成都中信未来城项目市场研究与成都郫县房地产市场研究_121P

郫县市场研究联合传播对本案的文字、图片、数据、观点拥有版权，未经同意请勿翻印！成都纵横联合传播地产营销有限公司2009年04月19日成都宏观经济环境成都市整体规划与发展方向房地产发展格局、土地与相关政策宏观环境研究第一部分A：从成都宏观经济环境看市场发展机会一、宏观经济研究——成都经济出现一定波动，但仍保持较快增长势头，第三产业占比过半2008年成都市国民生产总值达到3901亿元，较去年同期增长12.1%，人均4480美元,努力克服地震灾害和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，保持较快增长势头。在全国18个GDP超过3000亿元的城市中，成都排名12位，是西部唯一进入“3000亿俱乐部的西部省会城市”。第三产业已经占到全市GDP的50%，成为成都市的支柱产业。第一产业和第二产业分别占8%和42%。２００２-２００８成都ＧＤＰ及增长率1667.11870.82185.732371.012750.483324.4390113.10%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%05001000150020002500300035004000450020022003200420052006200720080.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP总值增长率２００８年三大产业产值比例图第一产业8%第二产业42%第三产业50%以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理二、宏观经济研究——社会消费品总额快速增长，居民消费能力逐年增加２００２-２００８年社会消费品总额及增长率709.5771.5875.31005.91155.31357.21621.913.10%9%13.50%14.90%14.90%17.50%19.50%02004006008001000120014001600180020022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%消费品总额增长率08年成都市社会消费品总额达到1621.9亿元，比去年同期增长19.5%，为历史最高水平。07年成都市城市居民人均可支配收入为16943元，人均消费性支出为12850元，消费能力逐年增加。２００２-２００８城市人均可支配收入和消费性支出89729641103941135912789148491694368747058899796421030211703128500200040006000800010000120001400016000180002002200320042005200620072008人均可支配收入人均消费性支出以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理A（固定资产投资）三、2008年1-12月全市固定资产投资累计完成3012.91亿元,比去年同期增长25.8%1、各项投资增幅差异明显2、建设资金到位好,投资的资金保障程度较高3、工业投资增长突出，房产投资呈现明显下滑趋势4、房地产开发投资继续保持高速度增长态势5、基本建设投资加大较上年同期增长41.3%以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理A（房地产开发投资）四、2008年1-12月房地产开发投资完成912.51亿元，比去年同期增长0.3%，占固定资产投资总额的30.28%，下降近8个百分点1、开发投资投资进入基本停滞状态2、商品房施工面积保持稳定，竣工面积扩大3、住宅市场销售滞后，空置面积持续增加4、商业营业用房发展全面趋缓5、开发资金持续减少，开发投资的资金保障度降低以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理以上数据来源联合传播对成都统计局数据整理A（房产消化）五、2007年成都市中心城区商品住宅成交量683万平米，供应面积1063万平米，供销比为1.56：1较2007年1.13:1的供求比大幅上升。整体处于一个销售压力增大的局面。２００６-２００８成都市商品房供应量及成交量对比1197.821353.9310631008.81202.7368302004006008001000120014001600200620072008供应面积成交面积以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理B2009年小阳春带来的机遇与挑战2008-09年度周成交对比0500100015002000250030003500400045002008年1月6日2008年1月20日2008年2月3日2008年2月17日2008年3月2日2008年3月16日2008年3月30日2008年4月13日2008年4月27日2008年5月11日2008年5月25日2008年6月8日2008年6月22日2008年7月6日2008年7月20日2008年8月3日2008年8月17日2008年8月31日2008年9月14日2008年9月28日2008年10月12日2008年10月262008年11月9日2008年11月23日2008年12月7日2008年12月21日2009年1月4日2009年1月18号2009年02月01号2009年2月15日2009年3月1日2009年3月15日2009年3月29日2009年4月12日050000100000150000200000250000300000350000400000套数成交面积持续高持续高位运行位运行以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理存量房－存量房去化速度加快，存量减小截止2009.04.19日，由于本年度一直消化量较大，新增供应小幅回落，存量房开始逐渐消化，目前主城区存量房约为722万平米。备注：由于房管局2月8日起不再公布存量房面积数据，存量房面积数据根据新增供应量与成交量计算得出。