尚美佳_中国房地产市场宏观调控政策影响及对策_28页

第一部分：强劲的抑制需求的调控政策2010年全年政府高调调控；打的是组合拳并且越来越严厉2010年房地产调控政策：5-9月10月9.29调整交易环节契税个人所得税优惠政策9.2上海出台住房预销售行为管理“沪5条”8.20上海公积金全面停贷三套房二套房认定等各项细则出台，政府强调严格执行政策7.8开发商拿地需现场签合同30天内付清全款标准。抑制投资投机需求5-7月6.4三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房5.6深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款5.2央行上调存款准备金率0.5个百分点4月史上最严厉的调控政策出台4.17新政4.304.264.214.174.14北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房住建部发布《加强经济适用住房管理条例》二套房以住房套数界定，不再以贷款为准“新国十条”出台“新国四条”出台3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案1月份：国十一条1-3月3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台2.20银监会正式公布《流动资金贷款管理暂行办法》1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台929新政背景国八条限购、提高购房门槛、政府问责、保障房落实、强化供应、税收管理等组合拳出台新国八条主要条款新国八条关键内容新国八条点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调此前是二套房贷首付款比例50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费国八条特点：1、打击面广：从购买门槛、持有成本和交易费用多角度出发，力度空前，政策清晰容易执行，可全面打击消费需求2、政治任务：住房调控目标、保障型住宅建设成为地方政府政治任务政策严厉程度日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍本市居民非本市居民调整税收优惠政策房产税试点土地增值税清算稽查拥有1套可购拥有2套及以上提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍(无房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭1月26日全国√√√√√严厉1月31日上海√√102年内缴纳1年以上个人所得税或社保、100√√√对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以引导合理置业为主导2月15日成都√√101年、100√——住房限购的时间和范围。即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。非常严厉2月15日北京√√105年、100√—√1、规定“中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率2、对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。截止2月26日，全国限购城市已经达到18个，而按照“国八条”的要求，至少有36个城市（4个直辖市+27个省会城市+5个计划单列市+房价过快上涨的城市）应出台“新版限购令”，目前尚有超半数城市尚未公布！全国限购情况政策严厉程度日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍本市居民非本市居民调整税收优惠政策土地增值税清算稽查拥有1套可购拥有2套及以上提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍(无房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭严厉2月20日广州√√√02年内缴纳1年以上个人所得税或社保、100√√1、引进非本市户籍人员高层次人才，限购1套住房2、对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。3、限购范围：含市辖十区和从化、增城两城市一般严厉2月19日南京√√√01、100√√1、申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报2、限购范围：市区范围内，不含高淳县、溧水县。