万科住宅项目地下空间经济性控制之标准

上海万科住宅项目地下空间经济性控制标准编制人：编制日期：2009-04-版次：1.0本标准使用说明一、本标准适用范围：地域：上海市；项目性质：住宅。二、本标准制定作用：据此衡量各项目地下空间的经济性，协助经济性决策。三、本标准制定原则：按项目开发的先后顺序，穷举涉及地下空间经济性的所有问题，以便进行单项定量定性判断，对于某些关键问题的组织还须给出综合性判断。为使本标准容易得出单纯的结论，方便使用，在此只立足于经济性的角度来考虑地下空间的设置。四、本标准使用原则：在具体项目中必然存在其他因素的制约，请使用者务必综合其他因素作出相应决策。五、本标准所涉及的三个阶段：（加深部分为本次重点分析内容）第一阶段：指标设定——旨在通过合理计算，以及与政府部门合理沟通。在既定住宅量的前提下尽可能减低各种与地下空间有关的功能的配置量。第二阶段：开发决策——旨在通过分析住宅项目本身的情况（住宅形式）、分析各种地下空间形式的经济性等级。在既定配置量的前提下尽可能利用由于结构原因必然存在的地下空间、从而尽可能少地设置地下空间量，在既定地下空间量的前提下尽可能采用最经济的地下空间形式。第三阶段：设计控制——在排除等相对较不经济的地下空间形式之后，通过对最常用的单层全地下空间所涉及的多个方面进行仔细严格的权衡。在既定地下空间量和最常见的地下空间形式（单层全地下）的前提下，对地下空间本身进行经济性优化。第一阶段：指标设定机动车停放数量指标设定非机动车停放数量指标设定人防建设面积指标设定机动车停放数量指标设定三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表01”中相关栏目的内容。二、结论：分别按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》和《上海市城市规划管理技术规定》所规定的不同方法计算：既定项目方案设计的总车位数，可得出两个结论数据。比较这两个数据，按较低数据结论跟当地相关部门进行沟通。从总量上对车位加以控制。一、控制点：机动车车户比。非机动车停放数量指标设定二、结论：按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》计算既定项目所需非机动车位数，再按1.5m²/车位核定总的非机动车停车面积。一、控制点：非机动车车户比数。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表01”中相关栏目的内容。人防建设面积指标设定一、控制点：计算规则。二、结论：1、谨慎对待地上面积统计，9层以下建筑控制基础埋深尽量小于3米，以此控制应建人防的总量。2、采用合理有效的方式减少人防总量，如：应该将高层和多层裙房分开计算。3、在设计人防部分时，应在规范允许的范围内多算已建的人防面积。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表01”中相关栏目的内容。第二阶段：开发决策步骤三：在既定地下空间类别的情况下，尽可能采用最经济的平面车位布局形式、最经济的结构体系、经济性较高的设备，以及创造减少设设置的条件。经济性较高的车位布局经济性较高的结构体系经济性较高的设备系统选型经济性较高的设备用房设计步骤二：在既定地下空间量的情况下，在已经得出必须要放在地下空间中总量的情况下，尽可能合理利用结构专业本身已经产生的地下空间，在利用完已有的地下空间的前提下再考虑采用经济性（结构、水、电、暖专业的角度）最好的地下空间。住宅地下室空间的利用地下车库空间的利用人防地下室空间的利用步骤一：在既定指标的情况下，尽可能少的设置地下空间。地下机动车停车数量地下非机动车停车数量步骤一——地下机动车停车数量二、结论：1、尽可能多的利用地面及架空层公共停车；2、尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：1）准确计算绿地率；2）减少集中硬景面积；3）避免8m宽以内的绿地；4）设计中尽量将人行道计入绿化面积内5）按最小值设定道路宽度；6）尽可能在双车道边设置停车位；7）需增加道路宽度时，可仅在停车位区域增加，以减少道路面积；3、还可以在地面上采用双层机械停车架的方式，尽可能多的解决车位数量。