成都市XXXX年房地产市场年报

ChengduVANRUNMarketingConsultantsLtd.应对市场风云，制胜运营配套成都万润地产2013年市场报告annualreport2013February20th,2014宏观经济MacroEconomy宏观经济年度印象——稳定中暗藏变数短期走势远期态势GDP增速小幅回升GDP增速放缓通胀预期上升外需回暖，制造业回补库存房地产投资、销售支撑环境治理、地铁等基础建设投资支撑QE缩减吸引外资回撤劳动力成本上升，代工厂优势削减，制造业受阻固投支撑模式受融资增长规模限制长期难以为继存量货币结构调整，资金面偏紧或长期持续外部形势：外部需求缓慢复苏，与风险逐渐累积并行主要利好主要风险发达经济体复苏新兴经济体放缓美国：增长持续走强，QE再度缩减预期较高；欧元区：进入危机平静区，经济微弱复苏；日本：安倍政策下经济反弹汇率：人民币升值风险下降；外贸：外需开始转好，汇率止涨；通胀预期：热钱回撤，通胀压力降低巴西、俄罗斯等部分新兴经济体增长放缓，国际收支恶化，外汇储备减少，财政和债务状况严峻，金融市场大幅动荡金融：QE缩减预期下国际资本外流，金融市场稳定性降低；投资：外商直接投资降低；国际收支平衡：外贸资本项目与经常项目形成“双顺差”数据来源：2013年四季度央行货币政策执行报告国别指标2012年第四季度2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月美国实际GDP增速0.11.12.54.13.2失业率（%）7.87.87.97.97.77.57.57.57.57.37.27.27.27.06.7CPI（同比，%）2.21.81.71.72.01.51.11.41.82.01.51.21.01.21.5欧元区实际GDP增速（环比，%）-0.5-0.20.30.1/失业率（%）11.711.811.912.012.012.012.112.112.112.112.112.112.012.012.0HICP综合物价指数（同比，%）2.52.22.221.81.71.21.41.61.61.31.10.70.90.8日本实际GDP增速0.64.53.61.1/失业率（%）4.24.24.34.24.34.14.14.13.93.84.14443.7核心CPI（同比，%）0-0.1-0.2-0.2-0.3-0.5-0.400.40.70.80.70.91.21.3宏观经济MacroEconomy经济总量：现阶段达到较快增长与温和通胀的相对平衡，但实体经济仍然乏力，未来可能面临增速回调或通胀压力宏观经济MacroEconomy数据来源：国家统计局备注：GDP同比增速为累计增幅，工业增加值同比增速为单月增增幅0%5%10%15%20%25%工业增加值同比增速44%46%48%50%52%54%56%58%PMI0%2%4%6%8%10%12%14%020000400006000080000100000120000140000160000180000200000GDP总量（亿元）同比增速宏观经济回调至相对平衡阶段：经历前期持续的宏观调控，目前GDP同比增速低位企稳于7.7%水平，CPI持续处2%-3%的温和水平；需求不足放大经济运行风险：PPI同比持续为负，工业、制造业增速低位波动，反映实体经济需求仍然较弱，目前的稳定状态缺乏刚性，从运行周期来看，未来经济可能承受增速进一步回落或滞胀风险-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%单月CPI同比单月PPI同比经济结构：房地产投资与基建为经济增长支柱，消费与出口则对经济形成小幅拖累宏观经济MacroEconomy数据来源：国家统计局备注：固投、房投、消费、外贸同比增速为单月增增幅，FDI同比增速为累计增幅0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%城镇固定资产投资同比增幅房地产投资同比增幅0%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额同比增幅-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%进出口总值同比增幅出口同比增幅进口同比增幅1.40%13.30%-0.50%-4.10%13.60%23.60%-2.60%17.40%9.70%-3.70%5.30%-10%-5%0%5%10%15%20%25%02000040000600008000010000012000014000020032004200520062007200820092010201120122013FDI规模（亿美元）同比增速房投跳涨拉动固投增速保持相对稳定：2013年全国固投增速稳定于2012年以来的20%水平，得益于房地产投资的大幅增长，以及政府主导下节能环保产业、铁路等基建投资上马；消费与出口受内、外部需求制约增长放缓：2013年消费增速较2012年放缓1.6个百分点，出口增速下半年大幅回落至10%以下的低位水平金融市场：货币供应过剩与“钱荒”并存，存量货币面临较大的结构调整压力，银行资金面偏紧或长期持续宏观经济MacroEconomy数据来源：中国人民银行0200040006000800010000120001400016000人民币贷款增加额（亿元）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%(5)0510152025M2增量（万亿元）M2增量同比增速M2增速M1与M2剪刀差信托等公募渠道融资快速增长：2013年新增信贷保持合理增长，同时总融资规模显著增长，反映银行资金面偏紧下信托等公募渠道规模上升；2013年信托贷款同比多增5603亿元，增幅仅次于银行信贷货币供应速度放缓，但仍增长过快，存量货币面临结构调整压力：2013年末M2同比增长13.6%，超过GDP增速达77%，仍处过快增长区间；同时，6月、12月银行系统出现“钱荒”，存量货币结构亟需调整宏观政策macropolicy长期