城市房地产管理法PPT

第一节城市房地产管理法概述一、房地产、房地产市场及房地产业（一）房地产房地产是土地、房屋财产的总称。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用。房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。（二）房地产市场我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。1．综合功能。房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能。2．多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3．法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4．国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。（三）房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”我国房地产业发展中存在的主要问题：（1）在房地产交易方面，房地产市场供需渠道不畅，有效需求不足（2）在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按揭、重复抵押现象严重（3）在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发项目结构不合理，高档楼盘积压严重（4）在房地产管理方面，政府多头管理，人人有权、人人无责，监管力度不够（5）在房地产消费方面，居民“存十用一”的消费观念有待转变二、城市房地产管理法（一）城市房地产管理法的概念是调整城市房地产关系的法律规范的总称。１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。具体包括：1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4．城市房地产规划关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。（二）城市房地产管理法的体系1，房地产开发用地（土地使用权出让、土地使用权划拨）2，房地产开发3，房地产交易（房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构）4，房地产权属登记管理（三）城市房地产管理法的基本原则1．土地公有原则2．土地有偿使用原则（国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。）3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4．房地产综合开发原则5．城镇住房商品化原则6，宏观调控与市场调节相结合的原则（国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。）第二节土地管理法律制度一、土地管理法的概念土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度下的一项重要法律制度。土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议第二次修正《中华人民共和国土地管理法》。司考题28．关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合《土地管理法》规定？A．种植业、林业B．种植业、林业、畜牧业C．种植业、林业、畜牧业、渔业D．种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业C．种植业、林业、畜牧业、渔业二、土地管理法的基本内容包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等。修改后突出点：第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第三，加大查处土地违法行为的力度。司考题75.关于国有土地，下列哪些说法是正确的？A.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地B.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用C.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用D.国有土地使用权可以有期限，也可以无期限A.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地B.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用C.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用D.国有土地使用权可以有期限，也可以无期限三、我国基本土地制度1．实行土地的社会主义公有制(国家、集体)2．国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使3．不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让4．国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地5．国家依法实行国有土地有偿使用制度6．国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权四、国有土地有偿使用制度（一）土地使用权出让：1、土地使用权出让的概念、特征：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。）2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。（二）土地使用权转让1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。3、土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。下列土地使用权禁止转让（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。74．根据《土地管理法》规定，在下列哪些情况下使用集体土地从事建设不需要经过国家征收？A．兴办乡镇企业B．村民建设住宅C．乡村公共设施建设D．乡村公益事业建设A．兴办乡镇企业B．村民建设住宅C．乡村公共设施建设D．乡村公益事业建设（三）土地使用权出租1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。2、土地使用权出租的法律后果：（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。（四）土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。（五）国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。（六）土地使用权的终止五、国有土地使用权的划拨1、土地使用权划拨的概念和范围（1）土地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该