尺度地产—深圳市房地市场资讯(07年35期)

非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第1页热点透视地产持续升温银行信贷理性拓展——当前我国房地产市场的发展趋势与商业银行房地产信贷策略透视京沪深楼市博弈增加保障性供给乃解困之举政策解读40%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“紧箍咒”央行、银监会解答商业性房地产信贷政策调整四大热点问题市场动态开发商“圈地风”：“地王”醉翁之意在股市抑止房价不能仅靠“禁捂令”措施应先扩大供应清理小产权房缘何陷入僵局？销售数据国家发改委称今年1-8月房地产投资同比增近三成今年前八个月重庆城区售房面积增长近一倍非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第2页展会信息2007第六届中国国际住宅产业博览会CIHAF2007第九届住交会热点透视地产持续升温银行信贷理性拓展——当前我国房地产市场的发展趋势与商业银行房地产信贷策略2007年9月26日来源:中国证券报当前房地产行业运行具有九大特征房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。本文在分析我国房地产行业运行特征的基础上，研究了近年来陆续出台的房地产宏观调控政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响，提出了若干房地产信贷策略建议。非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第3页房地产开发投资基本保持平稳增长。2000—2006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8％，占固定资产投资的比重保持在年均20％左右。其中2002—2004年为迅速增长期，年均增幅达到28％；2004年后，受国家宏观调控政策陆续出台的影响，全国房地产开发投资增速明显降低。2006年我国实现房地产开发投资1247亿元，同比增长21.8％，低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。2007年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。住宅建设投资是房地产开发投资主体，个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年，全国商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3％，在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7％扩大到70.2％，呈逐年提高之势。2007年上半年，全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，占房地产开发投资总量的70.3%，比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年上半年占比达到91％，个人购房是我国房地产市场需求的主体。商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升。2003、2004年不少地区商业营业用房一哄而上，供给量急剧扩大，2004年以后全国商业营业用房的投资增速迅速回落，由2004年的31.4％回落到2006年的15％。截止到2007年6月末，全国商业营业用房空置面积为3806万平方米，同比增长6.4%。办公楼投资向京、沪、粤、浙、苏五省市聚集。2006年全国办公楼投资923.16亿元，比去年同期增长21％，占全部投资的4.8％，与去年同期持平，其中北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为55.44％、55.2％和80.22％。2007年上半年以上地区办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为57.3％、59.1％和78.8％，基本主导了全国办公楼投资市场。非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第4页2007年上半年房屋销售价格明显回升，部分城市房价上涨较快。2006年，全国房屋销售价格涨幅总体平稳，70个大中城市房屋销售价格上涨5.5％，比上年回落2.1个百分点。其中上涨较快的城市有深圳、北京、大连、福州、厦门、重庆、天津等。2007年以来，房屋销售价格涨幅有所回升，部分中心城市房价涨幅较快，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨7.1％，涨幅比上月提高了0.7个百分点，其中深圳、北京等城市上涨较快。房地产开发与销售主要集中于东部地区，但中西部地区开发投资增速较快。2006年，我国东部地区房地产开发投资12383.5亿元，占当年全国房地产开发投资总额的63.9％。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.4％、62.2％与89.7％。2007年上半年，我国东部地区房地产开发投资6219.23亿元，占全国房地产开发投资总额的62.9％。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.6％、66％与88.5％。但2006年中、西部地区房地产开发投资增速分别达到了31.39％与31.21％，东部地区仅为18.74％。2007年上半年中、西部地区房地产开发投资增速同比分别达到了38.9％与37％，东部地区仅为23.5％。销售额排名前十大省市对全国市场影响较大。分省市看，2006年北京、上海地区房地产销售额占全国总销售额的29.13％，加上广东、江苏、浙江后的前五大地区占全国总销售额的56.57％，加上山东、福建、辽宁、天津、四川后的前十大地区占全国销售额的76.54％。2007年上半年，以上十大地区房地产销售额占全国房地产销售额的73.4％，其变化趋势主导着全国房地产市场的走势。企业经营效益出现分化，大多数公司处于微利水平。2006年98家上市房地产开发企业中，ROE超过10％的24家，占比24.5％；超过5％小于10％的30家，占比30.6％；盈利但小于5％的33家，占比33.7％；亏损企业11家，占比11.2％。非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第5页2007年上半年ROE超过5％的企业33家，占比32.7％，亏损企业22家，占比22.4％。以上数据说明，目前我国上市房地产开发企业的经营效益参差不齐，大多数企业ROE处于10%以下的微利水平，经营效率偏低，且有部分企业亏损。据调查，盈利能力较强的企业大多拥有丰富的土地储备、强大的品牌声誉、充沛的资金以及良好的项目运作能力。行业内部资产重组此起彼伏，市场竞争渐趋理性。在经营效益出现分化的背景下，房地产开发企业间围绕战略资源展开的资产重组愈演愈烈。2007年上市公司房地产资产重组涉及金额不下数十亿元。部分企业开始改变资金的地区投向，向盈利空间更高的区域迈进；部分开发商接受外来投资者的加入，逐渐由独立经营向共同经营的经营模式转变；部分实力弱小的开发商开始寻求彼此资金合作的空间，逐渐由单一开发向联合开发的模式转变。不管以上重组行为的动因如何，从整体上看，2007年围绕房地产业务展开的资产重组大多有利于实现资源的优化配置，是企业在审时度势后，结合自身特点作出的理性选择，表明我国房地产市场的竞争格局正逐渐趋于理性。近期房地产行业的发展趋势房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第6页市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3非赢利共享型信息选编07年35期(总80期)2007/09/24深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市尺度市场策略顾问有限公司深圳市天安高尔夫花园翠景阁9A电话：[phone]网址:www.chidu.com第7页年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来2—3年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过