一、控制点：地面停车率、绿地率、道路。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表02”中相关栏目的内容。步骤一——地下非机动车停车数量二、结论：尽可能利用地上停放，如：不计容的架空层，可不计面积的自行车棚架等。一、控制点：地面停车率、绿地率、道路。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表02”中相关栏目的内容。步骤二——住宅地下室空间的利用二、结论：一、控制点：地上建筑的层数。建筑层数综合结论地上1～4层1、可做住宅套内地下空间。但部分排水管会穿地下室，影响层高及使用，需具体分析。2、应采用不计容的半地下室。可减少基础埋深。3、控制地下室埋深小于3米，多层埋深超过3米，人防面积计算过大。地上5～9层不做地下空间。地上10～11层1、建议不做地下空间，配电间、电信间占用底层住宅房间，对房型有一定影响。2、其次建议做局部地下室，仅将配电间和电信间放入。3、当自行车位在小区其他高层地下自行车库内解决不了时，才考虑整个底层全部下落为地下室。建筑层数综合结论地上12～14层1、建议做局部地下空间，配电间、电信间可放入。同时采用连通道与地库（水泵房）相连，保证供水通达。2、当自行车位在小区其他高层地下自行车库内解决不了时，才考虑整个底层全部下落为地下室。3、服务于整个小区的电话机房、有线机房等也可布在其中，水泵房布置时应避免在住宅用房的直接下方。地上15层及以上1、可放入地下自行车库、配电间、电信间；2、服务于整个小区的水泵房、消防安保、电话机房、有线电视机房等，可布置在其中（水泵房布置时应避免在住宅用房的直接下方）；3、按结构埋深设置地下空间，按各种功能的需求控制地下空间高度。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表03”中相关栏目的内容。步骤二——地下车室空间的利用二、结论：地库的形式综合结论开敞地库尽量做开敞地库，节约设备投资。高于室外地坪的地下单层地库（浅埋深）在无其他条件限制时，尽可能做高于室外地坪的车库，减少埋深，降低造价。低于室外地坪的全地下单层地库（深埋深）当有绿地覆土或景观要求时，我们常规选用此全埋单层地库。地下二层地库这2种形式成本偏高，且机械车位没法卖。通常采取各种方式仍不满足停车数量要求时，再考虑此二种停车方式。尽量不采用。机械停车库一、控制点：地库的形式。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表03”中相关栏目的内容。步骤二——人防地下室空间的利用二、结论：尽可能与政府职能部门沟通，采用造价较低的人防形式。首选物资库、人防车库、再选人员掩蔽。一、控制点：物资库、车库、人员掩蔽。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表03”中相关栏目的内容。步骤三——经济性较高的车位布局二、结论：1、尽可能采用1条车道左右2排车位（垂直后退停车）的情况，这样可使单车位面积指标最小约：25m²/辆；2、如有困难也应布置一边垂直，一边平行的车位。绝对不能出现1个车道只服务1排车位的情况；3、总尺寸控制详见第3章及其附图。一、控制点：总平面建筑间距。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表04”中相关栏目的内容。步骤三——经济性较高的结构体系控制点综合结论围护结构在上海地区必须采用混凝土维护，但出地面部分临空且无人防要求的话可不设。平面形式由于沉降较难控制，且大部分住宅为剪力墙结构，不宜用作停车，所以建议地库与住宅脱开（第三章设计控制中的规定也按本情况为依据）二、结论：一、控制点：围护结构、平面形式。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表04”中相关栏目的内容。步骤三——经济性较高的设备系统选型控制点综合结论给排水消防栓系统消火栓布置时应充分用足这些条件，做到在满足要求的条件下尽量少设。相邻防火分区间可相互利用一个消火栓来保护。减少成本。自喷系统车位约5m长，故车位上方会布置2个喷头。