宋丁：大城市外围旅游地产动向分析

1大城市外围旅游地产发展动向分析宋丁综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任、研究员我在2002年中国住交会旅游主题地产论坛所作的《关于中国旅游住宅地产的十点提示》的演讲中，提出了我对旅游地产概念的认识，目前这个观点在国内旅游地产界得到广泛的认同。这里，我想把这个观点经过文字梳理后重新阐述一遍：我认为，旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常包含如下四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议、展览等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游盈利的一个重要特征是，能否让客户实现“旅游居住”。旅游度假地产能让消费者实现“短期居住”，而旅游住宅地产则能让消费者实现“长期居住”。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。因此，旅游地产投资商通常非常重视这两类旅游地产。在国内旅游地产市场上，通常意义上的旅游地产多是指这两类地产。以上述观点对近年来中国旅游地产的走势作一个初步观察，我们会发现一个非常明显的现象，这就是大城市外围的生态空间地带是旅游地产发展最为抢眼的2地带。一、大城市“1—2小时车程”内的旅游度假黄金圈正在形成，相应的大城市外围旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势。中国的城市化正处在高速发展时期，据最新统计，目前100万人口以上的特大城市已经达到四十九个，其中500万人口以上的超级都市也有十几个。北京、上海、天津、广州、深圳等城市更是超过1000万人口。与城市化进程同步的是大城市经济的迅猛增长。目前发展最快的深圳人均GDP已超过7000美元，其他大城市也大致在3000美元至7000美元之间。按照国际经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮；大约人均GDP在3000—5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动。从旅游发展的规律看，我国大城市目前的经济发展水平正处在休闲度假旅游全面启动的重要时期。休闲度假旅游是体验经济的经典领域，它的内涵极为广阔，可以说，当人们有了一定的闲钱、闲时和闲心，以旅游者的身份离开自己生活的第一空间——家庭和第二空间——工作单位，来到特定的第三空间，以某种方式愉悦心身的时候，就是展开了休闲度假旅游。休闲度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味着离开自己居住和工作的大城市，到一个合适的地方去至少过一夜，甚至呆一段时间。如果按照休闲度假的出行距离来分类，可以把大城市居民的休闲度假旅游分为三类：市区型、郊外型和远程型。市区型通常指市民在城市市区范围内开展的各种类型的休闲度假活动。这是大城市居民历史上从事最多的休闲活动方式，是属于城市型的休闲度假。商业街区、娱乐城、健身房、体育中心、咖啡酒吧、城市绿地公园等处，是城市型休闲度假的主要空间。这种休闲度假方式的最大好处是方便，是在自己熟悉的环境中，但是，这种休闲度假方式对于大城市居民来说，太传统、太熟悉、太乏味了，这里仍然有家庭和工作单位的影子，身体和心理都没有走出城市，是人造的休闲空间，缺乏天然性和生态性，这对于越来越需要生态享受的市民来说，很难满足他3们日益增长的新型度假的需求。远程型通常指离开所在的大城市范围、车程超过三个小时，甚至需要借助飞机、火车、轮船等长途交通工具才能到达的地方。远程型的休闲度假旅游在发达国家十分流行，美国的周末，高速公路上挤满了从这个州到那个州度假的人们；许多美国人以带薪休假的方式飞到欧洲地中海蔚蓝海岸度假，而欧洲人可能飞到亚洲某个国家打高尔夫。