仲量联行_河北唐山曹妃甸国际生态城项目物业开发策略终稿_153P

示范区物业开发策略终稿初稿仲量联行战略顾问部2009年4月致万年基业致万年基业致万年基业致万年基业曹妃甸国际生态城项目22免责申明免责申明免责申明免责申明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令
公司政策的变化
对唐山房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等
客户提供的信息仲量联行将不为客户所提供的数据真实性承担责任，另外，随着研究的深入和信息的更正，本报告的建议内容将可能修改。我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。33一、社会经济分析。。。。。。。。。。。。。。4二、场地分析。。。。。。。。。。。。。。。。20三、唐海住宅市场分析。。。。。。。。。。。。。28四、市场定位及目标客户。。。。。。。。。。。。92五、项目定价策略。。。。。。。。。。。。。。106六、项目市场份额测定。。。。。。。。。。。。119七、项目开发建议。。。。。。。。。。。。。。133目录44一、社会经济分析二、场地分析三、唐海住宅市场分析四、市场定位及目标客户五、项目定价策略六、项目市场份额测定七、项目开发建议55唐山市城市总体规划中提出的发展总目标国家级新型工业化基地国家级新型工业化基地国家级新型工业化基地国家级新型工业化基地————————核心核心核心核心：：：：产业技术水平要代表国家先进水平工业化工业化工业化工业化核心核心核心核心目标目标目标目标国际化国际化国际化国际化城市化城市化城市化城市化•培育高新技术支持的国家级重工业企业集群高新技术支持的国家级重工业企业集群高新技术支持的国家级重工业企业集群高新技术支持的国家级重工业企业集群，促进产业延伸和拓展，成为国际重工业企业协作前沿；•培育重工业研发集群重工业研发集群重工业研发集群重工业研发集群，大力引进国家和国际研发机构，致力于国家重工业产业技术攻坚领域，成为国家重工业研发孵化器。•环渤海内湾国际海运枢纽环渤海内湾国际海运枢纽环渤海内湾国际海运枢纽环渤海内湾国际海运枢纽，与天津、沧州等城市共建自由贸易区；•京津冀国际客运通达节点京津冀国际客运通达节点京津冀国际客运通达节点京津冀国际客运通达节点，加强与恬静和北京机场的城际捷运联系；•京津冀国际信息流通节点京津冀国际信息流通节点京津冀国际信息流通节点京津冀国际信息流通节点，加强国际电信和网站服务。•改善社会人口结构社会人口结构社会人口结构社会人口结构，提高中等收入人口比例中等收入人口比例中等收入人口比例中等收入人口比例，建设和谐社和谐社和谐社和谐社会会会会；•改善城市服务能力城市服务能力城市服务能力城市服务能力，提高基本服务设施基本服务设施基本服务设施基本服务设施均等化程度，繁荣商商商商贸贸贸贸；•改善生态人居环境生态人居环境生态人居环境生态人居环境，修复生态破坏，营造城市景观；•以循环经济循环经济循环经济循环经济为核心建设产业园区产业园区产业园区产业园区，创新循环生产流程；•严格控制污染排放指标，创建生态友好城市生态友好城市生态友好城市生态友好城市。京津冀城镇群专业性国际港口城市京津冀城镇群专业性国际港口城市京津冀城镇群专业性国际港口城市京津冀城镇群专业性国际港口城市————————核心核心核心核心：：：：大力提高城市发展的外向程度和国际知名度国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市————————核心核心核心核心：：：：转变经济发展模式，提高污染治理能力来源：唐山市城市总体规划（2008-2020）66唐山市经济和社会发展十一五规划•1.1.1.1.国民经济快速健康发展国民经济快速健康发展国民经济快速健康发展国民经济快速健康发展。。。。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市生产总值年均增长13%以上，力争实现比2000年翻两番，人均生产总值突破5万元；全部财政收入年均增长13%左右。•2.2.2.2.产业结构进一步优化产业结构进一步优化产业结构进一步优化产业结构进一步优化。。。。非农产业比重达到90%以上，现代化农业加快发展，优势主导产业支撑作用显著增强，服务业全面发展，国民经济工业化、现代化水平迈上新台阶。•3.3.3.3.城市化水平明显提高城市化水平明显提高城市化水平明显提高城市化水平明显提高。。。。城市化率年均提高1.5个百分点，城乡差距逐步缩小，现代化沿海大城市建设取得明显进展。•4.4.4.4.市场经济体制比较完善市场经济体制比较完善市场经济体制比较完善市场经济体制比较完善。。。。行政管理、社会事业、国有企业、财税金融、社会保障等领域的改革和制度建设取得新突破。开放型经济格局基本形成。五年累计实际利用外资25亿美元；到“十一五”末进出口总额达到80亿美元，其中出口37亿美元。•5.5.5.5.资源利用效率显著提高资源利用效率显著提高资源利用效率显著提高资源利用效率显著提高。。。。万元生产总值能耗和水耗分别降低20%，循环经济加快推进，转变增长方式取得明显进展。•6.6.6.6.可持续发展能力增强可持续发展能力增强可持续发展能力增强可持续发展能力增强。。。。人口年均自然增长率控制在4.5‰以内。