房地产住宅项目实施工作方案

唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件11.编制依据1.1《唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目招标文件》、招标答疑纪要及招标用工程图纸。1.2中华人民共和国建设部《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006。1.3中华人民共和国建设部《建设工程项目管理试行办法》。1.4国家和河北省、唐山市有关基本建设程序的规定。1.5国家和河北省、唐山市有关基本建设的法律、法规和规定，如：《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可暂行办法》、《建设工程质量管理条例》等。唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件22.工程概况2.1项目情况1）项目名称：唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目；2）项目地点：唐山市西电路东侧,大理南路北侧；3）项目建设规模：53.08万平方米；4）工期要求：22个月；5）招标人：唐山市市区震后危旧平房改造领导小组办公室；2.2工程简介及特点2.2.1工程简介1）唐山市正泰里惠民园住宅小区位于唐山市西电路东侧、大里南路北侧、友谊路南侧地块，东临青龙河，总占地面积493.776亩（约32.9万平方米），是唐山市西南地区起步区工程，地上总建筑面积53.08万平方米，其中住宅建筑面积48.87万平方米，公建建筑面积4.21万平方米，地下车库面积（不包括住宅地下室）为5.3万平方米，容积率为1.88，绿地率为35%。2）该小区共建住宅楼57栋，由多层（6层）和高层（10、11、18层）组成。配套公建有24班小学一所、9班幼儿园1个、热力站5个、变电站15个、煤气调压站3个、自来水泵房2个，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、机动车停车位、自行车存车处、地下汽车库、垃圾转运站等。2.2.2工程特点1）建筑工程量大，工期短，地下工程复杂。多、高层住宅均设有地下室，还集中设有四处大型地下车库，且车库上建多、高层住宅，属于大底盘多塔建筑形式，施工管理、组织较为复杂，土方工程量大且集中。2）市政设施工程量大。本项目的市政设施包括：道路、给水、污水、雨排、电力、燃气、热力等工程。由于打破了封闭小区的规划理念，推行建密路、窄街道、小街廓的规划布局，所以本项目的市政道路工程量较大且标准较高，其他市政设施亦会高于封闭小区的要求标准。唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件33.项目管理机构配备情况3.1组织框架3.2岗位职责3.2.1项目管理委员会建设合同签订后，正式组建项目管理委员会，成立以公司法人、总裁、副总裁、总经理、副总经理、总工程师、总经济师及招标人代表等专家组成的项目管理委员会，负责整个项目的协调管理。在项目管理委员会的领导下成立项目管理部，由具有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责项目管理工作的实施。为项目管理部配备专业齐全，知识结构合理的专业人员，进行项目投资管理、进度管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。3.2.1项目经理1）全面负责项目管理部的管理工作；项目管理委员会项目管理部项目经理工程部进度管理质量管理造价管理安全管理项目总工综合部专家组财务部开发经营部合同管理招标管理开发管理部档案信息后勤服务前期手续设计管理材料管理唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件42）组织编制及修订可行性研究报告；3）组织编制项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；4）组织进行各阶段设计文件报批工作；5）确定项目的工作分解结构，确定项目管理部组织机构和组织形式；6）组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；7）组织制定项目管理部的规章制度；8）检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换；9）保持与项目招标人的密切联系，并将项目的招标人和项目管理委员会的的意图及时向项目管理部贯彻；10）对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目管理工作报告。3.2.2项目总工程师1）协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；2）组织专家及技术人员审查初步设计及施工图设计；3）组织日常管理工作中遇到的重大技术问题的论证；4）负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；5）组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；6）参加设计交底和图纸会审工作；7）设计变更、工程洽商的审核、审批工作；8）参加质量事故的处理。3.2.3开发管理部1）负责收集与房地产开发有关的政策、法律、法规信息，关注房地产开发市场动态；2）负责根据公司经营战略对公司项目计划组织开展有针对性的市场调研；3）参与新项目计划的制定，并负责组织新项目的项目策划和市场定位；唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件54）组织设计单位招标工作，起草相关合同，根据合同约定对承包单位结算进行审核签认，对规划设计、单体设计、景观设计、施工图设计、咨询公司、模型设计等单位的选择具有考察、建议权；5）负责编写和下发规划、单体、景观、模型的设计任务书并取得设计方案，组织相关单位审核、确认，协调与规划单位、设计单位的关系；6）负责组织编写初步设计阶段和施工图设计阶段的任务书，取得设计成果,并审核设计成果是否符合批准的规划、单体和景观的设计方案，报总工程师审核；7）负责组织协调有关综合管网的设计工作，跟踪和取得设计成果，并组织相关人员审核，协同工程部进行设计交底；8）了解项目实体进程，监督项目方案实施情况，协助解决规划设计变更等事宜，参加竣工验收，项目结束后完成项目总结报告；9）负责从档案室取得图纸并报送房管局，负责审核预售面积和确权面积，并为市场营销部提供户型图及相关信息；10）办理报批手续，并协调设计院解决项目报批过程中出现的相关问题；11）负责工程质量以外政府部门、相关单位的竣工验收工作；12）负责办理产权、预售、竣工备案等工程所有相关手续；13）负责组织收集项目市政设计条件等边界条件信息；14）负责协调规划局等单位放、验线等相关工作；15）负责项目招标代理公司组织的招标工作。