城市轨道交通沿线房地产价格的影响

Logo城市轨道交通沿线房地产价格的影响因素分析小组成员：孙响响（11125162）陶利曼（11125163）王慧珍（11125164）赵晓娇（11120715）周荃（11120716）——以北京地铁13号线为例LogoCompanyLogowww.themegallery.com目录课题背景1数据分析2总结3LogoCompanyLogowww.themegallery.com1课题背景研究意义改善周边物业的可达性提高土地开发强度提高了周边土地和房地产价值历年研究成果Linneman(1980)研究发现，房价变化的15％-50％是由邻里因素引起的多伦多的研究表明，围绕城市轨道交通车站附近的房地产地租曲线的斜率变陡叶霞飞、蔡蔚发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过远离轨道交通地区LogoCompanyLogowww.themegallery.com2数据分析1234相关性分析方差分析影响因素数据来源对比分析LogoCompanyLogowww.themegallery.com影响因素：区位因素•环数•城区•dCBD•dStation结构因素•占地面积•建筑面积•楼盘类型•装修程度•绿化率2.1数据来源与影响因素数据来源：搜房网和搜狐焦点收集了新建商品住宅小区的开发建设资料共90条，最终采用房价样本数据59条。沿线3.6公里范围作为研究区域北京地铁13号线邻里因子•学校•医院LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系，并对圈层变量进行控制，分析各圈层楼盘价格影响因素与楼盘价格的相关关系。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—区位因子（1）各环楼盘房价与区位因子的相关性相关系数区位因子距CBD距离距站点距离三环及三环以内-0.2405-0.0941三环至五环-0.0760-0.2436五环至六环及以外0.02620.3922LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—区位因子（2）距城市商业中心（CBD）的距离：在市区范围内，越接近在繁华地段，房价就相对越高。越靠近郊区的房子，其房价与距CBD距离这个因素的相关性就越小，甚至会出现正相关关系，如：别墅类住宅。距地铁站点距离：三环以内，城市发展较成熟，主要是经济因素的影响，交通便利，距站点距离对房价的影响很小在三环至五环地区，交通相对来说不便利，替代交通工具少，距站点距离这个因素就显得比较重要了五环以外地区，距离站点越远的房价相对越贵，我们分析有以下原因：•建筑面积的影响：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的•绿化率的影响：就统计数据可以看到，五环外的楼盘绿化率相对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿色的自然环境的追求，而距离站点越近，会有噪音污染问题LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—结构因子（1）各环楼盘房价与结构因子的相关性相关系数结构因子占地面积建筑面积装修程度绿化率三环及三环以内0.29990.54240.247890.0364三环至五环0.16640.19430.3685780.0987五环至六环及以外0.19310.14440.0651710.3731LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—结构因子（2）占地面积：正相关，且三环以内占地面积与价格的相关性程度较高建筑面积：正相关，三环以内的相关系数为0.5424，属于显著相关，三环以外的相关性相对来说较小装修程度：正相关楼盘绿化率：正相关LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—邻里因子（1）各环楼盘房价与邻子因子的相关性相关系数邻里因子附近是否有学校附近是否有医院三环及三环以内--三环至五环0.1963-五环至六环及以外0.15340.1534注：三环及三环以内无法测算楼盘价格与邻里因子相关性的原因是所找楼盘样本附近均有学校和医院，即其样本值均为“1”LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—邻里因子（2）附近是否有学校三环至五环与五环以外，价格与附近是否有学校的相关系数分别为0.1963和0.1534，呈正相关。在收集相关资料的时候，我们就发现学校是一个比较重要的因素，几乎每个房源附近都是有中小学校的，以保证买主的基本需求。而且还发现，在一些名牌大学附近的房源，房价会普遍偏高很多。附近是否有医院五环以外，价格与附近是否有医院的相关系数为0.1534，呈正相关。由于郊区医院分布不多，所以这个因子就显得比较重要。而在市中心或者靠近市中心的地区，由于医院密集，医院分布也比较均匀，所以每个房源附近都会有相应的医院。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—分城区研究（1）各城区楼盘价格与影响因素的相关系数相关系数东城区西城区海淀区朝阳区昌平区区位因子距CBD距离-0.6568-0.4497-0.16250.0178-0.1797距站点距离-0.4708-0.4237-0.1753-0.1520-0.4855结构因子占地面积0.1835-0.22320.48370.2729建筑面积0.64120.77340.06120.47890.5294装修程度-0.30380.37780.30780.2936绿化率-0.09349-0.0426-0.0726-0.1742-0.1014邻子因子附近是否有学校---0.0422-0.7703学校是否有医院-----0.7703LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—分城区研究（2）区位因子距城市商业中心的距离•除了朝阳区，其他区的房价与距CBD距离的相关系数都为负，即房价随距离CBD的距离呈负相关，即在这些区内，距离CBD越近，房价越高。