房地产企业项目管理体系的建立_总裁班教程_151P

AgendaEPM:企业、行业环境与房地产项目管理–经济环境与项目管理–房地产项目管理策略EPM运营体系:项目治理–项目组织–项目干系人–产品生命周期与项目生命周期EPM运营体系:启动管理–项目管理团队与授权–项目的沟通体系–项目的范围与成果管控体系EPM运营体系:计划管理–项目的界面–项目的三级计划体系EPM运营体系:计划实施管理–项目监控体系–项目的变更控制与配置管理体系EPM运营体系：项目收尾管理－项目知识管理体系EPM：企业、行业环境与房地产项目管理企业的商业模式与项目类型、项目形态CCCCBBBBBBBBBBBB项目管理的环境企业项目管理企业项目管理内部环境内部环境市场环境市场环境外部环境外部环境技术发展社会文化经济状况法律法规企业文化组织战略组织技术/方法国际市场地区市场潜在需求当前需求国内市场人均GDP与房地产发展阶段的关系3000-4000US$4000-8000US$8000-US$800-3000US$发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型２００５年，中国人均国内生产总值（ＧＤＰ）达到１７０３美元GDP增长率与发展阶段的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务房地产投资波动周期低迷低迷正常正常过热过热饱和饱和滞涨滞涨低迷低迷正常正常正常正常一个房地产投资增长一个房地产投资增长周期通常为周期通常为88——1010年年信息沟通企业成长的关键因素组织人员资源企业企业文化解读房地产项目管理表层内层核心层表层：房地产项目就是专业资源的整合者表层：房地产项目就是专业资源的整合者项目和投资组合管理设计院和合作伙伴之间的协作符合法律和环境要求产品开发产品成本管理客户执法者合作伙伴供应商改善的质量缩短的上市时间降低的开发成本降低的产品成本内层：房地产项目是一个投资行为项目进度计划管理项目支出和资金管理核心层：房地产项目需要创造价值链演变产品时代营销时代客户价值时代新上市商品房项目销售失败的10大原因消费者对项目的满意度不够（25%）市场定位模糊，卖点不明确（20%）价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%）入市时机不正确（7%）项目知名度不够（8%）项目的销售管理、控制不合理（12%）项目的工程进度慢（3%）开发商信誉不好（3%）促销活动不合适（5%）企业领导的个人意愿（7%）房地产项目管理常见问题（一）项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，计划、目标意识不强施工图设计文件供应迟慢，变更多,工期、预算失控项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控多项目资源冲突项目组织构架和项目管理模式不协调合格的项目经理很少缺乏有效的项目信息管理平台项目经理责大权小利小的现象比较普遍。项目各阶段之间信息真空现象严重。项目管理中经常出现缺位、越位、错位的现象项目管理常见问题（二）存在的项目管理GAP项目管理名言“项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。”来源：JDavidsonFrame“TheNewProjectManagement”EPM：建立有效的房地产项目治理项目管理的层级结构项目群管理、项目管理与企业战略间关系项目成功的三个级别Projectmanagementsuccess.(Time,cost,qualityetc.)Projectsuccess.(Benefitsrealisedetc.)Corporatesuccess.(Strategiesimplemented,valueaddedetc.)Requires:Managingaprojectwell.GoodPMprocesses.Qualifiedprojectmanagers.Requires:Goodintegrationinbusiness.Teamworkacrossbusiness.Goodmetrics.Requires:Goodportfolio/programpractices.Singlecorporateframework项目管理目标房地产项目管理概念房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。根据角色不同可以分为：–开发商－建设项目管理–设计单位－设计项目管理–咨询监理单位－工程咨询项目管理–施工单位－施工项目管理(总包、分包)–物业公司－后期物业管理项目管理:完美的计划和多项目实施/Flawlesslyplan&executemultipleprojects资源管理:根据企业商业战略安排资源/Alignresourceswiththebusinessstrategy经验知识库管理:使用昀好的经验知识库，以达到项目成功的可重复性/Attainrepeatablesuccessthrough“bestpractices”协作:团队和相关人员之间的有效沟通，加速产品进入市场的时间/Acceleratetime-to-marketwitheffectiveteam&stakeholdercommunicationsPortfolioManagement:基于企业商业战略安排项目或产品计划，以优化投资回报率/Alignprojects&productswiththebusinessstrategyforoptimizedROI;Earlyidentification&resolutionofproblemsWorkOrder管理:准确地预测、跟踪成本和人工费用/Accuratelyforecastandtrackcostandlaborexpenditures企业项目管理（EPM）内涵组织项目管理成熟度模型（OPM3）OPM3模型是一个三维的模型•第一维:成熟度的四个梯级成熟度的四个梯级分别是：标准化、衡量、控制、持续改进•第二维:项目管理的九个领域和五个基本过程九个领域：项目整体管理、范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理和采购管理。