房地产周期波动研究——以上海房地产市场为例

重庆大学硕士学位论文房地产周期波动研究——以上海房地产市场为例姓名：邹娟申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：杨宇20040525房地产周期波动研究——以上海房地产市场为例作者：邹娟学位授予单位：重庆大学参考文献(40条)1.王文群房地产经济学20032.张昌法.徐云池.王虹房地产统计学20003.乔志敏房地产价格研究20024.曹振良房地产经济学通论20035.戴思锐计量经济学20036.张定胜计量经济学20007.上海房地产波动规律研究课题组上海房地产业的投资与增加值波动规律分析2003(06)8.上海房地产波动规律研究上海房地产市场的供需分析及价格波动规律研究2003(06)9.上海房地产市场预警预报指标体系研究课题组上海市房地产市场预警预报指标体系研究200310.季朗超房地产市场周期波动与开发企业对策研究2003(05)11.王克忠房地产周期和房地产业健康发展2003(12)12.黎志远宏观经济分析200113.KCase.BFairEconomics198914.RDombusch.SFischerMacro-Economics198915.BFelderer.SHomhergMacroeeonomicsandNeweconomics198716.PKenenTheinternationaleconomy198917.于光远经济大辞典199118.郭毅.梅清豪市场调研200319.陈启杰市场调研与预测199920.WBransonMacroeconomicTheoryandPolicy197921.WBoyesMacroeconomics,ThedynamicsofTheoryandPolicy198422.LeinbergerCBStrategicPlanningforRealEstateCompanies199323.搜房研究院中国房地产指数系统:理论与实践200124.贾海建立全国房地产开发发展综合指数的初步研究1997(06)25.上海市房地产科学研究院经济研究所房地产周期波动2002(10)26.张元瑞关于房地产和住宅发展形式的分析2003(04)27.上海中原地产上海高处不胜寒2004(03)28.宗跃光.孟辛琳.方洁房地产市场周期理论与实践1997(10)29.中国统计年签--2000200030.中国统计年签--2002200231.中国房地产统计年签--2000200032.中国房地产统计年签--2002200033.上海房地产统计年签—2000200034.上海房地产统计年签—2002200235.上海金融统计年签—2000200036.上海金融统计年签—2002200237.上海投资建设统计年签(2002)200038.上海统计年签(1999)199939.2002上海房地产市场200240.上海投资建设统计年签(1999)2000相似文献(10条)1.期刊论文吴瑞贤经济周期与房地产波动的关系研究分析-知识经济2010,(19)房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一,其周期波动与宏观经济周期相协调,二者波动方向相同,是一种正相关关系,但是由于任何产业都有它自身的特殊性,而这种特殊性必将在经济运行中表现出来.因此,作为产业周期之一的房地产经济周期也有其自身的特点,与宏观经济周期相比,房地产经济周期的波动有以下几个方面的特点:2.期刊论文郑华2006中国房地产经济周期定位及趋势分析-商业时代2007,(4)本文运用宏观经济周期理论分析中国房地产景气周期,判断2006年中国房地产经济已经进入下行周期,并以回顾北京2006年房产市场、土地市场为例,用价格与销量数据来印证上述判断.在说明房地产经济周期与宏观周期的关系基础上对未来的周期波动方向进行预测.3.学位论文邓燊基于经济周期的资产配置研究2008基于经济周期的资产配置是一种积极的资产配置策略。