万科公园五号淡市营销历程

万科公园五号淡市营销历程PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ìwww.fineprint.com.cnTOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。项目简介项目简介项目距离亚洲第一城市公园朝阳公园直线距离约500米，距离国贸CBD新地标性建筑新CCTV大厦仅1200米。地处CBD区域和朝阳公园区域两大高端区域间的绝佳地域，可与美国纽约中央公园区、英国伦敦海德公园豪宅区媲美！天安门国贸CBD朝阳公园CPD三环四环万科公园五号长安街PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cnCCTV国贸三期银泰中心团结湖公园朝阳公园京广中心PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn典型受“90/70”限制项目：户型分为三种，分别为零居57㎡，一居87㎡，三居220㎡。项目简介项目简介目前在售：•6号楼约87㎡一居•7号楼约57㎡零居•9号楼约220㎡三居产品分类楼栋套数套数比面积套数合计套数合计比面积合计面积合计比2#17220%9607.734#17220%9801.047#16119%8913.521#9911%8308.693#8410%7311.516#8410%7311.519#415%9588.3910#566%12376.6130%三居230平米（TOP1）9711%2196539%一居88平米（G1）26731%2293231%零居56平米（G1）50558%28322PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn7号楼57㎡零居、6号楼87㎡一居、9号楼220㎡三居，室内设计由澳大利亚HASSELL跨洋打造。项目简介项目简介PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn08年入市局困生不逢时，客源难寻金融危机投资客出逃5.12地震客户观望奥运影响渠道失效遥遥无期，信心难立工程进度慢刚出+-0临时展场小仅一个样板间交房时间晚2010年10月PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn如何局？淡市寒冬小户型大期房高预期淡市寒冬小户型大期房高预期成功大卖成功大卖破PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn万科集团感谢函Ø2008年10月19日，开盘当天成交24套，均价25500以上Ø2008年，完成目标163%Ø2009年2月，半个月内成交21套Ø2009年2月28日9#开盘，当天成交20套，成交金额1.1亿，均价26000以上Ø2月全月已提前完成4月销售任务Ø北京东部同类项目No.1不断见证奇迹不断见证奇迹PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn一、战略制胜PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn扭转投资属性，适应刚性需求。战略制胜战略制胜将87㎡一居和92㎡一居拼合，推出迎合刚性需求的178㎡三居户型；+=87㎡92㎡178㎡PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn二、价格制胜PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。价格制胜价格制胜6000元/㎡，红玉石、汉斯格雅洁具、杜拉维特五金件、大金VRV中央空调、西班牙米黄地面，西门子家电……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。价格制胜价格制胜3000元/㎡，壁纸、乐家洁具、摩恩五金件、大金VRV中央空调、实木复合+西班牙米黄地面，海尔家电……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn三、营销终端制胜PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn关键词：渠道散播的信息中，藏有“病毒”，使信息具有“传染性”，进而促进渠道回访率及散播力……例：手机病毒（短信）手机病毒操作要点：n杜绝审美疲劳：不能一家数据公司用到底，需要多家公司多个数据库轮替。n重复成永久：一天同一组数据库可以发多几次。n“免费效应”：短信内容中藏有“病毒”，要给到客户利益点。n永远卓越：短信效果要监控，要反馈，要改进。发送时间发送内容发送数量来电量来访量成交量2009年2月6日银鼠辞旧岁，金牛踏春来，万科公园五号春节热销10套，为答谢您的厚爱，2月7/8日邀您品元宵闹新春，并有精美元宵礼盒相赠6586555510万45832009年1月9日鱼和熊掌岂可得兼？公园和都市，繁华与绿意，却可以同享，万科打造首付仅20万的CBD中央公园生活，57-92㎡待您鉴赏，T6586555510万43102在没有新增渠道的情况下，原有渠道的有效使用显得尤为重要推广渠道推广渠道病毒营销病毒营销11PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn病毒中转页例：电脑病毒（文字链）新浪首页文字链电脑病毒（文字链）操作要点：n增强售卖信息：在首页文字链和项目信息页中间增加病毒中转页，将项目每阶段的售卖信息强势传播出去。