3月底前向社会公布年度新建住房价格控制目标以引导合理置业为主导2月16日贵阳√√√01、100√√限购范围：一环内限购；限购时间：自意见实施之日起至2011年12月30日内以引导合理置业为主导2月15日南宁√√√01、100√√限购范围：市区范围内；限购时间：自意见实施之日起至2011年12月30日内以引导合理置业为主导2月19日太原√√√01、100√√限购范围：太原市范围内共6区，不含清徐县、阳曲县、娄烦县和古交市政策严厉程度日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍本市居民非本市居民调整税收优惠政策土地增值税清算稽查拥有1套可购拥有2套及以上提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍(无房）拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭一般严厉1月31日青岛√√√01，100√√限购范围：市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区；限购时间：2011年1月31日起以引导合理置业为主导1月28日长春√√√01，100√√限购范围：各县（市）和双阳区；限购时间：自意见发布起至2011年12月31日一般严厉2月19日天津√√√01,100√√限购范围：本市市区；限购时间：自意见实施之日起至2011年12月31日内一般严厉2月23日宁波√√√02,100√√限购范围：市区范围内；限购时间：自意见实施之日起实行内一般严厉2月19日石家庄√√√01,100√√限购范围：市内五区和高新区；限购时间：2011年2月19日至2011年12月31日止政策严厉程度日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍本市居民非本市居民调整税收优惠政策土地增值税清算稽查拥有1套可购拥有2套及以上提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍(无房）拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭一般严厉2月24日南昌√√√01，100√√1，对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍2，限购范围：除四县外南昌市市区；限购时间：2011年2月24日起一般严厉2月21日厦门√√√02，100√√,1，对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍2，限购范围：厦门行政区内；限购时间：自2011年2月21日起政策带来的市场变化：首置刚需/首改类客户比例大幅增加此次政策并没有让刚需群体离场，在投资受到抑制情冴下，刚需成为市场主流客户投资型客户陷入观望，出手谨慎，更关注性价比改善型客户购买机会少，出手将更加谨慎，更关注性价比，对物业提出更好的要求。高端及投资类客户减少这部分客户处于重点打击对象，大户型、豪华户型面对的客户群体中的购买行为将受到较大影响。首次置业/刚需客户由于其购房的客观必然性以及经济实力造成的“抄底心理”，使其必然成为淡市中的主力！但决策时间更长、议价能力趋强！刚需客户市场主力加息和优惠取消，给改善型需求客户造成很大的的心理压力，一部分将暂缓购房计划选择观望改善客户选择观望由于市场走势难以预期，住宅做为投资产品的性能降低，投资型客户必然会考虑选择其他类型房产、或其它投资项目规避风险投资客户选择多样商铺旅游地产有某种联系的非限购区域异地房产写字楼其它投资产品。。。13淡市客户类型购买行为描述关注价值点刚性需求1、购买意愿强烈、受市场政策因素影响较小2、比旺市时多了选择余地和议价空间1、价格因素（总价、首付、月供等）是首要考虑因素2、可以忽视交通、配套等因素、换取可承受的价格改善型客户1、多方比较、出手谨慎、进行楼市淘宝1、对项目的配套、品质有较高要求2、强调高性价比（不但物美还需价廉）投机型客户1、退出市场1、退出市场价值投资客户1、比改善型客户出手更加挑剔1、比改善需求的客户更加谨慎挑剔刚性需求客户成为淡市购买主力，但选择余地议价空间变大，决策时间延长；改善型、价值投资型客户更是抱着“寻宝”心理，寻求达到心理底线的高性价比产品，出手更加谨慎。得知上门谈判决策旺市环境主动寻找哪有新项目好项目有项目就赶紧去看看赶紧买，不然就没了，又该贵了！出了问题要维权，要赔钱，绝不退房淡市环境常规推广难以提起兴趣不着急看，如果能捞个便宜，或有吸引人的礼品和折扣，就可以考虑再等等吧！也许还有更合适的优惠；这时候还涨价！肯定卖不出去，再等等。能不买就先别着急。可以先占上房号，万一降价就退掉。①常规推广效果削弱②上门量锐减③价格进退两难④客户决策周期加长客户结构变化淡市客户心态信心受挫房价真的还会涨吗？开始观望现在该不该买房呢？报复性观望还会降的，看开发商到底能降成啥样！价格下跌长期调整成交量下降停止追涨观望犹豫与开发商僵持淡市营销困境①常规推广效果削弱②上门量锐减③价格进退两难④客户决策周期加长尚美佳认为：在限购令出台后，央行依然加息，不惜对楼市带来叠加效应，可见中央对楼市调控的决心之大，足见此次调控之长期性。限购令的威力在短期内非常显著，但在长期来看还是供需双方与政策的博弈。虽然很多城市的限购令没有截止期限，但楼市供需缺口的长期存在，无法在短期内扭转，这样将导致刚需在短期内快速积聚，积压越长，未来反弹的冲量越大，所以限购令从楼市本身的角度来看，难以持久，后续是否有新政策的出台，改善供需关系，才是关键所在。观望将成为常态，市场越恶化越观望。有一点几乎可以肯定，只要政策执行不打折不中止，决策层不出台新的融冰性政策，史上最严厉的调控政策必然会造就更长的调整周期。短期效果明显长期销售难料限购令细则，对购房者起到心理作用，短期内可能对拉低房价有所效果，但长期看影响还有待观察；保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，刚需市场也需要产品差异化定位。各地都在增加居住用地供应总量，限房价，竞地价的做法可能会成为囤积土地坐享升值的杀手，未来地产市场的竞争将进入新层面。整