在中国，近年来远程休闲度假旅游也呈现出一定的趋势，特别是一些具有特色的休闲度假目的地的远程客源正在日益增加，例如海南三亚。远程度假的优点是，它让人感觉到远离都市的烦恼，进入一个感觉上具有较大差异化的生态空间，能让人感到兴奋。但是，远程度假毕竟是相对昂贵之旅，出行的时间较长，这对于一般人来说，还是难以形成经常性出行的一种度假方式。郊外型通常指车程在1—2小时之间的大城市外围生态地带。由于现在大城市的发展速度很快，很多城市市区边缘地带或近郊也带有了较浓的城市化特征，因此，这里所说的郊外型休闲度假，主要指远郊性质的地带，就要与城市保持一定的距离，环境主体是生态的。这个地带的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：——大城市的城市化和工业化尚未侵入和很少侵入，大体上保留着山水生态和田园生态面貌；——这里通常是大城市和周边中小型城市的结合部，是各个城市的边缘地带，经济相对落后；——由于各个城市间经济贸易往来的需要，这些地带的过境交通往往条件很好，有高速公路或高等级公路穿行而过。这正是中国大城市休闲度假旅游的大潮到来之前，大城市外围地带的真实写照。让我们高兴的是，这些看似不起眼的地方，由于没有遭遇到大工业开发的浪潮，其生态环境基本维持着原貌，为大城市未来的生态型产业发展留下了无限的想像空间。现在，这个地带正在发生深刻的变化，最明显的变化就是，一个围绕大城市外围的生态型旅游休闲度假黄金圈正在形成，那些曾经沉睡的生态资源将与人类和谐共舞。有如下几个重大因素在支撑这个黄金圈的形成：第一，国际经验表明，休闲度假旅游的潮流通常都是由大城市发展和带动起4来的。伴随大城市产生的休闲度假黄金圈具有必然性。第二，支撑休闲度假旅游的最重要背景是自然、生态环境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生态空间中去，这成为大城市居民休闲度假旅游的主体选择。第三，距离大城市1—2小时车程的外围地带，通常是尚未城市化或者只有轻度城市化的地方，其生态环境通常保持良好，也具有一定的生态旅游资源，是发展生态型休闲度假旅游的优良地带。第四，中国正在进入汽车时代，尤其是大城市，目前家庭的汽车保有量正在迅速增长。私家车的快速增长极大地助推了大城市周边的“自驾游”，成为大城市1—2小时车程外围地带休闲度假旅游的主力军。第五，既能享受市区休闲度假的便捷性，又有远程休闲度假“逃离城市”的感觉，1—2小时车程的郊外型度假旅游正在为大城市的人们制造这种“鱼和熊掌兼得”的美梦。第六，休闲度假不像观光那样一次可能就够，它的一个重要产业特征就是消费的周而复始性，是有条件能够多次出行的地方。当大城市居民日益增长的对生态环境的渴望由潜在需求变为现实需求时，大城市1—2小时车程的外围地带成为旅游业和地产业最优组合而满足市民上述需求的最佳地带，旅游地产在这个特定的地带成为最引人注目的产业，呈现出勃勃生机。北京可能是中国大城市外围地带开发以生态休闲度假为主题的旅游地产最有成就的城市。近年来，北京周边的延庆、密云等县区适应市民休闲度假的强烈需要，开发了大量的休闲度假旅游地产项目。被称为“北京夏都”的延庆开发出一大批高档休闲度假设施和园区，连国内房地产业的大腕人物潘石屹也在位于延庆的长城附近开发了轰动全国地产界的商务旅游地产项目“长城脚下的公社”。在上海，庞大的休闲度假消费力也有力地带动了周边地区的旅游地产开发。除了传统的西郊公园、淀山湖地区的旅游地产外，近年来，又发展了许多乡村休闲度假和健康型度假项目，并且在加紧开发东南海港地带的旅游地产项目，包括大小洋山港。更引人注目的是，上海对中国第三大岛——崇明岛制定了整体的生态开发的规划，一个超级生态旅游度假城将呈现在世人面前。此外，上海人的周5末休闲度假已渗透到周边的江浙一带。