3.2.4开发经营部1）负责工程预、结算的编制、审定工作，贯彻国家、地区相关规定；2）负责造价信息的积累，提供各职能部门需要的价格信息；3）负责工程项目全过程的造价成本分析和控制工作，参与工程竣工验收；4）负责对工程材料敞开调整的价格的认定；5）参加公司所有招标工作，编制标底及拦标价，审核相关文件；6）负责各类合同文本成稿和合同管理，并监督执行；7）负责根据合同约定对各项发包费用的审批和支付工作；8）负责在合同履行结束后时，将所有合同文件交综合部备案；唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件69）项目结束后完成项目总结报告；10）按时向主管领导提供每月用款计划。3.2.5工程部1)协助总工程师对其他部门提供各专业技术支持及综合部手续报批工作，参与编写施工图设计任务书。2)参与确定施工组织设计、工程监理规划，对监理单位的选择具有考察、建议权；3)参加图纸内审，并签署意见，组织设计交底；4)组织协调相关单位拆迁工作，负责三通一平等施工前的准备工作，保证施工单位按时进场；5)对所有工程项目从开工到全面竣工验收全过程全方位管理工作，包括对工程质量、进度、安全、材料选购、造价等方面实施全面管理；6)负责审核工程洽商的技术合理性，对洽商提出解决方案报项目经理或总工程师审核后，交施工单位落实，协调与监理、施工等单位的关系，及时处理施工现场出现的各种问题，重大技术问题和质量事故上报总工程师；7)参加对新材料、新工艺考察论证，对直接发包的队伍及材料、设备的应用进行考察、选择，参与合同的制定；8)负责样板间的装饰、装修、营销中心工程设计、施工的组织管理工作；9)负责根据合同约定对承包单位中间拨款和工程结算事宜进行审核签认；10)参加工程阶段性验收并组织竣工验收，协助综合部进行消防、规划、人防等方面验收；11)做好工程项目与物业交接工作及工程交付使用后的维修工作；12)及时提供其他部门所需工程进展等信息，协助市场营销部入伙、入网等手续的办理，协调与相关政府部门、相关单位的关系；13)负责组织房屋竣工后的维修工作。3.2.6综合部1)按照集团公司有关规定和项目部的要求，做好内外接待工作，控制接待经费的合理使用；唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件72)负责项目部车辆使用的协调调度；3)负责项目部会议的准备、组织工作，并负责组织起草、打印公司经营管理工作总结、报告、会议纪要等文件；4)负责各类文件、报告及函件收发、归档，负责公司档案管理；5)负责信件、报刊、杂志的收发工作及办公用品申购、发放工作；6)负责各种统计报表工作；7)负责综合协调工作及公司企业文化建设；8)负责房地产相关信息的收集和整理；9)按照项目部组织结构和岗位设置要求，负责招聘等人员流动事宜；10)制定员工培训计划、组织员工培训工作；11)负责考勤记录汇总工作，建立、完善公司绩效考核体系并组织考核工作；12)负责协调相关政府部门、相关单位关系；13)负责协助集团公司财务部门相关工作；14)参与前期规划设计方案的审核工作；15)项目结束后完成项目总结报告。3.2.7财务部负责工程项目所有投资的财务管理工作。3.3项目管理程序详见下列附图：图1：项目管理总体框图、图2：招投标管理工作程序流程图、图3：设计管理工作程序流程图、图4：施工管理工作程序流程图、图5：施工阶段进度控制程序流程图、图6：施工阶段质量控制工作程序流程图、图7：合同管理工作程序流程图；唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件8图1项目管理总体框图建设项目前期实施过程项目收尾管理各项手续报批计划管理财务管理招投标管理质量控制进度控制投资控制安全文明施工验收管理工程保修档案管理沟通管理工程设计管理合同管理信息管理资源管理风险管理唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件9图2招投标管理工作程序流程图项目招标工作流程招标人持招标卡、报建通知单、资金证明、清欠证明和相关证明材料到招标办办理招标人持自行组织招标的证明材料及专业、技术人员名单和执业资格证、职称证到招标办办理项目登记、招标方式备案招标人自行办理招标备案委托招标代理公司与招标代理公司签订代理合同发放投标邀请书资格预审招标代理单位组织进行招标文件备案招标人（代理公司）持招标文件在招标文件发放同时到招标办备案发招标文件、确定拦标价招标人（代理公司）在预定时间地点向预审合格有投标权单位发放编制投标文件抽取评标专家开标、评标、定标中标结果公示取得通知书案发放中标通知书备案通知中标材料备投标单位按招标文件要求编制投标文件，在规定时间地点送达招标人持抽取专家申请表在招标办提供的专家库中随机提取招标人（代理公司）组织邀请所有投标人在预定时间地点公开进行招标人（代理公司）持中标结果到招标办备案经核准后公示（三天）招标人将经招标办核准的中标通知书发放给中标单位招标人（代理公司）持评标报告中标通知书等全部资料招标办备案招标办将备案结果通知招标人唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件10图3设计管理工作程序流程图了解使用人意图、要求、搜集必要的资料编制设计任务组织设计方案比选、勘查设计招标初步设计协调、审核技术设计协调、审核施工图设计协调、审核审核、验收设计文件唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目投标技术文件11图4施工管理工作程序流程图审核工程量审核预算审核签发工程付款单处理索赔上岗人员资格审查原材料控制构配件控制设备控制参加质量事故分析监督事故处理方案审核总进度计划不合格审核施工进度计划合格实际与计划对比分析实施监督与管理，督促承包商严格按规范、图纸及工艺标准施工，按规定及要求报算检查施工现场的安全防护卫生设施组织竣工初验整理合同文件、技术档案资料，编写竣工验收评估报告组织竣工验收分析查明原因实施返修返工监理参与质检部门核定质量等级签发竣工移交证书，施工阶