房地产项目公司各环节税收筹划分析

房地产项目公司各环节税收筹划分析(2015-01-2209:55:24)转载▼标签：房产分类：房地产税收与税收筹划房地产项目公司各环节税收筹划分析房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司解散。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。1、房地产项目公司决策阶段的筹划内容项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要，一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本，将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击，资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。（1）项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。根据我国公司法的规定，子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务，而分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法的通知》国税发[2008]28号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如深圳和北京存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。【案例1】背景介绍EFG房地产公司是在深圳注册的公司，需要在北京投资成立一个项目公司ABC，即ABC公司，深圳地区当年的所得税为20%、北京地区企业所得税为25%，据测算EFG公司当年应纳税所得额为1亿元。情况一：若预估前三年企业由于拆迁问题，预计亏算严重，无盈利可能。情况二：若企业前三年无任何问题，预计成立公司能当年拿地开盘，有现金流的回流，可结转收入配比成本。案例分析情况一：若ABC公司为分公司，当年亏损3000万，则集团纳税计算如下：EFG公司汇总ABC公司亏损额，其应纳税所得额为7000万元，应纳所得税为1750万元，ABC公司需在北京缴纳875万元。EFG公司经过分配，需要在深圳缴纳700万元。集团总计缴纳企业所得税1575万元。若ABC公司为子公司，当年亏损3000万，则集团纳税计算如下：ABC公司所得税为零EFG公司不能汇总ABC公司亏损额，其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2000万元。即ABC公司组织形式的不同，可以为总公司降低425万的企业所得税的税收成本。情况二：若ABC公司为分公司，当年盈利3000万，若EFG公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：ABC公司所得税为（10000+3000）*50%*25%=1625万元EFG公司其应纳所得税为（10000+3000）*50%*20%=1300万元集团企业所得税成本共计：1625+1300=2925万元若ABC公司为子公司，当年盈利3000万，则集团纳税计算如下：ABC公司所得税为3000*25%=750万元EFG公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2000万元。集团企业所得税成本共计：750+2000=2750万元案例总结通过两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。（2）项目公司自建与代建选择的筹划所谓代建，是指房地产开发公司为特定的客户进行房地产开发，开发完成以后，收取客户支付的代建收入，这种收入的性质为劳务服务。由于这种代建的形式，房地产开发公司取得了收入，但并非房地产权属的转移而获得的收入，不属于土地增值税的征税范围，从而可以降低代建企业的税负成本。而目前房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权归房地产开发企业；二是土地使用权归客户。工程所需全部建设资金均由定向客户提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费或按代建工程的建筑面积定额收取管理费。根据国家税务政策规定“凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费和价外费用，按‘销售不动产’税目征收营业税；凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按‘服务业’税目征收营业税。”【案例2】背景介绍ABC房地产开发公司，目前有A地块，其土地成本和开发成本合计为10000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为20000万元。转让价格按照评估价格为20000万元。ABC公司已经和S公司谈妥，将A地块为S公司做定向开发，写字楼建筑面积为40000平米，按照每平米500元收取代建服务费，共计2000万元。