保利国际中心物业管理方案XXXX0323

保利国际中心物业服务方案POLYINTERNATIONALPLAZAPROPERTYSERVICESPROGRAM保利（武汉）物业管理有限公司保利国际广场物业服务中心POLYWUHANPROPERTYMANAGEMENTCOLTDPolyInternationalPlazaPropertyServicesCentre目录第一章对项目的认识、管理服务整体设想及目标--------------------------4第一节项目概况---------------------------------------------------------------------4第二节服务方案设计----------------------------------------------------------------10第三节管理目标-----------------------------------------------------错误!未定义书签。第二章组织架构、人员配备、培训与管理-----------------错误!未定义书签。第一节组织及人员架构-----------------------------------------------错误!未定义书签。第二节人员配备--------------------------------------------------------------------30第三节培训管理--------------------------------------------------------------------32第四节企业文化与职业规划----------------------------------------------------------45第三章前期介入服务、承接查验---------------------------------------48第一节前期物业管理服务介入--------------------------------------------------------48第二节组建物业管理团队------------------------------------------------------------51第三节物业接管验收----------------------------------------------------------------51第四节业主入伙服务----------------------------------------------------------------53第五节装修管理方案----------------------------------------------------------------55第四章服务质量标准及措施-------------------------------------------57第一节管理服务标准与承诺----------------------------------------------------------57第二节工程管理--------------------------------------------------------------------59第三节安全及车辆管理--------------------------------------------------------------80第四节环境管理--------------------------------------------------------------------87第五节客户服务--------------------------------------------------------------------91第五章管理服务重点、难点及其措施-----------------------------------95第一节日常服务期的管理重点、难点和要点--------------------------------------------95第二节装修期的服务重点、难点和要点------------------------------------------------96第三节项目遗留问题处理的重点、难点和要点------------------------------------------98第六章突发事件应急处理预案-----------------------------------------98第一节突发事件预案管理------------------------------------------------------------98第二节突发事件应急预案-----------------------------------------------------------101第七章管理规章制度------------------------------------------------105第一节内部管理制度---------------------------------------------------------------105第二节公共管理制度---------------------------------------------------------------109第八章档案资料管理------------------------------------------------111第一节档案资料管理方案-----------------------------------------------------------111第二节档案资料的分类-------------------------------------------------------------113第九章物业服务费用测算--------------------------------------------117第一章对项目的认识、管理服务整体设想及目标第一节项目概况武汉保利国际广场项目位于武汉市东湖高新区关山大道332号（新竹路与关山大道交汇处），交通便利。