但需要将这两个喷头的保护半径尽量用够，以减少喷头的数量，此时需充分考虑地库的柱子与梁对喷头的影响，特别是梁布置的影响，需与结构专业沟通好。灭火器在满足保护半径及计算应需要的数量的情况下尽量少地设置，另也可考虑地库配电室的灭火器共用的情况。二、结论：一、控制点：给排水专业：消防栓系统、自喷系统、灭火器。电气专业：照明设计、应急照明电源选择、火灾自动报警系统。暖通专业：车库形式。控制点综合结论电气照明设计前期投入加大，但可减少后期成本。应急照明电源选择建议采用两路市电供电。火灾自动报警系统1、III类和IV类汽车库可省火灾自动报警系统。2、如可行，可减少约70%探头数量。暖通车库形式优先选择敞开式车库；其次考虑可自然排烟的2000平米以下的半地下或开较大的通风井的车库；实在有困难再考虑全地下。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表04”中相关栏目的内容。步骤三——经济性较高的设备用房设计二、结论：一、控制点：变电所布置要求、水泵房布置要求。控制点综合结论变电所布置要求1、尽可能设于地上。但需与总图容积率指标及间距协调好。2、需经过供电部门认可是否采用箱式变压器。水泵房布置要求消防水泵房一个小区按照最不利的一幢楼设一座消防泵房，其它楼共用，节约投资及配套费用。生活水泵房节省泵房面积，节约投资及配套费用。生活、消防公用水泵房节省泵房面积，节约投资及配套费用。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表04”中相关栏目的内容。第三阶段：设计控制一、机动车停放空间设计二、机动车车行出入口设计三、非机动车停放空间设计四、非机动车车行出入口设计五、人行出入口设计六、水泵房设计七、变电站设计八、弱电间设计一、机动车停放空间设计人防专业人防级别平面设计剖面设计暖通专业通风设计电气专业照明设计设备选型给排水专业给排水管的敷设地面冲洗用水的排水结构专业结构顶板设计及设计参数结构底板设计及设计参数抗拔桩基础或天然地基外墙与柱的截面选择基坑围护建筑专业平面设计剖面设计工程做法设计建筑——平面设计一、控制点：轮廓、内部空间（防火、防烟）分区的划分、车位、车道布置方式、结构构件尺寸、设备用房尺寸等。二、结论：1、1车道2车位的情况下的最小宽度（结构外表面之间）为：16.1m；2、2车道4车位的情况下的最小宽度（结构外表面之间）为：31.7m；3、横向3个车位的标准柱网开间轴线尺寸为：7.6m；4、端部柱网最经济布局详见《标准单层地库例图》；5、其余零星内容详见《标准单层地库例图》；6、备忘，当车位间需设置防火墙时，轴网尺寸会在这些局部适当扩大；四、附件附图：J-A-1。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表05”中相关栏目的内容。建筑——剖面设计二、结论：1、覆土层厚度应综合：政府、管线、种植后确定，无具体限值，主观上尽可能减少。2、地库净高:地库中各种管线本身的高度已无压缩余地，降低整个高度的方法只有通过管线综合将管线错开。尤其是暖通与其他管线的交叉应尽量避免（其他管线之间的交叉对高度影响小）。最应该重视排风机房出管处的局部管线综合，一旦此部分解决，则高度即可减少。通过对本标准地库的研究，得到的极限值为：结构上下板面净高的为2750mm，加上下结构板（含垫层）为3750mm，加覆土后埋深5250。此极限数据是在理想状况下得出的，考虑到项目的复杂性、施工难度及施工误差等因素，实际采用的数值中应在此基础上增加100mm。详见《标准单层地库例图》。一、控制点：覆土深度、车位净空、车道净空、结构构件尺寸、设备管线设计等。四、附件附图：J-A-2～3、J-A-4～7。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表05”中相关栏目的内容。建筑——工程做法设计二、结论：应按“附表05”中相关栏目的内容执行。一、控制点：外顶面、外底面、外侧面、内顶面、内底面、内侧面。三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件：详见“附表05”中相关栏目的内容。结构——结构顶板设计及设计参数二、结论：建议：1、板跨和荷载较小时，选用无