代建服务期间费用为400万元，现有两个方案如下：方案一：ABC公司与S公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由S公司提供，房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，待写字楼建成后，变更土地使用权证和房产证，依据税务规定，代建服务费使用销售不动产税目征税，涉及土地增值税。方案二：ABC公司A地块作为在建工程出售给S公司，进行土地使用权证的更名，RK公司与S公司签订房屋代建协议书，代建服务按照服务收入征税，不涉及土增税。案例分析方案一：ABC公司待A地块建成写字楼后，整售给S公司，再将土地使用权证和房产证进行更名。各种税金计算如下：ABC公司出让A地块及收取代建服务费损益如下：销售收入：22000万元营业税金及附加：22000*5.5%=1210万元印花税：22000*0.0005=11万元土地增值税：扣除项=10000*1.3+1210=14210万元增值额=22000-14210=7790万元增值率=7790/14210=54.8%土地增值税=7790*40%-14210*5%=2405.5万元企业所得税：（22000-10000-1210-11-2305.5-400）*25%=2018.4万元税后利润：22000-10000-1210-11-2305.5-400-2018.4=6055.1万元方案二：ABC公司A地块作为在建工程出售给S公司，进行土地使用权证的更名，ABC公司与S公司签订房屋代建协议书。各种税金计算如下：ABC公司出让A地块损益如下：销售收入：20000万元营业税金及附加：20000*5.5%=1100万元印花税：20000*0.0005=10万元土地增值税：扣除项=10000*1.3+1100=14100万元增值额=20000-14100=5900万元增值率=5900/14100=41.8%土地增值税=5900*30%-14100*0%=1770万元企业所得税：（20000-10000-1100-10-1770）*25%=1780万元ABC公司代建服务损益如下：代建收入：2000万元代建营业税金及附加：2000*5.5%=110万元企业所得税：（2000-110-400）*25%=372.5万元ABC公司两项业务合计损益如下：税后利润:20000+2000-10000-1100-110-10-400-1770-1780-372.5=6457.5万元案例总结通过两个方案的比较，可知方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，原因是税务政策关于代建服务费收费前提的规定，即土地使用权证的归属问题。如果在开发过程中，土地使用权依然是开发商的，开发商为定向开发收取的服务费要合并到土地使用权转让收入中，从而加大了土增税清算的计税收入，增加了需要上缴的土地增值税金额。所以方案二，在A地块开发建设前就将其使用权过户给S公司，更有利于ABC公司。还有一种做法是，ABC公司在取得土地前，如果有明确的客户，就用客户的名字取得土地，这种操作方式更能降低税负。（3）土地使用权转让的税务筹划在土地资源日益紧张的今天，城市土地价格节节攀升，不断的创造新的地王。而且土地资源在各个公司分配不均，资金实力雄厚的公司往往能通过招、拍、挂的政府途径获得较多的土地资源，其他公司不能从招、拍、挂的政府官方途径获得土地，则通过和握有土地资源公司的谈判合作获得土地资源。在房地产市场火爆的今天，公司与公司之间的关于土地使用权之间的交易日益增多。【案例3】事件背景ABC北京房地产公司名下有建筑面积2万平方米的土地，B地块。B地块是ABC北京房地产公司以协议出让的方式得到的土地。ABC公司现准备就B地块的土地使用权和某软件公司洽谈转让事项，探讨何种方案更能减少税务成本、获得较高的税后净利。具体信息为，B地块开发成本为10000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为20000万元。转让价格按照评估价格为20000万元。方案一：ABC北京房地产公司以B地块为实物资产出资，成立一个100%全资子公司，即X公司（软件公司），之后以股权转让的方式将X公司以20000万元卖给某软件公司。方案二：ABC北京房地产公司将B地块，以20000万元直接转让给某软件公司，而非房地产公司。案例分析方案一：投资方式，与股权投资方式近似。采用此种方式操作简单，法律文书的起草也相对简单，可在较短时间内完成。股权溢价的金额不能作为项目的计税开发成本，加大了项目购买方之后的土增税和企业所得税的税负。由于新公司法要求公司成立必须有30%的货币出资配比，预计会占用了ABC公司的现金流，将来出售公司时还需要缴纳营业税。如注册资本金为500万，则需要150万的现金，长期投资为20000万元。ABC公司的分录为：借：长期股权投资20150万元贷：无形资产-B地块土地使用权10000万元现金150万元资本公积10000万元X公司分录为：借：现金150万元无形资产-B地块土地使用权20000万元贷：实收资本500万元资本公积19650万元对于各个税种分析如下：营业税：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，及股权转让行为不征收营业税。在方案一中两个步骤的行为，即ABC公司以B地块投资成立X公司，和ABC公司将持有X公司的股份转让给某软件公司，均不征收营业税。契税：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子