人民大街_商业综合体项目定位物业发展建议_136

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。长春高力人民大街项目定位及物业发展建议谨呈：长春高力集团本报告是严格保密的。2长春市中心稀缺地块有历史有价值有机遇……最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象最初的印象本报告是严格保密的。3定位引擎计划-----------从项目联动视角，以城市地标的名义目标我们拥有的，让我们有无限可能。想在前面………WHATWHYHOW必定是复合的，前沿的，顶端的，重塑城市形象的市中心地块的核心竞争力我们的专业定位和建议本报告是严格保密的。4我们的思路结论回顾及项目条件变更客户目标与核心问题项目发展战略物业发展建议经济测算项目资源盘点项目发展方向判断客户分析NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5本报告是严格保密的。5第一阶段结论回顾及项目条件变更NO.1本报告是严格保密的。6用地性质：商业（原市政府保留建筑）资源和限制：紧邻人民大街；地块特征：建筑外立面质感强、昭示性好，有一定的历史沉淀；经济技术指标：商业（R=10，限高150米）资源和限制：西面保护建筑，地块一面临街地块特征：地块狭长经济技术指标：商业（R=10，限高150米）资源和限制：四周临街；地块特征：地块方正；地块一地块二地块三地块四至：东至人民大街、西至文化街、南至红光胡同、北至新发路省委物质采购大楼土地性质：商业，占地面积：地块一1.37公顷、地块二1.49公顷，容积率10地块三为原有市政大楼属于保护建筑项目位于长春老城区核心区域，条件未变更前，整体考虑，项目有联动开发的利好条件项目利好：地块三南面长百地块未来预计要被拿下长百地块项目初始条件本报告是严格保密的。7项目各地块相对独立，且单体地块自身条件存在局限，不利于单体地块形象树立1、总计约3万平占地，10容积率，限高150米2、地块二东北两面为8-12层建筑物，西面有保留建筑3、地块三为原市政大楼。4、规划性质：商住用地地块3地块1地块2地块二地块一、三挑战二：地块昭示性弱，通达性弱思考：如何定位项目功能？挑战一：高容积率、大体量、限高、单地块狭长思考：如何考虑产品排布？挑战三：地块周边建筑形象老化不利于项目推广思考：如何提升项目形象？打造什么样的项目能够解决项目涉及的问题，让项目实现自己的价值？？项目初始条件本报告是严格保密的。8案例借鉴：沈阳•财富中心——CBD多功能综合体位置沈河区北站路55，57，59号。沈阳CBD核心地带，与沈阳市政府及市政府广场近在咫尺。开盘时间2004年9月25日入住时间2005年10月物业性质一栋甲级写字楼，一栋商住公寓，一栋酒店。城市核心区的多功能综合体。产品规模占地20.5万M2，总建筑面积25万M2，其中E座写字楼4.6万M2容积率（写字楼）11.2核心项目创新点（写字楼）166米高商务停机坪、无裙楼立体泊车、零盲区无线局域网、无间断新风系统、38部高速电梯群组，9.9米高纯生态挑空层配套汽车展示、航空售票、商务中心、咖啡吧、接待中心特色整个项目共9个空中花园，包括幼儿园、阅读室等主题设施。物业管理第一太平戴维斯租售方式商住起价4900元/㎡，公寓起价6200元/㎡，写字楼18层以上出售起价7400元/㎡销售率90%交通东西快速干道与青年大街的交汇点,东北最大的铁路客运站及长途客运中心，市内公交车十几条线路起始点。客户性质以中等规模以上客户为主典型客户沈阳紫气东来文化发展有限公司、幕墙门窗控制系统研发中心案例借鉴本报告是严格保密的。9案例借鉴分析：按一般城市开发规律，城市CBD区物态功能复合实现项目价值最大化项目共性项目均位于东北二线省会城市传统核心CBD区，具有塑造城市标地的强势区位优势。项目地块均临近省、市级政府，交通体系发达，商务氛围成熟，配套支撑优良。项目均为高容积率，大体量，高风险并存。