德思勤--房地产项目价格制定体系

前期市场资料汇总汇亚地产市场部2013-07-28目录：一、城市发展概况二、项目所在区域房地产市场数据三、客户情况分析一、城市发展概况威海市概况地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口280.5万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区，和威海市工业技术新区。城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市”中国首批“国家环境保护模范城市”“改善人类居住环境全球最佳范例城市”联合国最适合人类居住城市之一全国重要的海洋产业基地主导产业：·海洋产业—近海养殖、远洋捕捞、海产品加工、出口运输·加工制造业—船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺服装加工、食品医药业·旅游度假业—素有“东方夏威夷”之美称。建有多处体育公园、高尔夫球场、游艇俱乐部、海水浴场。城市布局威海主城中区（环翠中心区）：面积374平方公里，人口31.6万。包括旅游，人居，文化，行政办公和商业服务、金融等六大职能。威海主城西区（高区）：面积122平方公里，人口18.3万。职能包括文教科研、科技研发、高技术工业、一类工业、旅游、居住等。威海主城南区（经区）：面积198平方公里，人口12.2万。职能包括普通工业、居住等。工业新区：面积297平方公里，人口7.9万。工业为主。带状城市格局，城市格局向东南西发展；现拘泥于沿海地区，往内陆延伸不够；四个片区联系松散，连接道路较少，这都对房地产市场造成一定影响。威海市经济GDP：2012年威海市GDP总量达到2337.88亿，2008-2012年平均年增长率达到8%。人均消费性支出：11年达到17002元，近几年来平均年增长率超过10%.威海市人口威海市户籍人口增长缓慢，自然增长连续12年保持负增长。威海市区年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长10%左右。威海市三大产业2010年三产比例：2：12：9威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大随着威海市旅游资源的不断开发，第三产业必将引来新的机遇1.一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。3.三条发展轴三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。城市规划“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。一线、多核、多组团“一线”—指总长157.5公里的市区海岸线，严格保护海滨地区生态环境，合理利用海岸资源，产业发展以旅游度假业为主。“多核”—指规划区内总面积共356.3平方公里，数量达46座的大小山体绿核，应严格保护，构成威海山海交融的重要景观特色。“多组团”—指威海市区“一主五片”的多组团结构，一主是指以环翠中心区为基础，联合西部城区（高区）、南部城区（经区）共同发展为威海主城区。二、项目所在区域房地产市场数据威海市11年至13年住宅土地供应情况经区11年至13年住宅土地供应情况经区住宅销售数据分析商品房开工、竣工、销售面积瀚城周边竞品项目月均去化情况项目名称面积段供给面积需求面积供给套数需求套数当年供求比月均销量（2012至今）成交均价海港城40-115m2162052m279557m24547119249.09%307580阳光海上城45-260m2256000m26597m21002852.58%7.76846北港富海家园78m256385m231990m2158628556.73%3.13889五洲太阳城60-360m2867700m298387.6m2249394311.34%2.53591九龙明珠90-200m2200000m235113.68m2365536517.56%4.7561552013上半年威海市经区商品房成交TOP11排名项目名称成交套数排名项目名称成交套数1华新家园5557半山威尼斯1542东骏阅山3348蓝星万象城1323华夏山海城3099富安花园1234蔚海新天地30010翡翠城1135金域仕家18811瀚城1106高新锦绣北山1542011-2013年公寓供求结构面积段供给面积需求面积供给套数需求套数当年供求比月均销量201150-8018000081000327314720.45122201245-7522500090000375015000.4125201340-751237504950019037610.41262011-2013年写字楼供求结构面积段供给面积需求面积供给套数需求套数当年供求比月均销量201180-100880003520015005700.3847201270-951100003850018006300.3552201360-11060500217809913560.36592011-2013年住宅供求结构面积段供给面积需求面积供给套数需求套数当年供求比月均销量201180-13520637994127592064041280.20344201285-12025479005605382525055560.22463201380-12014013453223091401432230.235372011-2013年商铺供求结构面积段供给面积需求面积供给套数需求套数当年供求比月均销量201160-200277500138750210010500.587201250-200370000203500274015070.55125201355-2001998007