朝阳区的相关系数r为0.0178，虽然为正相关，但相关性较低。这是由于朝阳区地处CBD繁华商圈，因此距离的远近对房价影响不大距地铁站点距离•无论是靠近市中心的东城和西城区还是郊区的昌平区，房价与距离轨道交通的距离的相关性都是呈负相关，即随着距离站点距离的增加而下降。这表明，房价与轨道交通站点之间距离是又关联性的，与站点的距离越近，轨道交通对于房地产价格的作用越明显LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.2相关性分析—分城区研究（2）结构因子各区的房价都与各种结构因子呈正相关，特别是处于郊区的昌平区，绿化率的影响较其他各区要高。以上说明，房价的影响是多样性的，城市建设与轨道交通建设相配合才能最大程度地发挥轨道交通引导城市空间调整的作用．并且城市的不同地区必须采取不同的发展策略。邻里因子靠近市中心的城区，包括东城区、西城区、海淀区，楼盘与邻里因子关系不大。这是因为靠近市中心，学校、医院等配套设施较为齐全并且较为密集，因此楼盘与这些影响因素关系不大，而在其他区域，由于配套设施较少，因此设施水平对楼盘价格影响较大，与区位因子的影响相当。特别是处于郊区的昌平区，到学校和医院的方便程度，对楼盘价格有很大的影响。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3方差分析地铁站点对房价的影响分析商业中心（CBD）对房价的影响LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（1）三环及其以内方差分析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间564083748.35112816749.70.75780.59052.7109组内297744904820148872452.4总计354153279625在三环及其以内，P-value=0.5905ɑ，故不拒绝原假设，说明距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（2）三环及其以内各距离段平均价格050001000015000200002500030000350004000045000500000.5km以内0.5~1.0km1.0~1.5km1.5~2.0km2.0~2.5km2.5km以外三环及其以内LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（3）结合各距离段的平均价格可以看出，在1.0km以内，价格的变化程度并不大，但其平均价格明显要比1.0km以外的高，而且在0.5~1.5km房价变动有明显的趋势：距离站点越近，房价越高。因此可以说明，在三环及其以内虽然整体来看地铁站点对房价没有显著性的影响，但是分段研究的话，在0~2.0km的距离范围内，距离站点的距离越近，房价就会越高。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环至五环（1）差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间927055555.651.85E+0819.516960.0170229.013455组内2850000039500000总计955555555.68三环至五环方差分析结果在三环到五环内，P-value=0.017022ɑ，故拒绝原假设，距地铁站点的距离对楼盘的价格有显著影响。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环至五环（2）三环至五环各距离段平均价格三环至五环各距离段平均价格010000200003000040000500006000070000800000.5km以内0.5~1.0km1.0~1.5km1.5~2.0km2.0~2.5km2.5km以外三环至五环LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—三环至五环（3）结合三到五环的各距离段的平均价格，可以发现，从研究样本总体来看，地铁站点对周边房价具有显著性的影响，且这种影响在0~2.0km的范围内尤其显著。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.3地铁站点对房价的影响—五环至六环五环至六环方差分析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间4.17E+085833537501.9454950.1363852.772853组内7.71E+081842844491总计1.19E+0923在五环到六环内，P-value=0.136385ɑ，故不拒绝原假设，距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.4商业中心对房价的影响—三环及其以内（1）三环及其以内方差分析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间1.27E+095253297333.11.8188390.1695792.901295组内2.09E+0915139263228.8总计3.36E+0920在三环及其以内，P-value=0.169579ɑ，故不拒绝原假设，说明距商业中心的距离对楼盘的平均价格没有显著影响。LogoCompanyLogowww.themegallery.com2.4商业中心对房价的影响—三环及其以内（2）三环及其以内距CBD不同距离段的平均价格0100002000030000400005000060000700000.5km以内0.5~1.0km1.0~1.5km1.5~2.0km2.0~2.5km2.5km以外三环及其以内LogoCompanyLogowww.them