关于资产配置的重要性和各种积极资产配置策略和方法的研究自20世纪80年代以来陆续有重要的研究文献。自上世纪90年代以来，一些学者根据经济周期不同阶段各种资产收益率的变化特点提出了在经济周期的不同阶段应适合配置不同资产的观点。但是这些研究主要局限在股票、债券等传统资产。对经济周期的划分根据滞后确定的经济周期的转折点。这些基于经济周期的资产配置的文献在以下方面存在着局限性：第一，涉及的配置资产范围主要包括股票债券等传统资产，对房地产这一占居民财富比重越来越大的金融资产没有包括进来。第二，对股票债券等金融资产与经济周期的关系大多局限在定性分析和实证阶段，缺乏一个统一的定量模型将股票、房地产、债券与经济周期的关系进行描述；第三，由于经济周期阶段划分的滞后性以及事前判断的不确定性，对各阶段的资产配置规则有待改善。有鉴于此，本文在充分借鉴前人研究的基础上作了以下方面的工作：(1)将房地产纳入资产配置范畴，研究了股价与房价的关系，股价房价波动与经济周期的关系；确立了房地产在经济周期各阶段中最合适配置的阶段，并进行了相应的实证研究。运用协整检验、Granger因果检验、向量误差修正模型、脉冲响应和方差分解的方法对1968-2006年期间日本股价与房价的关系进行了实证检验，结果显示股价与房价存在长期的协整关系，股价是房价的Granger原因。运用相关性检验、Granger因果检验和系统方程的回归模型研究了股价房价波动与经济周期的关系，结果显示，股价波动领先经济周期，房价波动与经济周期基本一致，股价波动大大领先房价波动。(2)建立了一个股价房价债券价格波动与经济周期关系的定量分析模型，将股票房地产债券在经济周期不同阶段的配置统一在一个分析框架内。在现金流贴现模型对各金融资产进行估值定价公式的基础上，抽象出金融资产随时间定价的基本模型，通过推导得到基于经济周期的资产配置模型(AABCM)。根据经济周期不同阶段预期收入和利率的不同变化特征将经济周期不同阶段与各种金融资产的不同收益率联系起来。在经济复苏阶段应重点配置股票资产，在经济繁荣阶段应重点配置房地产资产，在经济衰退阶段应持有货币资产或进行卖空，在经济萧条阶段应重点配置债券资产。(3)根据经济周期不同阶段的分析指标，结合各资产的价值评估模型提出了一个资产配置规则。进行资产配置时参照所处经济周期不同阶段的判断，结合对各资产的价值评估水平，综合确定重点配置资产的入市和退出时机。股票的估值以市盈率和市净率作为评价指标，房地产以房价收入比和购租比作为评价指标，债券以收益率水平参考收益率曲线形状来作为评估指标。价值高估或低估的标准采用该指标长期的波动区间来确定。(4)综合前人的研究成果，将各种资产与经济周期的关系进行了梳理，并提供了大量的证据。金融资产收益率与经济周期的关系体现在宏观经济状况对金融资产价格决定因子的影响。决定股票价格的因素是上市公司的预期利润和预期市场利率水平。房价的决定因素是房地产的预期收入和市场的利率水平及变化趋势。房价的预期收入体现在房地产的租金收益和房产增值，利率水平的变化体现在建筑成本和预期收益的贴现成本的变化。债券价格的决定因子主要是利率水平及其变动趋势。由于债券属于固定收益产品，预期收入不变，因此债券的价格主要受市场利率变化的影响。经济周期的不同阶段，经济增长速度、利率水平及其变化趋势以及通货膨胀程度不一样，变化的贴现因子和时变的投资机会为经济周期不同阶段进行积极的资产配置提供了理论依据。(5)将经济衰退阶段的资产配置机理作进行了总结。经济衰退阶段的资产配置有别于其他三个阶段。在经济衰退时期，由于股票房地产和债券等金融资产的收益率都为负值，只能持有货币资产或对金融资产进行卖空。金融资产收益率与经济周期的关系是在经济衰退时期，金融资产普遍下跌经常导致金融危机。其传导机制是首先从外汇市场作为导火索，传导到股票市场，由股票市场再传导到房地产市场，由房地产市场再传递到银行等货币市场，由货币市场最后传导到实体经济。期间各金融市场在外溢效应下相互感染，加上衍生品市场的放大效应推波助澜，导致金融危机全面爆发并向相关地区扩散引发区域性的金融危机甚至经济危机。