借鉴一：充分利用城市核心区的商务，酒店，购物，休闲各项功能，塑造项目在市场上的顶级形象，最大化项目价值。借鉴二：挖掘项目核心资源，确立项目核心竞争力。并运用技术创新手段将该竞争力优势发挥到极致。借鉴三：大体量物业在整体布置上充分考虑项目功能多样性的有机结合，功能分布合理,各业态功能互补、资源共享.案例借鉴本报告是严格保密的。10在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论1——项目整体定位结论回顾本报告是严格保密的。11在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论2——各物业功能定位结论回顾本报告是严格保密的。12在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论3——项目未来的发展愿景结论回顾本报告是严格保密的。13我们认为项目各地块联动开发是实现项目价值最大化的关键价值链价值提升功能组合规模集聚形象整体地块3地块1地块2联动开发根据对项目的思考和理解，在价值最大化的原则下，我们提出综合体模型我们的判断本报告是严格保密的。14基于项目的初始条件，多地块联动开发打造都市综合体是项目价值最大化的核心路径我们的判断项目发展方向：融居住、商务、办公、酒店为一体的可持续发展的城市综合体实现项目品牌价值实现客户利润目标物业价值最大化本报告是严格保密的。15多地块价值联动情况下，项目核心物业的空间布局地块3地块3为原市政府保留建筑，依据其建筑特色及文化价值打造地标性的五星级酒店，对于展示本区域的整体形象、品质最为关键；地块1地块1的功能分区为酒店式公寓和甲级写字楼两种物业混合区，甲级写字楼主要是开发商持有经营物业，酒店式公寓用于销售回现。同时依托五星级酒店发展的酒店式公寓以及甲级写字楼有助于提升项目价值，树立品牌；地块2地块2功能分区为高端住宅，主要考虑了物业布局、入口；同时地块二为启动地块，实现快速回现，后期五星级酒店的开发进一步提升区域价值。高端住宅五星级酒店甲级写字楼酒店式公寓景观广场入口处地块2地块3地块1项目的理解本报告是严格保密的。16项目的原有条件项目的变更条件地块一地块二地块三地块二项目条件变更：不考虑三地块整体开发，单一启动地块二1、1.5万平米占地面积，容积率10，150米限高。2、实际开发占地约3000m2（50×60）。3、地块西面为保留建筑（日式建筑）4、地块北面和东面为8-12层建筑物。5、地块南面有一条较窄的道路可通达1、项目总计约3万平占地。2、地块一1.37公顷、地块二1.49公顷，容积率10。地块三为原有市政大楼属于保护建筑。项目条件的变更本报告是严格保密的。17客户目标及核心问题界定NO.2本报告是严格保密的。18针对单开发地块二，高力目标为保证项目收益，快速回现，同时规避项目风险经济目标：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，保证项目基本收益，实现项目快速回现，形成现金流。企业目标：实现高力集团在长春市场品牌和利润的双赢。打造成为长春城市标杆项目，树立高力集团在长春良好的企业形象。风险目标：控制和规避项目开发风险。10的容积率下，由限高要求，产品组合可选性降低。开发超高层项目，对项目开发及风险控制提出更高要求。片区规划及建设变动性大，为项目开发带来诸多不确定性因素。利润最大化是非刚性目标，本项目诸多约束条件提升了开发风险，因此从风险的控制以及项目操控方面考虑对于目标的实现更有价值客户目标约束条件客户目标本报告是严格保密的。19我们本次报告要解决的核心问题问题1：项目条件变更后，在长春现有房地产开发格局，及地块规划条件限制，本项目地块的功能定位？问题2：基于项目资源条件及市场情况，本项目物业建议？我们要解决的关键问题基于第一阶段项目发展的关键结论：包含市场层面、定位层面、客户层面以及物业层面等前提基于项目发展条件的变化，探寻项目新的发展路径背景本报告是严格保密的。