992014800.4898住宅排名TOP5排名单价总金额建筑面积成交套数华润威海湾九里98816753897005750687华新家园4614288836400600000626蔚海新天地4908266995200500000544嘉祥景苑4108223064400400000543天东家园4329222077700400000513商铺排名TOP5排名单价建筑面积威高广场26158375000奥特莱斯16009100000白马义务商贸城1598080000凯悦国际1059958000韩国风情街767586000北港富海家园开发公司威海锦江环发地产有限公司项目位置威海市环翠区抱海大酒店东南侧入市时间2010-06-26基本情况占地面积31907平方米建筑面积56384平方米容积率1.2均价5220建筑类型板楼多层小高层高层建设户数1891户型配比两居305、三居100毛坯/精装修毛坯产品细节产权性质70年车位待定绿化率43%物业费0.3交通11路，53路车沟北村下车即到生活品质周围配套威海新港码头，距离汽车站、火车站4公里小区配有大型停车场，娱乐休闲广场，商业步行街建筑立面高档弹性外墙涂料主力户型79平方米住宅项目概况北港富海家园2室2厅1卫1厨78平方米北港富海家园2室1厅1卫1厨79平方米海港城开发公司北港房地产开发有限公司项目位置经区九龙湾入市时间2011-08基本情况占地面积72735平方米建筑面积160000平方米容积率1.75均价7395建筑类型酒店公寓/商业/住宅建设户数602户型配比一居180两居100毛坯/精装修毛坯产品细节产权性质70年车位1020个绿化率35.5%物业费待定交通53路，11路车沟北村下车生活品质周围配套中小学：实验小学、皇冠小学、威海二中。综合商场、银行、医院内部配套：银行、大型超市、邮局、幼儿园、酒吧、咖啡吧、健身房、餐饮、特色商业建筑立面花岗岩主力户型80平方米2室1厅1卫1厨66.35㎡3室2厅1卫1厨89.00㎡3室2厅1卫1厨103.00㎡2室2厅2卫1厨112.00㎡4室2厅2卫1厨115.00㎡五洲太阳城开发公司威海五洲基业房地产开发有限公司项目位置经区海埠路330号（城子村）入市时间2011-05基本情况占地面积103万平方米地上建筑面积86.77万平方米容积率1.05均价4959建筑类型板楼低层高层建设户数5000户型配比一居105两居190三居100毛坯/精装修毛坯产品细节产权性质70年车位地下停车位6-6.5万绿化率60%物业费0.8交通项目通有11、40、53、107、111、112公交车生活品质周围配套中小学：威海二中五洲太阳城设有学校、会所、邮局、银行、康体中心、休闲广场建筑立面高档弹性外墙涂料主力户型92平方米阳光海上城开发公司威海鑫仁泉房地产开发有限公司项目位置经区威海经区九龙湾大庆路东入市时间2012.9基本情况占地面积8.3万平方米建筑面积25.6万平方米容积率2.50均价6090建筑类型高层建设户数649户型配比一居140二居300三居105四居50毛坯/精装修毛坯产品细节产权性质70年车位共2400左右个车位绿化率43.5%物业费待定交通楼盘位于威海经区九龙湾大庆路东首（海警训练基地对面）汽车站向东5分钟，11、24、35、53、111路公交车经过生活品质周围配套学校：威海二中，购物：齐鲁商城医疗：经区医院双语幼儿园、篮球场、商服、物业、文化中心、五星级酒店及写字楼建筑立面高档弹性外墙涂料主力户型89平方米1室1厅1卫1厨48.00㎡2室2厅1卫1厨66.00㎡2厅1卫1厨91.00㎡3室2厅1卫1厨123.00㎡4室3厅3卫1厨269.00㎡九龙明珠开发公司迪沙集团迪沙五星房地产项目位置经区老集村（老集村委会对过）入市时间2011-11-13基本情况占地面积23.6万平方米建筑面积33.8万平方米容积率1.35均价6090建筑类型板楼多层小高层高层建设户数800户型配比二居室278三居室135毛坯/精装修毛坯产品细节产权性质70年车位10万绿化率37%物业费0.6-0.7交通10路、11路、21路、24路、103路、107路、112路、111路等公交车老集村下车生活品质周围配套乒乓球室、棋牌室、游泳池，400米跑道运动场，幼儿园；小区配有25日小学、12班幼儿园。建筑立面高档弹性外墙涂料主力户型113平方米99㎡~106㎡3室2厅2卫1厨120㎡3室2厅2卫1厨134㎡3室2厅2卫1厨125㎡3室2厅2卫1厨项目名称威海永旺购物中心项目类型综合购物商场开发商青岛永旺东泰商业有限公司物业公司无物业，永旺东泰公司管理费各品牌扣点不同地理位置威海市经济技术开发区华夏路18号交通状况1、12、33、53、58、101路等公交开业时间2010年6月11日总建筑面积5.5万㎡实用率%层数3层建筑风格现代商城售价--租价按品牌营业额扣点，21%主力单位面积80-120㎡经营模式及效果招商，统一运营，自主经营经营定位综合商场各层经营内容一层-化妆和超市，经营珠宝首饰、钟表眼镜、美甲、鲜花、书店、药品等；二层：主要经营男女皮鞋、书店、健身器材、箱包，美发、针织、妇用，设有大型电玩厅、特色小吃区三层：主要经营运动品牌、童装、童鞋、儿童玩具、儿童游乐场佳世客商业项目概况项目名称威海乐天玛特购物中心项目类型综合购物商场开发商韩国乐天集团物业公司无物业管理费按面积计算管理费地理位置威海市经济技术开发区华夏路与青岛中路交叉口东交通状况1、12、33、53、58、101路等公交开业时间2010年12月2日总建筑面积3.6万㎡实用率%层数3层建筑风格现代商城售价--租价3.8元每平主力单位面积30-50㎡经营模式及效果招商，统一运营，自主经营经营定位综合商场各层经营内容一层-首饰钟表，商业街等。二层：生鲜，食品加工，面包，收银台等。三层：服饰，日常用品，文具，家电等。乐天玛特项目名称威海豪业·圣迪广场项目类型综合商场开发商威海豪业房地