京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)

WORLDUNION本报告是严格保密的。项目定位报告孔雀·枫情水岸WORLDUNION本报告是严格保密的。背景WORLDUNION本报告是严格保密的。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售WORLDUNION本报告是严格保密的。项目目标解析产品系打造支撑京御房地产开发的品牌塑造1保证一定的销售速度，实现资源价值（潮白河）为目标，获得合理利润，支撑滚动开发2成为大厂产业区规划绿色生态居住区的示范区3WORLDUNION本报告是严格保密的。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售WORLDUNION本报告是严格保密的。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点WORLDUNION本报告是严格保密的。名称规模（规划）主导产业廊坊经济技术开发区1449公顷电子信息、机械加工、新型材料、汽车零部件燕郊经济技术开发区1800公顷电子信息、绿色食品、生物医药、新材料及商贸服务香河经济技术开发区600公顷印刷包装、电子信息、服装轻纺及会展旅游霸州经济技术开发区860公顷电子、精细化工及新型材料固安工业园区1000公顷信息产品制造、汽车零部件制造及家居建材永清工业园区800公顷化工、食品、机械大厂工业园区7000公顷现代服务业、民生产业文安工业园区3000公顷胶合板生产及机械加工大城工业园区200公顷摩托车配件、电动三轮车廊坊自身产业基础雄厚，共有9个不同功能定位的产业园区，为河北省唯一每个县（市、区）都保留省级园区的地级市累计入驻企业近2500家，投资总额近700亿2005年园区共完成GDP212亿元占全市总量的35.1%廊坊“飞地”，产业规划及实施的领先者，尽占先机WORLDUNION本报告是严格保密的。项目所在区域位于大北京范围，国贸正东30公里位于北京CBD正东30公里；大北京六环、产业园区——给了我们无限兴奋点；目前“大厂产业园区”区域形象已经出街，建设处于起步阶段，建立区域影响力尚需时日；“大厂产业园区”的区域规划对现阶段居住区开发支撑有限。现阶段区域形象较为陌生，非住宅开发热点区域30公里WORLDUNION本报告是严格保密的。项目所在区域深入北京腹地,与通州紧邻与通州10分钟的时间距离，坐享通州完整生活配套；国际化商业进驻通州，标志着通州新城进入实现阶段。起步阶段配套及交通“靠通州”大于“靠燕郊”，迅速融入大北京体系10min区域外向路网较为发达，现阶段与通州联系更好，未来规划可实现性强。内部路网规划合理。WORLDUNION本报告是严格保密的。规划交通：开辟新线，提升老线，连通干线，加密网线“三京”、“三津”、“三高”“三京”：即改造102国道与北京长安街对接；调直改造构建厂通线与北京通朝路对接；拓宽友谊大桥与通州和103国道对接，形成进京方向的三条快速通道。“三津”：即西南方经103国道直达天津主城和“未来第二机场”通道；东南方向通过三香宝线与天津宝坻相接；正东方向通过侯谭路与天津蓟县相连。“三高”：即向南通过夏安公路直达京沈高速路；向北拓宽煤矿路直达计划开工的京哈准高速；向东建设密涿高速路形成北京新七环现状交通：北京至秦皇岛的电气化铁路、北京至哈尔滨的102国道横贯县境北部；北京至中国重工业城市沈阳的高速公路经过县境南端；一条省级公路北与102国道、南与北京到天津的快速公路相连；县内县、乡、村之间柏油公路互联成网：公交路线938直达大厂（北京游乐园7:20-20:10大厂5:10-18:00)：通州地铁土桥站交通顺利。良好的通达性和纵横的路网，成为区域开发的有利条件和助推器WORLDUNION本报告是严格保密的。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点WORLDUNION本报告是严格保密的。地块首期经济技术指标——中等规模，较低容积率容积率：γ≥1.0限高：无特殊要求首期占地规模：800余亩500亩（居住用地）95-100亩（入口广场、展馆用地）政策限制：90㎡以下小户型占整体规模的70%193亩112亩195亩WORLDUNION本报告是严格保密的。地块进入性京通快速→武兴路→友谊大桥→项目地块。京沈高速→六环→项目地块（规划中）运河东大街→项目地块。（规划中）京哈高速→福喜路→项目地块。项目入市时，第一条道路进入性最佳WORLDUNION本报告是严格保密的。地块内部及四至潮白河道原生树林潮白大堤亮点突出：独享的潮白水岸资源、茂盛的原生树林堤内土地亮点：地块西南侧紧邻潮白河，四季有水，环境优美；河岸及地块内部原生树林长势茂盛；地块边界——闹中取静的天然私属感。待解决：地块内基本平整，有少量建筑物；受河堤阻隔，地块内矮层建筑无法直接看到水面；地块周边基本无配套；首期地块西北侧村落，东南侧现状路。WORLDUNION本报告是严格保密的。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点WORLDUNION本报告是严格保密的。区位不直接临城市，闹中取静，地块拥有天然的私属感大厂产业园区开发背景下的住区开发交通现阶段地块进入性较好，与城市主干道和高速路有较便捷的交通联系，但选择性较少未来几年内与外界的交通联系将极大改善景观资源潮白水岸和原生树林，景观环境具有较强竞争力城市配套地块周边配套缺乏，10分钟内享受通州城市配套交通状况、区域规划前景较好，未来改善可预期，景观资源、区位与城市的距离是本项目的强势资源。地块资源评价WORLDUNION本报告是严格保密的。项目打造关键点发挥强势资源：景观资源、区位与城市的距离。预支前景价值：提前展示区域规划前景价值。将“水”的价值最大化。解决与“水”的三重关系——观水、临水、亲水。容积率1.0条件下，最大限度保证低密度社区的意象。对90/70政策下的产品设计创新。内部规划外部资源品牌塑造“孔雀系列”产品支撑品牌塑造。WORLDUNION本报告是严格保密的。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售WORLDUNION本报告是严格保密的。两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势角度二：区域发展规划WORLDUNION本报告是严格保密的。趋势：北京城市发展正处于主动郊区化阶段北京所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均GDP达到6063美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段WORLDUNION本报告是严格保密的。城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征北京城市发展所处阶段关键特征WORLDUNION本报告是严格保密的。北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。北京市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移北京地理特征下的主动郊区化趋势WORLDUNION本报告是严格保密的。北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能力高。东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。亚北别墅区西山别墅区大兴、房山别墅区京沈沿线别墅区通州、燕郊别墅区中央别墅区WORLDUNION本报告是严格保密的。.物业形式容积率均价北独栋、双拼、联排0.4-0.612000-16000元/平米（地上）西独栋、双拼、联排0.4-0.618000-30000元/平米（地上）西南以联排、叠拼为主0.7-1联排别墅均价10000元/平方米；叠拼别墅均价7000元/平方米南以独栋、叠拼为主0.3-0.7独栋别墅9000元;叠拼别墅：7000-7500元；东南以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.6-1.5洋房5000-8000元/平米联排5800-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米东以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.3-1联排6500-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向具有价格补涨空间WORLDUNION本报告是严格保密的。北京城市发展角度下的主动郊区化发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区贫民窟农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区……人群迁移：主动郊区化人群转变具有极强的可持续性年份全国人均GDP增长率北京人均GDP增长率2006年1404012%4850512%2005年1233615%4274614%2004年1054211%3685014%2003年9398-31613-北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；WORLDUNION本报告是严格保密的。两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势——主要承接主动郊区化客群具有价格补涨空间主动郊区化人群转变具有可持续性角度二：区域发展规划WORLDUNION本报告是严格保密的。城市发展定位：与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市.城市规划定位为:特色休闲商务