近10周存量房源变动趋势图-20-10010203040存量房消化量：万平米660680700720740760780800820剩余存量房：万平米库存消化量剩余库存量库存消化量-5236.6282186.4-141.61.512剩余库存量8047817747467447267207347327347222月2－2月9－2月162月233月2－3月9－3月163月233月304月6－4月13-以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理以上数据来源联合传播对成都房管局数据整理小结：市场逐渐走向健康，开始消化存量，虽然降低速度较为缓慢，正在持续减少中，证明市场正在向正常过度，但是情况却不容乐观，我们预计09年新增供应量为62＋370＋70＋150＝652万平米，考虑到09年经济及政策情况，我们认为此数据是相对科学和准确的，加上08年840万平米的存量，09年总体供应量（存量＋新增）将达到1492万平米，在对新增供应量走势的判断上，结合对经济形势的判断，我们认为：新增供应量的走势将呈现低开，高走的局面，即：新增供应量在1－3月份很少，市场开始消化存量房，成交量一直持续高位运行，部分开发商开始蠢蠢欲动选择爆发，仅以3月17日至3月23日一周为例，仅一周就增加存量房14万平米，因此市场情况并不允许我们盲目乐观B：从房地产相关政策看市场机会B房产新政专题•近年来，由于政府对国民经济（包括房地产业）发展趋势的判断缺乏前瞻性，故在政策取向上数度发生重大变化（此间，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2007年的“9-27”新政，最后回到2008年底的“三大稳定房地产市场措施”）。•就成都市而言，自2007年“9-27”新政后（从该月开始成都市商品房市场成交量持续下滑）至2008年底近一年半时间，以中间2008年“5-12大地震”为分水岭，前后政策取向可谓是180度大转弯。引言：引言：B房产新策专题（1）震前：延续“9-27”新政基调——2007年9月27日：央行/银监会联合发布房贷新政，主要针对第二套房贷以及开发信贷。——主要内容：①第二套房贷首付提高到4成；②第二套住房的认定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；③对开发商的限定：提高项目自有资金比例（35%以上）；对具有囤地、囤房的企业不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求。联合观点：对于目前我国房地产市场的困局，较之于此前2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，可以说2007年“9-27”新政起到了最直接的“导火索”作用，因为2007年“9-27”新政的最大“杀伤力”就在于直接打击了市场主流客户、抑制了主力市场购买力。市场数据表明，目前中国商品房市场最具有购买力的恰恰是非首次置业的“换房一族”（据统计，即使在中国房市最为火爆的时期，首次置业者比例也不足6成），而这些人由于政策因素目前大多处于观望。同时，房地产本来就是资金密集型行业，财务杠杆利用是其经营的重要手段，收紧开发贷款（提高项目自有资金比例）无疑击中开发企业（尤其是大多数中小开发商）的要害。如此多管齐下式的“围追堵截”、加之外部金融风暴的干扰、市场消费信心的日益丧失，目前全国楼市低迷也就顺理成章了。B房产新策专题B房产新策专题（2）震后主题词：扶持重建恢复——6月15日：《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》；——6月29日：《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》；——7月10日：《四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》；——8月14日：成都市人民政府关于贯彻落实国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》的实施意见；联合观点：“5-12”大地震在造成人民生命财产损失的同时，也使成都市房地产市场也受到巨大冲击；为此，成都市相关部门在短时间内制定了相应对策，在全国第一个降低相关税费并给与补贴，扶持灾区人民安居置业；在一定程度上缓和、减轻了市场短期内的恶性“滑坡”。之后，再结合国务院、省、市各级政府出台的重建相关政策，进一步肯定对房地产的优惠措施，促使这些优惠能及时地实施并惠及购房者。但同时我们认为，从成都的“震后十条”到各地纷纷出台鼓励政策以及后期10月22日、12月17日出台的全国性政策，大部分政策措施旨在鼓励自用型需求，而非改善型需求（因为各地对其介定莫衷一是），当然更非投资性需求，也同时试图缓解开发商现金流的困境；因此市场反应不尽如人意。B房产新策专题B房产新策专题（3）年中主题词：土地使用节约集约——8月28日：《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》；——9月2日：《成都市人民政府关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知》；B房产新策专题联合观点：国家拟在今后两年时间内投资4万亿，其投资项目“落地”的占地需求可想而知。而中国作为一个人口大国及农业大国，其人均耕地面积仅为1.4亩（2005年数据），仅占世界平均水平的40%；因此，如何处理好城市化与保证国家粮食安全的关系已上升到国家战略的高度。但是随着近年房价的一路飙升，继而也导致土地价格的成倍上涨，“暴利”趋使各类利益团体获取更多土地甚至非法获地，开发商囤居土地、延长开发周期等，导致其我国有限土地资源未得到合理利用，浪费现象十分严重。为此，国家近年多次提倡节约集约用地，此次通过法律、法规的形式，并结合财税、信贷等经济手段，多管齐下，应该说对节约集约用地将产生积极的促进作用。我们更加认为，在这一过程中政府扮演好“市场监管者”（而非市场直接参与者）的角色，同时将各级政府“土地财政”冲动限定在一个合理的范围，可能会对“节约集约用地”产生更为巨大的推动作用。B房产新策专题（4）年末主题词：经济刺激促进房市扩大内需适度宽松——10月22日：财政部《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、中国人民银行《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度》；——11月9日：国务院4万亿扩大内需计划，9000亿住房保障投资计划启动；B房产新策专题联