在广州和深圳的外围地带，几个相关联的中等城市早已认识到生态旅游开发的重要价值，东莞、惠州、佛山、中山、珠海等城市与广州、深圳乃至香港已经建立了非常便利的城际交通干线，这些城市之间的广大山水田园地带正在迅速崛起一批高水平的旅游地产项目。东莞近年来的度假酒店业发展非常快，周末，来自广州、深圳和香港的休闲客蜂拥而至，有力地推动了东莞休闲经济的发展。惠州利用自身良好的滨海和山水田园资源优势，近年来正在投入200多亿元，全力打造数十个位于广深大城市外围地带的休闲度假旅游地产项目。从生态型休闲度假旅游的角度看，大城市外围1—2小时车程的生态地带无疑是以休闲度假旅游为号召，以高尚型休闲产品和旅游居住产品为重点的中国旅游地产正在规模化形成的主战场。二、大城市外围旅游地产的快速发展将深刻地改变中国房地产的发展模式和大城市居民的生活方式。中国以市场为导向的房地产业是在经过大约20年的发展历程，在市场竞争日益激烈的情况下遭遇到中国旅游业正在发生的市场重心由观光旅游向休闲度假旅游实施战略转移的大趋势。我认为，这两大产业相撞击而产生并得到快速发展的大城市外围1—2小时车程生态地带的旅游地产将深刻地改变中国房地产的发展模式。中国20年来真正意义上的、具有代表性的房地产业一直是在大城市内部发展。在中国经济迅速发展的过程中，大城市始终是经济的领头羊和晴雨表，这包含了房地产这个支柱产业的动向，包含了大城市居民对住房日益增长的庞大需求，包含了房地产市场上变幻不定的投资行为对产业发展的影响。于是，从旧城改造到新城区的拓展，从土地行政化的出让到市场化的招拍挂，从安居房的建设到中高档商品房的发展，从城市居住的内部功能需求到外部环境需求，中国的房地产业把大城市当作实验场和主战场，制造了一幕幕产业狂飙突进的神话，培育了一个个叱咤风云的房地产商，掀起了一次次购房消费和投资的高潮，也引发了一回回由房地产泡沫产生的投资风险。6与此同时，萌动于上个世纪八十年代、勃发于九十年代末的中国旅游业，在三大黄金周政策的强力推动下，已成为国内发展最为迅猛的产业，甚至已发展为世界旅游大国，再过十年左右的时间，中国将成为世界第一旅游强国。在这种强势发展过程中，中国旅游业迎来了休闲旅游大发展的第一波浪潮。这个浪潮仍然是由大城市发端的。大城市外围1—2小时车程地带的生态休闲度假旅游产业正是在这个时候向那些深陷在大城市内部的房地产商们伸出橄榄枝的。旅游业告诉房地产业：我们在这里结合吧，中国房地产新一轮发展的热点方向——中国旅游地产的未来就在这里。于是我们看到，一批中国有眼力的房地产商们不再一味地拥挤在大城市的内部，不再一味地在大城市内部日益走高的土地价格的背景下苦苦寻求高成本的土地储备，不再一味地盯在大城市内部的房地产开发项目中追求高容积率以及在夹缝中营造人工化的绿地景观。他们发现，当城市居民对居住地的生态环境要求越来越强烈时，大城市外围生态地带的投资价值就越来越鲜明，具有广阔的发展空间。在这个特定的生态空间，房地产在生态旅游的框架下实施的整体开发将产生全新的模式，这种新模式概括起来，有如下一些特征：——通常依赖于便捷的高速公路以及高等级公路网；——真正的较大面积的山水田园生态型环境；——项目规模和投资回收期决定了此类项目的长期投资性质；——伴随着生态旅游项目而产生；——旅游度假产品和旅游住宅产品本身都具有一定程度的景观风格；——低容积率和高品质内涵的完美结合；——关注最基础的小区功能配套；——短期居住的旅游度假产品和长期居住的旅游住宅产品保持恰当比例；——偏高层次的目标市场定位。可以看出，中国大城市外围1—2小时车程生态地带内产生的旅游地产完全不同于大城市内部的房地产：——后者是城市化的产品，前者是生态化的产品；7——后者的形象符号是建筑密度、高度、容积率和效率，前者的形象符号是环境、绿色、和谐和平缓；——后者强调城市生活的便捷性，前者强调生态生活的舒适性；——后者的本质是工业化，前者的本质是后工业化。大城市外围的旅游地产也不同于美国的郊居化。美国的郊居化是白领阶级逃离城市的结果，它并没有生态旅游的产业伴随现象，甚至缺乏相应的功能产业配套。这就是为什么美国后来又产生所谓新都市主义的原因。