城市房地产管理法

城市房地产管理法第一节概述一、房地产概述•房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。•房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。二、房地产法立法概况•房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。•《土地管理法》•《城市房地产管理法》•《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》•最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释•《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物权法》•房地产法体现私法上的意思自治和权利保护，属于民法特别法。•由于房地产的特殊性，使国家干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此属于经济法的范畴。•国家干预通过行政法规、政策的方式予以实现，认为属于行政法的范畴。•边缘性二、管理体制•房地产分管•建设部门、土地部门第二节房地产开发用地管理•一、土地所有权的归属•国家《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。•集体•《土地管理法》第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。征用土地的补偿安置•征地费用一般由以下几部分构成：••①土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。•该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍•••②安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。•为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。最高额限制•经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。③青苗补偿费④地上附着物补偿费⑤新菜地开发建设基金⑥土地复垦费或耕地开垦费二、土地使用权出让•（一）概念•国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。法律特征•土地出让方只能是国家（禁止集体土地有偿出让）小产权房•个人合作建房•客体是一定年限的国有土地使用权•是要式法律行为：书面合同；办理登记手续（二）出让的方式•《房地产法》第13条：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。•拍卖出让招标出让协议出让（三）土地使用权的最高年限•1、住宅用地70年•2、工业用地50年•3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年•4、商业、旅游、娱乐用地40年•5、综合或者其他用地50年房屋买卖合同关于土地使用权的条款•1、70年还是50年•2、年限缩短未告知是否构成欺诈•3、年限缩短对房屋所有权是否有影响（四）土地使用权终止•1、使用期限届满•2、根据社会公共利益的需要提前收回•3、因逾期开发被无偿收回•4、土地灭失（四）土地使用权续期•使用期满，最迟应于届满前一年申请续期限。批准的，重新签订合同，支付土地使用权出让金。三、土地使用权划拨•（一）概念•经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（二）划拨的范围•国家机关用地和军事用地•城市基础设施用地和公益事业用地•国家重地扶持的能源、交通、水利等项目用地；•法律法规规定的其他用地安置房屋、经济适用房注意•土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。•划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。四、城市房屋征收（拆迁）•《城市房屋拆迁管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋拆迁进程•伴随着：暴力、暴利（一）立法背景•2007年3月，全国人大通过物权法。物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。2007年8月，修改了城市房地产管理法，增加规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”•该立法授权作出后，2007年12月，国务院常务会议首次审议了国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例，但未获通过。•在2010年1月29日和12月15日，国务院法制办两次就征收条例公开征求意见，开了行政立法两次征求意见的先例。•2011年1月19日，国务院总理温家宝主持的国务院常务会议原则通过了征收条例。21日，温家宝签署第590号国务院令，正式公布征收条例。•（二）房屋征收的概念和种类•1、房屋征收的概念•房屋征收是指根据公共利益需要，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施，并给予公平补偿的行为。公共利益•《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条•为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：•（一）国防和外交的需要；•（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；•（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。•第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。•经地方人大批准。公共利益的最后判断权交由地方人大负责。•两次的征求意见稿中，都规定了国家机关办公用房建设的需要属于公共利益，但不少人对此有不同意见。条例删除了这一规定，并增加了“外交需要”为公共利益。2、征收主体••第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。•第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。•房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。重大转变•由政府许可拆迁转变为国家依法征收，与商业开发彻底分开。这标志着国家公共利益征收与商业开发拆迁许可混为一谈的拆迁模式已成为历史。••政府是唯一的征收补偿主体。这意味着公益性征收、补偿的主体只能是政府，而不再包括开发商。3、先补偿、后搬迁•第二十七条•实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。•任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。4、补偿•第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。•但违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。•第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。•第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。•第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。•如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人不轮候、不排队，优先享受住房保障，这也充分体现了物权法第四十二条中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。（三）严格征收的程序•第一，明确规定了符合公共利益的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划等要求，从而可以通过代表民意的各级人大机关在制定和审议规划时，判断有关建设活动是否符合社会公共利益。•第二，完善了征收决定程序。如，征收决定做出前，应当进行社会稳定风险评估，并且要求征收费用补偿足额到位。•第三，明确了强制搬迁程序。•条例取消了行政强制搬迁，完全通过司法程序进行强制搬迁。•第四，完善了救济途径。•条例给被征收人提供了充分的行政救济和司法救济途径。被征收人对于征收决定、补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。对于不履行补偿协议的一方，可以提起诉讼。第三节房地产交易管理•一、房地产交易的概念••房地产交易就是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。二、房地产价格的评估•对房地产的合理价格所进行的科学估算。•第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。三、房地产转让•（一）房地产转让的概念•房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。•（二）房产转让•1、一手房出让•出让方已经支付了全部土地出让金，取得土地使用权证书；•经过批准•包括现房销售和期房销售注意的问题•1、审查房地产开发企业资格•审查卖方的《企业法人营业执照》及《房地产开发企业资质证书》。卖方《企业法人营业执照》上有无房地产开发经营范围。2、审查房地产开发企业提供的房屋销售文件•《城市房地产管理法》规定，商品房预售，应当符合下列条件：•已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（《国有土地使用证》）；•持有建设工程规划许可证•按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（《商品房预售许可证》）《建筑法》规定，建筑工程应当领取《建筑工程施工许可证》。3、审查现房销售资质•商品房现售，应当符合以下条件：•（一）房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；•（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；•（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证•（四）已通过竣工验收；•（五）拆迁安置已经落实；•（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；•（七）物业管理方案已经落实。四、审查商品房买卖合同•土地使用权的性质•土地使用权的期限•付款期限及违约责任•交付房屋期限及违约责任•相关配套•验收方法五、常见纠纷•①预售方主体资格不合格；•在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括《商品房预售许可证》）均是以提供土地方名义办理的，只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。②购买了不具备法定销售条件的商品房•开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。•签约前应当解押。处于抵押状态的房地产不能进行网上签约备案，销售方必须