五个基本过程：是是启动过程、计划编制过程、执行过程、控制过程和收尾过程。•第三维:组织项目管理的三个层次三个层面：项目管理、大型项目管理和项目分类组合管理。房地产管理的成熟度创业期成长期成熟期发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程20％60％20％0％80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段90％房地产企业没有实现有效的绩效管理管理的一致性管理的有效性管理的高效性管理无序性依据感觉和个人经验企业的平均寿命为7年，中国企业为2年，房地产企业的寿命？房地产项目管理系统项目前期策划项目组织系统项目计划系统项目控制系统组织协调与MIS项目营销管理系统项目后管理系统项目管理系统集团管控(母子公司)的三种模式财务管控型战略管控型操作管控型集团与下属公司的关系发展目标管理手段应用方式分权集权•以财务指标进行管理和考核，•总部无业务管理部门•基于战略规划进行管理•总部一般无具体业务管理部门•通过总部业务管理部门对下属企业经营运作进行管理•投资回报•通过投资业务组合的结构优化•追求公司财务收入最大化•公司组合的协调发展•投资业务的战略优化和协调•战略协同效应的培育•各分公司经营行为的统一公司整体协调成长•保持竞争优势•财务控制•法律•企业并购•战略规划与控制•财务控制•人力资源•财务控制战略控制•业务实现过程控制•人力资源控制•多种不相关产业的投资运作•相关型产业运作•部分单一型产业•单一产业领域内运作，但有地域局限性财(尾)人/财(头尾)人/财/物（头尾中间）按照对下属公司的授权程度将集团管控分为三种模式,依次从管理财务绩效到管理人到管理流程PPPPPP项目管理的四大要素客户的购买心理分析－－产品的财务定价分析LCC生命期成本与EVC客户经济价值500200300购买成本启动成本使用的生命期成本100300BenchmarkX产品200400增加利益300Y产品价格？价格？EVC＝？EVC＝？房地产企业供应链结果模型项目管理需要强有力的方法论进行支撑ProgramManagementProfessional(PgMP)PRINCE2(PRojectsINControlledEnvironments)ProjectManagementProfessional(PMP)MSP-ManagingSuccessfulProgrammes项目群管理方法论项目管理方法论PMIPMBOKInitiatingPlanningExecutingControllingClosingProjectIntegrationManagementProjectHumanResourceManagementProjectRiskManagementProjectCommunicationsManagementProjectProcurementManagementProjectQualityManagementProjectCostManagementProjectTimeManagementProjectScopeManagementQualityPlanningQualityAssuranceQualityControl过程组知识域项目管理过程PlanDevelopmentPlanExecutionChangeControlOrganizationPlanningStaffAcquisitionTeamDevelopmentPMBOK®Guide2004,ProjectManagementInstitute,Inc.项目管理流程BusinessProcessPMProcessEnablingProcess项目管理流程房地产一级流程结构项目论证项目策划设计管理工程管理营销管理客户管理采购管理战略与组织管理流程预算与资金管理流程人力资源管理流程信息管理流程资产管理流程组织目标专业协同与流程产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理拓展营销设计工程成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理物业报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合决策建议房地产行业组织形式选择项目组织形式项目性质项目数量（企业可同时承担）PM水平企业专业人员水平寄生式小型、简单较多、较单一较低数量一般、素质不高独立式中小型、复杂较少较高数量较多、素质一般直线式大型、复杂较少较高数量较多、素质较高矩阵式多部门多技术配合、大型、复杂较多高数量一般、素质较高项目管理部－收集各分公司计划和项目产品线信息－制定发布监控产品线的项目管理制度－负责集团内除上海深圳区域外各分公司产品线专业技术决策规划设计进度管理营销管理项目管理部计划管理制度制定专业决策采购管理组织管理:组织对项目的管理的三种模式项目公司开发设计工程销售类型职能