全文的创新点主要有：(1)建立了基于经济周期的资产配置模型(AssetAllocationBasedonBusinessCyclesModel)，简称AABCM。该模型的方程为：在经济复苏阶段，尽管股票、房地产和债券的收益率郜为正，但由于股票相对于另外两种资产的风险最大，因此，收益率最高，最适合配置股票资产。在经济繁荣阶段，利率上升，债券的收益为负，股票的预期收入效应抵不上资本成本效应，收益也为负；房地产因为利率和通胀上升带来的预期收入效应大于资本成本效应，因此房地产的收益率为正，在经济繁荣时期最适合配置房地产。在经济衰退阶段，股票、房地产和债券的收益均为负，这时期最适宜持有货币，或对下跌资产进行卖空。在经济萧条时期，利率下降，债券价格上升，最适合配置债券资产。(2)将房地产纳入基于经济周期配置的金融资产范畴，研究了房价与股价的关系，房价股价波动与经济周期的关系。指出股价与房价之间存在长期的协整关系，股价是房价的Granger原因，股价先于房价波动可用财富效应来解释。房价与GDP增长率、利率和物价呈显著的正相关关系，房价随利率和物价上涨，是房地产在经济繁荣时期预期收入效应大于资本成本效应的内在原因，房价波动与经济周期波动基本一致，股价波动大大领先房价波动。(3)提出了一个积极的资产配置规则。在基于经济周期的资产配置模型中，首先识别所处的经济周期阶段，然后对该周期阶段的最佳资产进行价值评估，如果金融资产价值评估的结果与周期阶段识别的判断一致，可以实施这个阶段的资产配置决策。4.学位论文吴卫光房地产周期与经济周期的相关性分析2002房地产周期作为产业周期,与宏观经济周期表现出相关性和一致性,具体表现为:房地产经济的复苏稍慢于宏观经济的复苏,但先于宏观经济进入繁荣期;其后,房地产经济先于宏观经济进入衰退期,但滞后于宏观经济进入萧条阶段.从1978年中国实行改革开放以来的房地产运行的实践,也证实了上述结论.当整个宏观经济形势看好,经济增长速度加快时,房地产业的发展就迅速;当宏观经济面临调整,经济增长速度放慢时,房地产业的发展也走势低迷,速度减慢.国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用,是通过经济变量和经济参数来完成,并在宏观经济周期和房地产周期波动的过程中实现的.在宏观经济周期中,影响房地产周期波动的重要因素主要有经济增长率,国民收入与消费水平、物价与通货膨胀率.房地产业作为社会经济活动的一部分,除受到经济因素的内部冲击外,还受到非经济因素的外部冲击.政策周期就是一种外部冲击.政策周期在中国是一种客观存在,它对中国房地产周期波动产生了重大影响.政策的运用应当顺应市场经济规律,更多地通过间接手段发挥作用,减少政策的盲目性后果,在房地产业的繁荣期避免泡袜的产生,在房地产业的衰退和萧条期减缓震荡和损失.5.期刊论文李海波从经济周期看中国房地产发展-经济问题2006,(9)房地产业的发展与经济发展之间具有高度的相关性.从分析发达国家与中国内地房地产周期的波动规律入手,阐述了经济周期与房地产发展之间的密切关系,进而在分析房地产调控与宏观调控之间微妙关系的基础上,针对我国房地产宏观调控的政策取向,给出了具体建议.6.学位论文关涛房地产经济周期的微观解释：行为经济学方法与实证研究2005本文试图在行为经济学的路向上为房地产经济周期提供了一个较好的解释。本文的具体内容安排如下：第一章说明本文选题的背景、意义和创新点，并对前人的研究进行了综述；第二章详细分析了对房地产经济周期进行解释的各种理论，指出它们的局限性；第三章引入行为经济学，集中说明行为经济学的框架和内容；第四章开始对房地产的微观主体的决策过程进行考察，着眼于他们决策过程是否存在违背理性的各种偏误；第五章以估价师为例，对房地产专业人员的决定制定过程进行分析，这个分析同时为第四章的研究提供了一个佐证；第六章深入到微观主体的谈判过程，分析决策偏误在谈判过程中会有哪些表现和发展。第七章考察了房地产微观主体的决策