房地产市场与房地产供求理论

2019/8/61第二章房地产市场和房地产供求理论第一节房地产市场一、房地产市场的概念1.房地产市场的涵义市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。2019/8/622.中国房地产市场体系2019/8/63房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：（1）按市场运行层次划分：层次结构一级市场：具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。二级市场：具有经营性质，房地产呈横向流通。三级市场：具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。政府开发商消费者消费者一级市场二级市场三级市场土地出让出租转让出租转让房地产市场的层次结构2019/8/64（2）按市场交易客体划分可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。（3）按物业类型划分可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。2019/8/65（4）按覆盖(影响)范围划分。分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档次越高，市场空间范围就越大。（5）按供货方式划分。分为现房市场、期房(楼花)市场；(6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；（8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐形市场)；（8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。2019/8/663．房地产市场的特点和功能与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：（1）区域性房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市场之间相互影响也较小。（2）竞争的不充分性•房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非公开的。•房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具有较小的替代性。•房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较低。2019/8/67（3）供给调节的滞后性•土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；•土地的用途一旦确定就难以改变；•当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市场消化。（4）交易的复杂性•房地产交易形式多样；•房地产交易持续时间较长；•房地产市场的交易复杂，交易费用高。2019/8/68（5）与金融的关联度高房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。（6）政府干预性强•各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。•房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加干预的理由。•政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市场进行干预和调节。2019/8/69二、政府对房地产市场的干预1．政府制定干预房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。（1）目标的确定性政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。这些目标通常包括：①使存量房地产资源得到最有效的使用。②保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。③引导新建项目的位置选择。④满足特殊群体的需要。2019/8/610（2）政策的连续性与协调性•体现新旧政策的衔接；•体现与相关政策的衔接配套；•体现多元性与系统性的统一。（3）政策的针对性和导向性•制定宏观的调控政策；•针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策；•政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。2019/8/611（4）政策的公平性和效率•公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。•政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。•公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。2019/8/6122．房地产市场的宏观调控宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。（1）土地供应计划的调控①政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开发的规模和结构。②科学的计划指导有利于市场的发展。③科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。④实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。⑤尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。2019/8/613（2）城市规划的指导城市规划的作用：合理利用土地、协调城市结构空间整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划对土地配置、房地产市场的运行起重要作用。政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，必须相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。2019/8/614（3）地价的杠杆作用•政府可以用地价对房地产市场进行调控。•地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。•在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。•政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。2019/8/615（4）税收的功能•房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。•正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。（5）租金的控制•租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分•租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要对象之一。•在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。2019/8/616（6）金融杠杆的作用•房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。•发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。（7）住房政策的影响我国城市住宅的供给主要有：保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）和市场价商品住宅。2019/8/6173．房地产市场行为的规范（1）资质审查建立资质审查制度的原则：•公开化，只有透明度高，才便于社会监督。•标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。（2）产权登记•发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，•发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。•产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。2019/8/618（3）建立房地产价格评估制度房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿，房地产买卖、租赁、抵押、保险、征税，房地产产权转让、投资入股，公司上市、兼并、收购，房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面，为社会提供了广泛的专业服务。（4）交易程序的规范化用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。我国房地产政策回顾2019/8/619三、房地产供求理论供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与价格变动的核心理论。房地产商品供给呈现低弹性，而需求由于种种因素呈现高弹性，使得研究房地产供求理论更多的要研究土地与房地产供求的特点与特殊规律。1．城市土地需求（1）城市土地土地分为农村土地、城市土地等。城市土地是指城市区域中的陆地和水域以及它们之上、之下的一定的空间。2019/8/620从区域上说，城市土地含有三个方面内容：•城市市区土地，即城市建成区范围内的土地；•城市规划区范围内的土地；•城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的土地。城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。（2）城市土地的需求是指城市里的工矿企业、机关学校等事业单位，以及其他一切社会团体等组织和个人为了生存和发展，进行各种物质产品和精神产品生产及从事各类消费活动而利用土地的需要。2019/8/621（3）在完全竞争的市场经济中，土地价格和土地需求量之间的关系可构成一条土地需求曲线DD见图。2019/8/622（4）土地的需求弹性土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起的土地需求量相对变化量比率，有的称之为反应程度、一般用公式表示：QPPQPPQQEd/需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。土地需求弹性大，需求曲线表现平缓，说明土地价格微小变动，能引起土地需求量较大变动；土地需求弹性小，需求曲线表现为陡直，说明土地价格变动不能引起土地需求量比较明显的变化。在同一土地价格水平线上，土地需求量也是因其他因素的影响而变动的。EdEd2019/8/6232．城市土地供给城市可供人利用的土地称之为土地供给。城市土地供给分为自然供给和经济供给。自然供给是指未经过加工，自然提供可以直接利用的土地。经济供给是指在自然供给基础上，通过投入资金和劳动加以改造，可供人们直接利用的土地。城市里的土地数量绝大多数是经济供给。2019/8/624（1）土地经济供给与土地价格之间的关系土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。2019/8/625。•所谓瞬间是指土地经济供给来不及随地租变化而变化的时间，这时土地经济供给不变，供给曲线为一条垂直的直线S1。•所谓短期是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不变成本(如土地契约费用、管理人员的工资等)下从事土地生产的时间。供给曲线用S2表示。•所谓长期是指土地所有者或开发者能够通过增加设备和现存成本来从事土地开发的时期。土地的长期供给曲线比短期供给曲线显得更平坦，如S3曲线表示。2019/8/626（2）土地供给弹性土地供给弹性是指地价相对供给量与由地价变化引起的土地经济供给量的比率。它是用来反映土地经济供给量对地价变化作出反应的灵敏度，一般可用如下公式表示：QPPQPPQQEs/对瞬间供给，土地供给弹性为零，即无弹性；土地的短期供给系数比长期供给弹性系数小，当地租上涨到一定水平后，短期供给弹性趋于零，而长期供给弹性也越来越小。2019/8/6273．土地的供求均衡在研究土地供求的均衡时又分为三类：（1）土地供求的瞬间均衡。通常土地供给表现为一条垂直向上的直线，土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线。2019/8/628（2）土地供求的短期均衡。在短期内，土地供给有一定弹性。在土地供给数量没有超过QH时，均衡地租和均衡土地数量由供给和需求共同决定。（3）土地供求的长期均衡。在长期内，土地供给弹性增大。均衡地租和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。地租既取决于需求，又取决于供给。2019/8/6294．土地供求的一般特征由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定条件下，土地的供给是基本恒定的，供给曲线SS为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。土地需求在一定条件下决定土地价格。2019/