业部针对被告新兴住宅合作社关于应将万山公司北京办事处追加为本案共同被告的请求，提出，根据法人依法设立的分支机构没有领取营业执照以设立该分支机构的法人为当事人的有关规定，万山公司北京办事处没有资格成为本案被告。在诉讼过程中，被告新兴住宅合作社申请追加小瓦窑农工商公司为本案第三人，理由为：（一）小瓦窑农工商公司以自己的房屋产权向我方作了反担保。１９９５年７月３日，小瓦窑农工商公司用其座落在北京市丰台区小屯路８号的招待所为万山公司提供了担保，担保函内容为“我公司愿以座落在丰台区小屯路８号房屋产权８６６０．４平方米、地号п－２－１－３３－９（４）作为山西万山钢铁有限公司北京办事处向贵处贷款的担保抵押物，并同意按有关条例执行、