城市大气环境质量达到国家空气质量二级标准，水、土地、矿产等重要资源的保护节约与开发利用水平明显提高，局部生态环境恶化趋势得到缓解，人与自然和谐发展。•7.7.7.7.社会事业协调发展社会事业协调发展社会事业协调发展社会事业协调发展。。。。建成较为完善的科技创新、国民教育、卫生医疗、全民健身等公共服务体系，文化大市建设取得显著成效。•8.8.8.8.文明和谐社会建设取得明显进展文明和谐社会建设取得明显进展文明和谐社会建设取得明显进展文明和谐社会建设取得明显进展。。。。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长8%和6%。社会就业比较充分，城乡社会保障和公共服务体系更加健全。民主法制和精神文明建设进一步加强，人们生活质量和社会文明程度显著提高。““““十一五十一五十一五十一五””””时期时期时期时期，，，，唐山市将充分发挥支柱产业唐山市将充分发挥支柱产业唐山市将充分发挥支柱产业唐山市将充分发挥支柱产业、、、、经济区位经济区位经济区位经济区位、、、、自然资源和现代化港口的优势自然资源和现代化港口的优势自然资源和现代化港口的优势自然资源和现代化港口的优势，，，，深入实施科教兴市深入实施科教兴市深入实施科教兴市深入实施科教兴市、、、、外向带外向带外向带外向带动动动动、、、、城市化和可持续发展四大主体战略城市化和可持续发展四大主体战略城市化和可持续发展四大主体战略城市化和可持续发展四大主体战略，，，，全市经济和社会发展的主要预期目标是全市经济和社会发展的主要预期目标是全市经济和社会发展的主要预期目标是全市经济和社会发展的主要预期目标是：：：：77唐山市国民经济发展概况(1/2)来源：唐山统计年鉴，唐山市国民经济和社会发展统计公报，唐山市城市总体规划（2008-2020年）•近十年来，唐山市国民经济保持平稳较快发展，社会生产力和综合经济实力不断提高。1999年-2008年，全市GDP总量持续保持两位数增长，“十五”期间，年均增长12.7%。2001年登上千亿元台阶，2005年上摸2000亿元关口，并于于于于2008年年年年突破突破突破突破3000亿元大关亿元大关亿元大关亿元大关。•2008年年年年，，，，全市实现地区生产总值全市实现地区生产总值全市实现地区生产总值全市实现地区生产总值3561.19亿元亿元亿元亿元，，，，比上年同期比上年同期比上年同期比上年同期增长增长增长增长13.10%，，，，经济总量位居河北省各市第一经济总量位居河北省各市第一经济总量位居河北省各市第一经济总量位居河北省各市第一，，，，约占全省生约占全省生约占全省生约占全省生产总值的产总值的产总值的产总值的22%。。。。1999年年年年-2008年唐山市年唐山市年唐山市年唐山市GDP总量及其增长速度总量及其增长速度总量及其增长速度总量及其增长速度832.56915.051006.461102.291295.321630.042027.642362.142779.423561.19-1,0002,0003,0004,0005,0000%4%8%12%16%20%唐山市GDP总量（亿元）832.56915.051006.461102.291295.321630.042027.642362.142779.423561.19实际GDP增长率（按可比价格计算）10.70%10.50%10.10%10.30%13.20%14.90%15.10%14.60%15.00%13.10%1999200020012002200320042005200620072008唐山市城市总体规划唐山市城市总体规划唐山市城市总体规划唐山市城市总体规划（（（（2008-2020年年年年））））中关于未来经济增长速度的预测中关于未来经济增长速度的预测中关于未来经济增长速度的预测中关于未来经济增长速度的预测唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值唐山市地区生产总值•唐山历年可比价格的地区生产总值数据•不同阶段地区生产总值的增长速度•2007年年年年-2010年年年年按10%的增长速度，2010年地区生年地区生年地区生年地区生产总值产总值产总值产总值3850亿元亿元亿元亿元；•2011-2020年年年年按年均10%-13%的增长速度，2020年地区生年地区生年地区生年地区生产总值产总值产总值产总值10000亿元亿元亿元亿元-13000亿元亿元亿元亿元。（规划对相关基础设施的预测按13000亿元考虑）88唐山市国民经济发展概况(2/2)来源：唐山统计年鉴，各地国民经济和社会发展统计公报1999年年年年-2008年唐山市人均年唐山市人均年唐山市人均年唐山市人均GDP及其增长速度及其增长速度及其增长速度及其增长速度1202913129143791571518387230172846632380377654819010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0008%9%10%11%12%13%14%15%16%唐山市人均GDP（元）12029131291437915715183872301728466323803776548190唐山市人均GDP增长率（按可比价格计算）10.20%9.70%9.60%10.00%12.80%14.30%14.40%13.90%14.00%13.00%19992000200120022003