项目网站在没有新增渠道的情况下，原有渠道的有效使用显得尤为重要推广渠道推广渠道病毒营销病毒营销22PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn通过公司领导的朋友圈子，以及合作伙伴公司，散播信息推广渠道推广渠道病毒营销病毒营销33PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn销售中心标牌、门头仿奢侈品商店标志效果制作现场包装现场包装视觉营销视觉营销11灰色打灯门头logo昭示性和品质参考北京新光天地奢侈品品牌的logo效果门头两侧灯箱—增强售楼处昭示性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn样板间、售楼处内配饰使用顶级物品实物，紧紧抓住客户眼球！现场包装现场包装视觉营销视觉营销22MacBookAirGIORGIOARMANIPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn打造体验式样板间，客户可以在房间内品酒论茶，提前感受生活状态及生活环境。体验营销体验营销11体验式样板间，客户可以在房间内品酒论茶，提前感受生活状态及生活环境。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn工艺工法区将后期设计、施工、安防全面展示，增强客户对期房项目的感知。体验营销体验营销221、安防与智能化系统2、隔音降噪系统3、舒适居住系统触觉、听觉触觉、视觉视觉PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。体验营销体验营销33引入“名流会”提供售楼处服务Ø中国最大的商业会所运营商Ø中国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn日本“有明”6本楼书阐明项目价值：Concept、Location、Comfort、Rooms、Selection、System销售物料销售物料精细化楼书精细化楼书Concept：理念Location：地段&生活配套Comfort：建筑设计Rooms：室内装饰Selection：装修菜单System：设备设施&建筑保障体系PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn万科公园五号楼书：Location、EnjoymentinCity、Rooms、计划中：System、Service销售物料销售物料精细化楼书精细化楼书Location：地段Collection：户型EnjoymentsinCity：生活手册PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn销售流程中设置：成交敲开运锣、成交开香槟、成交获得认购礼品，礼品摆台等等小环节，烘托现场销售氛围。销售氛围销售氛围PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”销售动线销售动线封闭式动线封闭式动线2、电梯1、来访登记售楼处一层平面售楼处一层平面PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”销售动线销售动线封闭式动线封闭式动线3、影音室VIDEO5、楼体模型4、区域模型电梯售楼处二层平面售楼处二层平面PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”销售动线销售动线封闭式动线封闭式动线电梯售楼处一层平面售楼处一层平面6、86㎡样板间6、57㎡样板间7、工艺工法体验区PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑”销售动线销售动线封闭式动线封闭式动线090402东京有明强制动线8、洽谈区售楼处二层平面售楼处二层平面电梯借鉴案例借鉴案例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn销售流程及说辞上，做到流程标准化、说辞规范化、话述情境化，将销售代表真正提升到置业顾问水平销售讲解销售讲解顾问营销顾问营销顾问营销要点：2、说辞规范化：不仅要涵盖所有价值点，并突出重要价值点。3、话述情境化：通过故事、情境将客户引入价值联想。1、流程标准化：七星级标准服务流程。大门à区域模型讲解à楼体模型讲解à样板间讲解à洽谈区à签约区à送出大门xx项目销售讲解说辞提纲销售讲解富有情境PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ìwww.fineprint.com.cn通过限时、限量销售，以及现场氛围配合，人为制造热销稀缺氛围，重现人山人海排队选房。销售技巧销售技巧饥饿营销饥饿营销万科公园五号2月28日9#220㎡尊崇大宅开盘，当日销售20套，解筹率95%，销售金额1.1亿元Ø亮点1：开盘当天现场卖压氛围的营造——既要避免客户流失，也要完成预定目标开盘前一天（周五）通知客户，以公司领导决定为由，决定仅开盘一天，一天后封盘涨价使客户完全信服开盘从2天转为1天的气氛，同时也要避免客户投诉Ø亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。Ø亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭人员装客户在现场穿插，制造人气。限时销售限量销售现场配合饥饿营销要点：n限时销售。限定时间段内优惠销售。n限量销售。根据客户积累数量推出相应数量房源，制造限量抢购氛围。n现场配合。现场配合流动人员制造紧张气氛，热闹活动烘托氛围。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn1、定价调价：尾数定价法、期房定价技巧（结合GoogleEarth和SketchUp）2、客户分析：客户地图、客户来访路径3、活动：活动分类、分阶段主题活动、流程控制、活动总结待下回分解待下回分解PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn2009200