政策：长期以去行政化为主要方向，城镇化大背景利好中心二线城市推进中小城镇兴起建立城乡统一建设用地市场房地产税制重构楼市调控减少政府干预市场化土地改革财税改革城镇化政策：•调控的思路已经从过去抑制需求转为增加供应；•以政府为主提供住房保障，到2015年覆盖面达20%影响：利好二、三线城市，高端住宅市场以及上市公司政策：土地制度改革试点大规模开启将新型城镇化奠定基础，未来城镇化的一揽子推进工作将以户籍改革为基础展开影响：为受城市群规划利好的二级城市带来新增需求政策：农民可通过流转、抵押、担保等渠道实现土地资产变现影响：•农民资产收益增加，有利于加速城镇化；•降低地方政府土地财政依赖政策：加快房地产税立法并适时推进改革影响：•房地产税制或面临重组，届时开发企业税收将简化•房产税试点或扩大至部分一、二线城市，影响局限于高端客户预期短期政策：短期内政策以微调为主，各城市出现分化，一线、二线城市2014年房价涨幅或放缓宏观政策macropolicy一线城市二线城市三线城市调控最严，但影响较小适度跟进，以展现姿态为主存量压力下，政策适时放宽“国五条”落实最严：一线城市出台包括增加供应、差别化信贷、加大市场监管、严格执行限购的具体细则四季度调控全面升级：一线城市价格快速上涨压力下，10月出台“深八条”、“京七条”，11月出台“沪七条”、“穗五条”年末温和加码调控：11月12个二线城市政策升级，主要为增加供地、小幅收紧限购、差别化信贷等，在原有政策上的收紧效果有限新政姿态胜于实效：政策后一、二线城市整体成交量、成交价上涨趋势未变金融政策：现有政策下消费者购房成本将上升，中小开发企业将面临较大的融资难度，品牌开发商融资优势凸显宏观政策macropolicy备注：2014年财政与货币政策定调依据来自中央经济工作会议信托再融资松绑一方面，信贷增量收紧下寻求多元化融资；另一方面，楼市走强拉升公募成功率与利率信托融资增长品牌开发商融资优势凸显优质地块竞争更加激烈尽管调控下房企IPO仍暂停，但2013年证监会对上市房企再融资限制已经松绑针对上市房企上市开发商公司债、定向增发等再融资优势凸显稳健货币政策消费者购房贷款利率上升2014年货币政策保持稳健，总量控制下银行资金面偏紧将持续；同时，存量货币结构调整下房企信贷难度较大信贷困难持续中小开发商信贷阻力较大，贷款期限倾向短期购房者贷款审批周期拉长，成本增加利率市场化自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行贷款利率上升中小开发商融资成本压力增大消费者购房贷款利率上升开发商持有物业比例增加ChengduVANRUNMarketingConsultantsLtd.2全国市场楼市供应：2013年供应显著增长，全国房投同比增幅止跌回升，新开工面积同比增幅大幅转负为正数据来源：国家统计局193822528030580362324826761740718048601321.8%30.2%20.9%16.1%33.9%27.9%16.2%19.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%010000200003000040000500006000070000800009000010000020062007200820092010201120122013房地产投资总额（亿元）同比增幅79253957979757411540016380019010017733420120816.4%20.9%2.3%12.5%40.7%16.2%-7.3%13.5%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%05000010000015000020000025000020062007200820092010201120122013新开工房屋面积（万平米）同比增幅全国市场NationalMarket全国市场NationalMarket楼市销量：2013年全国商品房销售量大幅回升，同比增幅达到近年高位水平20062007200820092010201120122013同比变化销售金额61857761936208993713104300109900111304130551↑17.3%同比增幅11.5%23.2%-19.7%42.1%10.1%4.9%1.8%17.3%↑15.5个百分点销售面积2082629604240714399552500591196445681428↑26.3%同比增幅18.5%42.1%-19.5%75.5%18.3%12.1%10.0%26.3%↑16.3个百分点销售面积、销售金额上涨：2013年全国商品房成交量同比增幅达到2006年以来较高水平分物业类型来看，2013年住宅、办公物业销售面积同比增速均显著回升2013年增速回升至较高水平数据来源：国家统计局2012年持续处低位水平全国市场NationalMarket楼市价格：2013年全国商品房销售价格出现全面、大幅上涨，被抑制需求的释放为楼市量价齐升主要原因数据来源：国家统计局0%5%10%15%20%25%01020304050607080环比上涨城市个数同比上涨城市个数环比最高涨幅同比最高涨幅销售价格上涨：2013年全国70个大中城市商品房价格出现全面的、大幅的上涨，其中价格同比上涨城市持续为69个，最高增幅逐月上涨至20%以上水平持续高位持续低位量价齐升2013年需求释放2012年政策窗口期观望情绪浓厚，需求持续被抑制，楼市销售处低位水平在调控政策挤出效应基本见底背景下，2013年初“国五条”出台对市场影响可预见性有限全国市场NationalMarket土地：受楼市乐观预期利好，2013年全国土地市场热度较高，全年出让成交金额达到“4万亿”供应规模（万平米）同比增幅成交规模（万平米）同比增幅住宅类土地1593710.3%1442727.3%商业类土地728014.1%537016.6%数据来源：北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津等30个重点城市土地交易数据统计总价“地王”总价