二次装修管理培训(物业)

二次装修管理培训0二次装修的特点二次装修流程装修程序装修须知施工管理规定装修施工管理收费目录案例1二次装修的特点1.二次装修应符合原大楼工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。2.施工应不破坏相邻用户的正常工作，否则将引起相邻用户的投诉。3.对施工人员的素质要求比较高。4.施工中的防火要求特别重要。5.仅限于本施工区域内。2向物业服务中心申领《装修申请表》并填写，同时提交装修设计方案及图纸签字三方协议书提供书面审核意见书告知交付二次装修相关费用签订二次装修三方协议书明确二次装修承包商并出具委托书受理及审核向服务中心交纳装修款项提供施工人员有效身份证收费开收据通知有关部门开施工许可证办理施工出入证通知业户检查装修中垃圾处理、及时保洁并做好协调工作存档备案现场监督监督装修对管线等隐蔽工程系统结构及立面之影响监督外来施工人员之治安管理开始装修装修结束竣工验收提交最终竣工图纸、交还出入证政府职能部门验收竣工查验资料存档向政府有关部门报批业主/租户承包商政府职能部门物业服务中心受理审核及批示二次装修流程3装修程序1.装修施工的前提条件2.装修咨询3.装修申请4.装修方案审批和施工单位资格确认5.办理施工手续6.施工管理8.施工单位退场7.竣工查验41.装修施工的前提条件业主已经办理了房屋接收入住的全部手续；装修程序业主和施工单位已签署了委托装修施工合同；房屋及所属设备安装完毕，电、水等能源接通，可以正常使用；业主、施工单位、物业服务中心在施工前已经对房屋进行了联合确认验收；装修施工方案经物业服务中心审核同意，施工单位与物业服务中心签订了《装修施工管理协议》、《装修施工消防安全责任书》，业主、施工单位与物业服务中心进行了装修开工前房屋验收并由物业服务中心开具了《装修施工许可证》。52.装修咨询电梯轿厢尺寸和各楼道尺寸等业主需借用户内图纸的办理手续介绍在设计时需注意的事项装修程序3.装修申请填写《装修申请表》签领《装修手册》64.装修方案审批和施工单位资格确认业主应提供装修施工方案，包括：施工平面和系统图、装修施工说明（必须有强、弱电配线、给排水、空调、地面、吊顶、防水等详细施工方案说明、技术承诺），若有改变消防设备、喷淋头及烟感位置等情况必须向消防部门报批。委托装修施工的业主应出示《装修施工委托合同》、施工单位营业执照副本（原件），营业执照复印件（加盖公章）留存、《建筑业企业资质证书》、法人代表授权书和身份证复印件。租户装修须出示业主委托或同意装修的证明文件。物业服务中心工程部于一周内完成方案审核和装修施工单位资质确认并通知业户。装修程序75.办理施工手续签署《装修施工管理协议》/《装修施工消防安全责任书》,交纳装修施工相关费用、装修垃圾清运费。业户、施工单位与物业服务中心进行了装修施工开工前房屋验收，三方填写《装修施工前检查表》并确认。施工单位提供施工人员身份证包括复印件二份，到秩序维护部办理施工人员出入证，秩序维护部进行装修施工人员登记。物业服务中心客服部为施工单位开具《装修施工许可证》。物业服务中心客服部在装修施工区域外显著位置张贴《装修施工许可证》。物业服务中心工程部为施工单位接通施工电源、水源，双方确认水电计量表显示数后即可开工。建议业户购买住宅装修保险，以此降低业户装修责任风险。装修程序86.施工管理（1）工程部管理工作内容①检查是否已按审核批准装修图施工，隐蔽工程施工是否符合要求（含结构、强弱配电、消防设施、上下水管路改造等）。②检查是否有私自改动、破坏结构、破坏外观整体效果的施工。③检查空调安装位置的选择是否符合规定，室外机是否安装在统一规定位置。④检查防水施工是否符合装修管理协议要求。⑤检查是否有违章乱接线、超负荷用电和存在漏电隐患。⑥检查是否有违章使用楼内设备、破坏公共设施的情况。装修程序9（2）秩序维护部管理工作内容①了解所有装修业户与装修公司的各类资料，配合客服中心办理业户装修手续，负责解说《装修施工消防安全责任书》内容，对大楼24小时监控，监督审核进场装修人员的证件和装修工作时间。