房地产估价方法之市场比较法

课题五市场法课题五市场法三大基本方法之一课题五市场法§5.1市场法概述可比实例1一、含义交易实例中交易类型与估价目的吻合2成交日期与估价时点接近3成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。了解根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。•也称比较法、市场比较法、交易实例比较法•最常用的基本方法之一•目前国内外广泛应用的经典估价方法课题五市场法以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法求得的价值简称为比准价格1直观形象，容易理解相对容易掌握2更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为本质优点因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。课题五市场法二、理论依据房地产价格形成的替代原理课题五市场法三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区课题五市场法四、房地产估价步骤1收集交易实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当处理求取比准价格234课题五市场法§5.2收集交易实例运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。一、收集大量交易实例的必要性课题五市场法二、收集交易实例的途径3向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况24同行之间相互提供5与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料1查阅政府有关部门的房地产交易资料课题五市场法收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一三、收集交易实例的要求四、建立交易实例库建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一课题五市场法§5.3选取可比实例一、选取可比实例的必要性可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。课题五市场法数量要求3≤n≤10质量要求1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合二、选取可比实例的要求3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格同一供求范围用途相同建筑结构相同权利性质相同规模相当档次相当课题五市场法三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区课题五市场法其它要求类似房地的交易实例房地土地类似土地的交易实例建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物可比实例估价对象类似建筑物的交易实例“分配法”缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例，则将成交价格予以分解，提取与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格课题五市场法例1现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例ABCDE面积5000平方米，现在空置面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于2公里以外的另一居住区面积1100平方米，近期出租，年租金90万元面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元课题五市场法例2有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。编号房屋性质是否空置估价时点/目的地区级别市场价格A钢筋混凝土七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/平方米B砖混结构七层住宅空置3年前/出售10级960元/平方米C砖混结构七层住宅空置近期/出售6级600元/平方米D砖混结构七层住宅空置1年前/抵押7级抵押价值1100元/平方米E砖混结构七层住宅空置近期/出售7级1500元/平方米课题五市场法§5.4建立比较基准选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位；⑥统一付款方式。课题五市场法一、统一房地产范围房地产实物范围不同统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。含有非房地产成份统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格课题五市场法带有债权债务的房地产统一房地产范围一般是统一到“干净”房地产的范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务课题五市场法估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。例某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付，假设月利率为0.5％，计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。万元）(29.29)5.01(%)201(30%20306二、统一付款方式课题五市场法在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价三、统一采用单价四、统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。课题五市场法在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积五、统一面积内涵课题五市场法在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764平方米下的价格＝坪下的价格×0.303六、统一面积单位课题五市场法例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？假设甲当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币1平方建筑面积=0.75平方使用面积甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积）乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）课题五市场法§5.5交易情况修正可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。一、交易情况修正的含义课题五市场法(1)有利害关系人之间的交易(2)急于出售或急于购买的交易(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易(5)特殊交易方式的交易(6)交易税费非正常负担的交易(7)相邻房地产的合并交易(8)受债权债务关系影响的交易(8)强迫出售或强迫购买的交易(9)受迷信影响的交易二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素课题五市场法交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。三、交易情况修正方法课题五市场法对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列两点：①正常成交价格一应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格。②正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格。课题五市场法例4某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。课题五市场法例5某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。课题五市场法§5.6市场状况调整应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。一、市场状况调整的含义课题五市场法主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。二、市场状况调整的方法课题五市场法（一）市场状况调整的价格指数法（1）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格（2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格课题五市场法（二）市场状况调整的价格变动率法（1）逐期递增递减价格变动率可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格（2）期内平均上升或下降的价格变动率可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格课题五市场法[例7]某宗房地产2004年6月的价格为2000元／m2，现需将其调整到2004年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.