中原XXXX第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告195P

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【城市豪宅比肩世界】第六都项目·二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）【湖南中原事业二部荣誉出品】Changsha.3.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。开创城市中心豪宅生活新标准InnovativeurbanlivingqualityhornhandCodeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。一个豪墅的特区与一场豪奢的盛宴ArevolutionarycitywithaninnovativearchitectureCodeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。我们的占位思考——“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片第六都——？运达中央广场——武广顶级城市豪宅万达公馆——中国顶级豪宅Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题：Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目价值分析外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值……内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值……项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.1项目外部价值分析Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好主城核心区南部项目位于二环以内，城市中心板块南部。省府板块中心板块城市4D中心项目区位所在代表的是长沙的经济发展极，承担着城市四大功能：中央政务功能（CPD）中央经济功能（CBD）中央生活功能（CLD）中央信息功能（CED）本案韶山路Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010交通价值：“繁华尽在两腿之间”城市干道项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环韶山路本案芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接3+5城市群的经济大动脉。韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是——“繁华尽在两腿之间”Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010轨道交通：地铁1号线——长沙南北轨道交通骨干线交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高本案金色大道站地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊，促进城市南北方向发展。地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活。金色大道站——距本项目仅百余米，步行两分钟即可达到距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟路程Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻周边配套：教育环境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学文化休闲：南郊公园商场：沃尔玛、华银旺和医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院银行：建行、中行、农行、工行酒店：神农大酒店、五华酒店南郊公园鸟瞰图Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋本项目最大的优势在于区位与地铁——城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和配套，为项目带来更高的居住价值城市4D价值+地铁口岸价值+醇熟配套价值价值点：Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.2项目内部价值分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高芙蓉路韶山路地块经济指标占地面积276.9亩建筑面积662775㎡住宅面积364291㎡综合容积率3.48二期容积率3.07绿地率47.50%1、66万㎡建面，具备规模优势，利于档次的打造；2、36万㎡住宅，商业部分体量约30万㎡，占比达到45%，具备成为大型综合体的优势；3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象。2、地块形状整体比较规整，昭示性好，利于规划。3、地势呈东北高，西南低的态势，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000㎡的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业部分，利于项目整体形象的展示。2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升项目整体价值。3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性。4、居住区内8000㎡的人工湖在城市中心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供了良好的条件。摇摆区Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值1、本项目一期写字楼部分已经建成，对该项目的整体的价值起到了提升作用，商业部分为居住区的配套设施。2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品质与配置支撑项目豪宅形象建鸿达巧克力空间乾隆尊品中江国际花城明城公馆金色大道华盛家园华菱蓝调国际通用时代国际社区汇金国际神农大酒店建发美地周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端项目和豪宅项目，周边档次较高的仅有通用时代国际社区与建发汇金国际。周边整体形象不高。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造区域缺乏豪宅氛围，区域整体形象不高依托地块有力条件，打造后天资源，使得项目品质提高，具备豪宅要素打造成区域标杆项目，上升至全市豪宅前列……Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具备的。规模价值+坡地价值+综合体价值价值点：Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010外部价值内部价值项目价值体系构建区域价值：城市中心区域，区位价值凸显，稀缺性资源具备高升值潜力交通价值：项目四通八达，拥有多重立体交通网络，更靠近地铁口岸，出行便利配套价值：城市中心成熟区域，配套齐全，是生活居家无可挑剔的便捷之地规划价值：南湖新城的规划，将会令片区的商务价值与居住空间升级项目指标：城市中心区域大规模社区、高绿化综合体规划价值：通过8000㎡的水系串联五大功能区，规划“两横三纵景相连，两心三阶步云天”的格局地块价值：毗邻城市主干道，通达性、昭示性良好，能最大程度享受城市价值与区域价值；地块整体性强，有一定高差综合体价值：项目写字楼建成，综合体价值开始显现，商务性能为住宅增加筹码都市级·豪门生活特区城市4D·70万平综合大盘Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010项目发展属性界定城市4D·领袖级·平层豪宅特区城市4D：项目区位决定本案属于城市中心型豪宅。项目更多依赖于城市资源提升项目价值。领袖级：打造成城市中心区的标杆之作！平层豪宅特区：从地块居住属性、居住品质打造、以及项目整体形象的拉升上思考，本案将以全高层物业打造平层豪宅特区。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010平层豪宅与其他豪宅的区别对比项平层豪宅别墅豪宅地理区位市中心、城市副中心城郊或新区形态平层独栋、联排、叠加面积200平米以上独栋400平米以上联排200-300平米叠加200-250平米容积率趋高，容积率并不是衡量平层豪宅的关键指标趋低，容积率是衡量别墅项目的关键指标之一自身配套会所、商业会所对外部配套的要求对配套要求较高对居住环境要求较高居住理念讲究“城市中的繁华与舒适”讲究“深居简出”平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010平层豪宅在长沙发展情况如何？长沙平层豪宅的发展特点是什么？提出问题Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议Codeofthi