②对装修违规现象与业户和装修单位进行沟通、劝说、阻止及采取相应手段，及时通报客服中心，无法规劝的，及时汇报物业服务中心。③引导和指挥装修材料和垃圾清运的运输管理，夜间装修时负责监控公共区域保洁，外立面和阳台的管理工作。④装修日常巡查时间是每日至少二次，主要巡查内容：消防器材的配置，消防安全隐患和易燃品的防护，装修影响业户的休息情况，是否动用明火，公共楼道和门厅的消防设施，装修人员留宿与防偷盗，外立面、阳台和屋顶的变更、违章、占用，以及《装修施工管理协议》和《装修施工消防安全责任书》约定内容。⑤装修日常巡查记录，每次巡查必须记录在《装修巡查表》内，记录要有时间、巡查发现内容、违规情况、反馈记录装修程序10（3）客服部工作内容①为业户办理装修手续，登记所有装修业户与装修公司的各类资料，分类进行存档，向装修业户与装修公司分发各类资料，并告知装修须知。②督促工程部门装修管理人员审核装修图纸工作时间，确定不涉及承重结构和影响公共部位与公共设施设备；在装修巡检时，对于违规操作进行劝导与阻止。③接各部门通报装修违规现象，做好证据的收集（影像资料），应及时通报物业服务中心，并记录归档；对违规装修业户要进行沟通、劝说、阻止，无法规劝的告知将通过政府部门进行处理。④对各部门装修日常巡查记录汇总，归档，每次巡查发现各类违规情况及时通知反馈给业户，其中包括装修单位对业户不利的违规，每次反馈给业户的信息应有记录，必要时让业户签字确认。装修程序11装修工程竣工后，装修企业应当按照装修施工图、设计合同约定和相应的质量标准进行竣工验收。验收合格后，装修企业应当出具《室内装饰装修质量保修书》。物业服务中心应当按照《装修管理服务协议》、《装修手册》进行现场查验，对违反《装修管理服务协议》、《装修手册》的，应提出书面整改意见，要求业户和装修企业限期整改。对违反法律、法规的，应报请政府职能部门进行处理，并将检查记录存档。装修工程竣工后，装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业户提交产品说明书、保修单和环保说明书。7.竣工查验装修程序128.施工单位退场提交全部竣工图纸。提交装修企业与业户签署的《室内装饰装修质量保修书》。根据交费收据在相应时限内办理退款手续。核对施工工具、设备和剩余材料，办理货物出门手续。施工人员退场。装修程序13装修须知1.装修审图工作要点2.设计阶段注意事项3.装修管理人员审图原则4.专业审图要点5.施工阶段注意事项141.装修审图工作要点：二次装修设计图纸的审核工作的质量直接影响二次装修的工程督导的效果，对不利于物业和影响其他业户利益的设计，在审图阶段提出，可避免可能出现的与装修业户之间矛盾。根据国家有关规范、法规、发展商/业主与业主/租户签署的出售/租赁合同以及物业的实际情况，认真仔细地审阅二次装修设计图纸是工程部一个重要工作内容，也是二次装修审图的工作重点。装修须知152.设计阶段注意事项（1）设计注意事项①原有结构和设备布局，不得随意更改。②进行室内装修时，不得拆除或破坏承重墙。③大楼楼面不能承受其他有特殊要求的荷载，不能在房间内垒砌实体砖、混凝土或钢结构墙。④装修设计不得改变大楼外立面效果及公共区域的原有设计；外门、外窗不得随意改变，不得在外墙上开门和窗。⑤空调室外机须按指定位置安装，不得任意更改安装位置。⑥室内所有电力负荷必须于原有的设计相符。⑦吊顶内管线必须铺设铁管或PVC阻燃管，下垂软管不得长于1.5米。⑧不允许拆改共用区域内给排水管。……装修须知16①装修施工前应向物业服务中心工程部提交两套正规装修工程设计图，装修设计必须严格遵守《高层民用建筑设计防火规范》及《建筑内部装修设计防火规范》的有关规定。②装修施工图经物业服务中心工程部审核批准后方可施工。（涉及到消防安全的应报消防部门审核后方可施工）③施工单位必须具有营业执照和资质证书，所使用的装修材料应是符合现场材料标准规定，并由专业厂家生产的环保合格产品。