房地产开发项目实施阶段管理

第八章房地产开发项目实施阶段管理本章要点：基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理是工程项目管理的发展趋势，本章主要讨论的是包括勘察、设计、施工、竣工验收及保修等工作的实施阶段房地产开发企业的项目管理。在国内，目前房地产开发企业主要委托的工程咨询机构是监理公司；从发展趋势上看，未来房地产开发企业主要委托的工程咨询机构应是项目管理公司，监理公司只不过是项目管理公司的分包单位。本章主要介绍了工程项目管理模式及发展趋势、基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理、房地产开发项目勘察阶段管理、房地产开发项目设计阶段管理、房地产开发项目施工阶段的管理、房地产开发项目的竣工验收及保修等内容。第八章房地产开发项目实施阶段管理工程项目管理模式及发展趋势基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理房地产开发项目勘察、设计阶段管理房地产开发项目施工阶段的管理房地产开发项目的竣工验收及保修8.1工程项目管理模式及发展趋势工程项目管理模式工程项目管理的发展趋势工程项目管理模式建设单位自行组织工程项目管理机构进行管理委托咨询公司协助业主进行项目管理设计一采购一建造（EPC）交钥匙模式由专业机构进行项目管理建造一运营一移交模式工程项目管理的发展趋势工程项目全寿命管理工程项目管理的集成化工程项目协作（Partnering）概念的出现工程项目总控（ProjectControlling）概念的出现信息技术及网络技术在工程项目管理中的应用8.2基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理项目业主对项目的管理咨询工程师对顶目的管理8.3房地产开发项目勘察、设计阶段管理房地产开发项目勘察阶段管理房地产开发项目设计阶段管理房地产开发项目勘察阶段管理勘察工作的主要任务和目的勘察工作的主要程序勘察过程的分类勘察工作的原则勘察工作的具体内容勘察阶段监理单位的主要工作勘察阶段房地产开发企业主要工作1）委托监理单位进行勘察阶段的监督管理。2）对勘察阶段的勘察质量、进度、费用进行论证。3）选择勘察单位并签订《勘察合同》。4）在勘察工作开始前，房地产开发企业应当向勘察单位提供勘察的基础资料，即提交由设计单位提供经房地产开发企业同意的勘察范围、设计单位填写的勘察技术要求及其附图。5）房地产开发企业应负责勘察现场的水、电、气的畅通供应，平整道路、现场清理等工作，以保证勘察工作的开展。勘察阶段房地产开发企业主要工作6）在勘察人员、监理人员进入现场作业时，房地产开发企业应负责提供必要的工作和生活条件。7）根据《勘察合同》的规定履行自己的义务。8）监督监理单位履行《监理合同》。9）进行项目系统外的协调工作。10）验收勘察单位提交的勘察成果。11）支付勘察费及监理费。房地产开发项目设计阶段管理设计工作的原则工程设计阶段设计工作的基本内容设计阶段的特点设计阶段监理单位的主要工作设计阶段房地产开发企业的主要工作设计阶段房地产开发企业的主要工作（1）选择设计阶段的监理单位。（2）与设计阶段的监理单位共同对设计阶段设计质量、费用、进度以及施工阶段质量、费用、进度目标进行论证。（3）选择设计单位与其签订《设计合同》。（4）如果委托初步设计，房地产开发企业应在规定的日期内向设计单位提供经过批准的可行性研究报告、选址报告和能满足初步设计要求的勘察资料及其他技术资料。（5）如果委托施工图设计，房地产开发企业应当在规定日期内向设计单位提供经过批准的初步设计文件和能满足施工图设计要求的勘察资料、施工条件以及有关设备的技术资料。设计阶段房地产开发企业的主要工作（6）房地产开发企业应及时向有关部门办理各设计阶段设计文件的审批工作。（7）为设计人员了解现场情况创造条件。（8）依照合同的约定支付设计费用。（9）验收设计单位提交的设计成果。8.4房地产开发项目施工阶段的管理施工阶段的特点施工阶段监理单位的主要工作房地产开发企业的主要工作施工阶段房地产开发企业的主要工作（1）选择施工阶段的监理单位。（2）房地产开发企业指定驻工地的代表（或指定履行《建设工程施工合同》的代表）。（3）施工阶段的质量、投资、进度目标进行论证。（4）通过招标投标方式选择施工单位并与其签订《建设工程施工合同》。（5）申请领取《施工许可证》。（6）进行施工现场的“三通一平”工作。（7）进行甲供材料、设备的订购。（8）履行《建设工程施工合同》中规定的甲方的权利和义务。（9）监督工程建设监理单位履行施工阶段的《建设工程委托监理合同》。施工阶段房地产开发企业的主要工作（10）根据资金使用计划，进一步筹措建设资金。（11）处理工程建设中重大问题。例如：对设计变更、重大质量事故的处理等。（12）做好项目系统外的协调工作。例如：与供水、供电、供气等部门的协调，与工程相邻单位、政府有关部门的协调。（13）处理好索赔与被索赔中的有关事项。（14）按照《建设工程施工合同》的规定支付工程款。（15）组织项目的竣工验收。8.5房地产开发项目的竣工验收及保修竣工验收的条件建设工程竣工验收的程序工程决算房地产开发项目的保修建设工程竣工验收应当具备下列条件（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位负责人审核签字。（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。建设工程竣工验收应当具备下列条件（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（5）有完整的技术档案和施工管理资料。（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。（7）建设单位已按合同约定支付工程款。（8）有施工单位签署的工程质量保证书。（9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。(10)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（11）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。建设工程竣工验收的程序工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。建设单位组织工程竣工验收。