20项目发展战略与定位NO.31、项目资源盘点2、项目发展方向判断3、客户分析4、项目发展战略及定位本报告是严格保密的。21项目位于长春老城区核心区域，区域认知度高，具有发展中高端项目的区位基础宏观条件城市地位：长春是吉林省省会。吸纳环渤海经济圈和环日本海经济圈的辐射。为沈阳—大连和哈尔滨—长春经济都市圈的交集，东北经济枢纽。城市区位高平台项目价值高价值，具有打造中高端项目的区位基础老城区核心区项目位于长春市的老城区核心区域，该区域在长春市民中认知度高机遇长春市城市核心区本报告是严格保密的。22项目临近吉林省政府办公区，近长春市核心商业街道重庆路和西安大路CBD，城市资源丰富，人气旺盛，商办氛围浓厚中观条件项目地块重庆路商业街西安大路吉林省委人民广场重庆路人民大街人民广场重庆路商圈已发展成为聚集了卓展、万达购物广场、沃尔玛、王府井等14家大型零售店及国际大厦等商务设施及证券公司、保险公司、银行等金融服务设施于一体的商务重地，有长春商业“金街”的之称。临近吉林省政府，且地块对面为原长春市政府地块。省、市级政府资源丰富。西安大路CBD：项目靠近西安大路CBD，该区域为长春办公楼云集的区域。人民大街和人民广场：城市主干道，认知度高，是长春的精神核心。长春百货大楼百货大楼所在之地通常是一个城市最核心的命脉之地本报告是严格保密的。23项目四周多破旧房屋，东侧和北侧被小高层包围，与人民大街隔离，仅南侧临单行道，整体昭示性弱，对项目形象和档次具有一定不利影响地块三原市政府地块一长百人民大街地块二省级行政单位住宅区建筑物省行政单位日式庙宇宽城区南关区新发路朝阳区长春市省委省政府文化街北安路红光胡同长春CBD重庆路人民广场微观条件人民大街北安路：单行道文化街市政府保留建筑项目四至：东侧：两栋政府行政大楼，为小高层，阻挡了人民大街所带来的昭示性南侧：临北安路，为一条单行道，对面为市政府保留建筑和本项目地块一西侧：临文化街，街对面基本为破旧的低层的破旧房屋北侧：5层政府办公楼商业业态：四周沿街分布有沿街商铺，业态主要有日用品店，理发店，小吃店，影碟店，小服装店等，整体档次低。道路交通情况：地块只有南面临北安路可实现交通通达，且为单行道，其他三面均有建筑物，交通通达性差。本报告是严格保密的。24项目地块目前为待拆迁的长春市第二实验中学，内有一幢日式保护建筑，项目开发需兼顾发展与保护的协调项目地块目前由西面的日式庙宇和东面的长春市第二实验中学两部分组成。目前，中学教学楼建筑待拆迁，整个校园地块地平规整。日式庙宇为东本愿寺旧址，长春市重点文物保护单位，外观有日式寺庙建筑特色，占地面积1万多平米。可建设地块为3000m2（50m×60m）的方形地块。人民大街北安路文化街北安路项目内部条件长春市第二实验中学操场及教学楼日式建筑长春市第二实验中学大门长春市第二实验中学后门地块三原市政府地块一长百人民大街地块二省级行政单位住宅区建筑物省行政单位日式庙宇宽城区南关区新发路朝阳区长春市省委省政府文化街北安路红光胡同长春CBD重庆路人民广场本报告是严格保密的。25资源盘点小结资源盘点宏观区位价值中观区位价值不利因素项目交通通达性弱昭示性弱，形象受损交通不便项目地块可建面受约束项目临近吉林省政府办公区近长春市核心商业街道重庆路西安大路CBD办公带——城市资源丰富，人气旺盛，商办氛围浓厚项目位于长春老城区核心区域；区域认知度高；具有发展中高端项目的区位基础我们从项目自身资源条件，尤其是区位条件，项目可能的功能方向有写字楼，高端住宅，酒店式公寓，商住楼四种。本报告是严格保密的。26项目发展战略与定位NO.31、项目资源盘点2、项目发展方向判断3、客户分析4、项目发展战略与定位写字楼高档住宅酒店式公寓商住楼本报告是严格保密的。27我们基于市场、案例及项目区块三方因素对项目未来发展方向进行评判市场项目地块案例第三过滤层：在市场可行的前提下，基于地块的限制条件判断物业的实现度第一过滤层：基于各物业的市场表现及未来趋势，判断物业在市场层面的可实现性第二层过滤层：在市场无法清晰判别的情况下，