作为光谷黄金中轴线，关山大道汇聚超过1/5世界500强国际企业，超过100家金融机构、国际银行常年驻扎此地，聚集保利、万科、新世界、金地等知名房地产开发商。我们项目总占地26001.24平米，总建筑面积约21万平方米，是由多种不同形态的建筑产品构成的城市综合体。我们项目周边建成及在建的大型居住区众多，路网发达，交通便捷，生活配套设施完备，拥有广阔的城市发展前景与潜力。我们武汉保利国际广场商业部分预计于2016年10月开始营业，公寓写字楼部分将于2016年12月全面落成入住。在我们临关山大道的二栋塔楼,为我们高档商务公寓及甲级写字楼，LOFT公寓楼25312.27平方米，共18层。甲级写字楼60661.10平方米，共34层。LOFT标准层为6部电梯40个小户型办公商务单元，年轻人LOFT生活方式的过渡性住房的需求。甲级写字楼标准层面积1755平米，标准层电梯12部（分高低区设置），2部消防电梯，配备中央空调系统，智能楼宇系统等，每层配备卫生间、茶水间、清洁间功能性的布局，以满足大中小企业、个人创业办公场所的需求。保利国际广场建成后，将从一定得程度上填补武汉关山区域商业生活配套方面的空白，极大优化区域城市生活品质，为周边市民提供真正国际化的商业享受和全新的都市生活体验“一站式消费”在城市发展上而言，在缔造新城市中心的同时还将有力推动洪山区域城市价值的大幅提升，必将成为洪山区关山区域的城市新中心，成为洪山区关山区域时尚生活集结地！不可复制的区位优势1、地段：武汉保利国际广场所选择地段属于城市最好的核心地段，属于城市最成熟的位置，而且这种地块全部属于城市一类地块，用一块少一块。因为，武汉保利国际广场的土地均属于商业用地，这类土地通常是城市中最好的地块，属于典型的稀缺土地资源。而相比之下，住宅土地对于一个城市来讲可以说要多少有多少，所以住宅项目不具有商业项目的不可复制性。商业用地本身显得非常稀缺，尤其是绝佳位置、地段的商业土地，例如北京的王府井、国贸商圈，这些地方随着城市的发展，逐步成为城市的中心，物业价值得到大幅提升，这些物业的优势无法复制和替代。2、交通：武汉保利国际广场由于是城市综合体，有大型公寓写字楼和商业设施，项目位于新竹路与关山大道之间，每天有大量人流来往，这就为项目的商业带来巨大商机，同时为政府创造巨额税收。而政府得到大量税收的同时，更是再次投入对该地区的基础设施进行建设和升级，从而更加促进地区经济的发展，形成良性经济循环，使物业不断升值。这些同样是商业项目的绝对优势，是住宅项目根本无法获取、不可复制的资源。3、未来潜力：由于上述优势，城市综合体本身就是区域板块的领涨物业，因此，随着城市的建设、城市综合体的运营，武汉保利国际广场迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。按照正常商铺经营规律，一家商铺至少要培育多年才会成为旺铺，而武汉保利国际广场在建成后直接由保利物业管理公司全面管理运营，各店铺将与购物中心开业时间一起同时开业，大大缩短了项目招商和培育市场的周期，使项目的影响力迅速扩大，短期内成为成熟的商圈、城市的中心、名片和地标，各项物业均获得巨大的升值。第二节服务方案设计针对项目与客户的定位分析：甲级写字楼以城市白领与中产阶层为主，商业以投资与商业经营为主的项目特点，我们开展了周密的项目调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，充分把握未来租户的需求，琢磨物业管理工作将面临的难点和重点，确立了项目的物业管理构想。保利（武汉）物业管理有限公司本着以服务为本，以顾客为尊，在为武汉保利国际广场项目提供规范、细致的基础物业管理服务的同时，将着力发挥保利（武汉）物业管理有限公司管理优势，将写字楼打造为宜商的综合社区、时尚投资精英消费与经营的现代模范生活典范社区。一、服务设计基础一切的管理服务必须从了解物业和客户的需要开始。城市综合体是集高档公寓、写字楼、商业于一体的综合建筑，物业管理服务的好与坏，是关系到业主能否舒适生活与工作的重要保障。因此，不能简单地将物业管理的内容分成管理类和服务类，所有管理行为必须透过服务的形式表达、传递给顾客，服务则须永远以人为本。服务企业必须具备对服务品质不甘平庸的价值观，必须具备改善质量的价值观。物业管理企业之间品牌、声誉、能力的差距，源自于对工作细节所持的价值观，细节的集合标定了一个物业公司身处的级别。关注细节、完美细节是保利（武汉）物业管理有限公司的核心基础之一。物业管理企业必须具备强大的执行力。失去执行力，一切伟大的目标、设想和计划均将流于空谈。执行力有赖于一个企业的企业文化、制度体系、规范化、透明化、专业化、有效团队等综合因素。二、“健康”服务理念实施国际质量标准管理和认证，遵循国际惯例，根据武汉保利国际广场的功能和特点，导入ISO国际质量标准，将质量管理深入到每一工作细节之中，有计划、有系统、有步骤地实施质量管理。在安全管理方面，以实施“最佳安保”模式为基础，以项目实际情况为出发点，将两者有机结合；在智能系统集成方面，充分利用“一站式”物业管理服务系统，将智能和科技成功地应用到住区建设和物业服务网络化等领域，保证信息传递的及时性，远程监控的有效性，成熟服务经验的共享性。导入“健康物业管理”理念，实施健身、保健、公共卫生、文化养育等体系内容，满足社会环境的健康性需求，为营造绿色、健康的居住环境，创造健康生活空间提供切实可行的保障。注重社区经营管理，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，拓宽思路，将个性化服务作为重点，保证租户、开发商、物管公司三方受益。三、终极服务目标最大程度地保障物业各部分使用功能的正常运转。最大程度地延长物业使用寿命，保障物业的保值和增值。最大程度地减少物业公司的管理行为和管理活动对物