④施工单位必须按已批准的设计方案及各项协议书的有关规定施工，若有变动，应提前通知物业服务中心工程部，必要时签订补充协议。（2）装修工程计划方案及图纸要求装修须知17（3）装修计划及图纸的审批①装修设计总说明。②装修平面图、系统图、立面图及剖面图。③根据原设计图纸，审核对现有建筑、配电设备、管路等方面的改动是否合理。装修须知18（4）二次装修审图的目的①保证装修设计不破坏大楼主体结构②保证装修设计不影响大楼机电设备的运行③保证装修设计不影响设备的维修保养④保证装修设计满足能源计量的要求⑤配合业户进行装修消防报审工作⑥保证其他业户的正当利益装修须知193.装修管理人员审图原则（1）装修范围是否涉及大楼公共区域。（2）装修单位资质是否符合大楼规定，年检是否合格，营业执照是否有效。（3）报消防部门的图纸需提供蓝图，加盖本年度年审专用章，图纸上要有轴线。（4）装修单位提供的图纸包括：装修平面和立面图，综合天花图，空调、风、水、电图，弱电系统和平面图，消防水电图。（5）装修方案中有无影响大楼外立面或影响其它用户使用的设施，如空调室外机、在公共区域安装自用设备等。（6）外墙安装的广告牌等设施有无政府主管部门审批手续。（7）装修方案中有无超过大楼结构承重的设备，如：书架、水池、蓄电池组等。（8）居住用房不得擅自改变用途，如改作仓库、诊所、学校或其他商业用途。（9）不得擅自封闭阳台或改变阳台用途，不得改变原有公共区域的外观、规格和色彩。（10）不得随意安装卫星天线、防盗门及开排风百页等设施。进户门不得改大及向外敞开。（11）不准在承重墙、与邻共用的分隔墙、梁及柱上挖槽、切割及开孔。（12）强电、弱电、给排水、煤气管等公共管线及烟管、风道不得改变和移位。（13）原楼层内、单元内排水管的检查孔、清扫口、浴缸检修孔不得封住。装修须知204.专业审图要点（1）强电系统图中，开关和插座的选择是否与本物业原设计有冲突。（2）照明与插座是否分开控制，插座有无漏电保护开关，同一回路上设备是否过多。（尤其是使用多用插座接多个电脑的办公室）（3）重要设备是否有双路应急电源供电（如电脑机房）。（4）照明图上是否有应急照明及安全出口指示灯。（5）是否满足计量需求。（6）检查弱电线路是否存在干扰，强电管线与电话、电视及其他通信线等不得安装在同一路管路中，强弱电管间距应大于500mm。（7）空调温控器安装位置是否合理（大开间内应按控制区域分布，不应集中安装）。（8）空调风机盘管安装位置是否便于清洗维修，凝结水管路布置是否合理。装修须知21（9）图纸上门的数量是否符合大于60平方米不少于两个门，门的宽度及两个门的间距应符合消防规定，室内通道上是否有障碍物。（10）喷淋头的间隔是否大于3.6米，烟感探头的间距是否大于5.8米，烟感探头与空调出风口的间距是否小于1米。（11）消防电施图上是否有消防广播，每一个独立的房间是否有一个烟感探头。（12）对区域内卫生间、厨房等设施的改造是否影响大楼防水层。（13）业户自用设施（如开水炉、咖啡机等）上下水是否按大楼规定接驳，有无安装计量装置。（14）地面，天花及隔墙的材质是否符合消防规定，隔墙是否到顶（若到顶则必须涉及消防改造）。（15）地插的剔凿深度不应损坏结构楼板面（深度不能超过粉刷层5厘米）。（16）吊顶内的设备（风机盘管等）、阀门下方应有检修口。装修须知225.施工阶段注意事项（1）结构墙面剔凿时不能切断墙内钢筋，剔凿外露钢筋部分须恢复原状。（2）阳台地面、墙面不允许剔凿、打孔。（3）除卫生间及有地漏的房间外，其他房间按设计未作防水处理，此区域严禁湿作业。（4）不得将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间、厨房间。（5）吊顶的木装饰、隐蔽工程所用木材必须刷防火涂料，并将防火涂料合格证交物业管理中心工程部备案。（6）卫生间地面均已进行防水处理，在装修中严禁破坏防水层。……装修须知23施工管理规定一、施工管理的目的二、施工现场管理三、施工时间四、施工安全管理