房地产市场价格波动对消费的影响研究

第一章导论本章首先提出本论文选题的研究背景和意义，对相关概念进行了界定,然后对国内外相关文献进行综述和评价，最后提出主要的研究方法、思路和论文框架。1.1背景和意义1.1.1研究背景房地产市场价格波动对消费的影响这一选题有着重要的理论和现实背景。从理论背景来看，房地产市场价格对消费的影响研究涉及资产价格理论和消费理论两大学术领域。资产价格波动对消费的影响统称为财富效应。应该说资产价格波动与消费的关系长期受到学者们的重视，尤其是股价波动对消费的影响，理论界与政府部门都较为关注，但房地产市场价格波动对消费的影响，或者说房地产市场的财富效应，却相对被忽视。2001年7月以来，我国股市持续萧条了5年多，而房地产市场却持续繁荣，这也使得房价波动对消费的影响逐渐成为不容忽视的重要方面。从房价波动与消费的内在联系角度来探讨房地产市场和内需调控，也是一条新的思路。从现实背景来看，随着房地产市场的日趋繁荣和复杂，其对消费的影响越来越受到理论界与政府部门的重视。近年来，政府有意识地发展房地产市场以促进消费并带动经济增长。在这一过程之中，不少地方却把“经营城市”演变为“土地财政”、“房产财政”，各地房地产市场也呈现出一片繁荣景象，甚至呈现出非理性的繁荣迹象，这与我国股市同期持续低迷现象恰恰相反。这种发展态势引起了政府部门的高度重视，相关部门也采取了不少抑制房地产价格上涨的措施。2006年政府工作报告再次强调了调控房地产市场和扩大即期消费依然是当前的重要任务之一。如何更好地调控房地产市场使之稳定发展又不影响消费增长和国民经济的发展，是当前要迫切研究和解决的问题。而要解决调控问题，必须要先理顺房价波动影响消费和经济增长的机制和渠道，找出房价合理波动区间，而这正是本文所研究的核心内容。1.1.2研究意义我国房地产市场已持续繁荣多年，房价年年调控却年年走高。而与此同时，房地产市场商品房空置面积已高达1.24亿平方米。面对这一持续繁荣的房地产市场，在我国居民最终消费率持续走低、储蓄率长期居高不下、老百姓买房难已成为社会问题的多重困境之下，深入研究房地产市场价格波动影响消费的机理，不但有助于全面认识房地产市场与消费的内在联系，认识房地产价格过度波动通过消费渠道对经济所产生的负面影响，也可为政府管理部门监控房地产市场、利用房市调控居民消费提供理论指导与实证支持。因此，在当前房地产市场价格持续攀升、住房消费成为难题，国内消费不足，人民币持续升值的背景下，本文的研究对我国房地产市场管理和宏观经济稳定具有前瞻性及现实指导意义。1.2相关概念的界定为了更明确地开展我们后面的研究，这里首先对有关的概念进行界定，主要包括以下几个概念。1.2.1总消费与居民消费从被消费对象来分，总消费(Aggregateconsumption)一般可分为耐用消费品消费和非耐用消费品消费，根据已有文献的研究来看，大部分学者为了方便获得数据选择使用非耐用消费品消费这一变量来代替总消费。从消费主体来分，总消费可分为居民消费(Residentialconsumption)和政府消费(Governmentconsumption)两大类，我们从微观角度分析房价波动对消费的影响时，家庭是主要的微观主体。为了保持宏微观分析的一致性，我们所用的总消费是指居民消费，不包括政府消费在内。因此，本文中的总消费变量是指居民非耐用消费品消费。本论文将居民对房地产自身的消费从总消费中剔除，一方面因为房地产本身消费属于耐用消费品消费，另一方面，有学者(张冬佑、郑学工，2006)认为居民的购房行为应该被看作一种投资，而不是消费的一部分!‘}。1.2.2收入从消费理论的演进过程来看，收入(Income)历来都是一个影响消费的重要变量。从凯恩斯理论中的总量收入到莫迪格莱尼生命周期假说和弗里德曼持久收入假说中的持久性收入，再发展到霍尔等人的确定性和不确定性下的跨时最优配置理论中的人力财富年金价值，虽然学者们对收入及其在消费决策中的地位有不同的看法，但是在模型设计和实证检验中都纳入了不同形式的收入变量，这些都说明在研究和强调房价对消费的影响时不能忽略至少同样重要的收入变量。从宏观的角度来看，收入可以用国内生产总值(GDP)来衡量;从微观的角度看，收入可以用家庭年平均可支配收入来衡量。选取这两个变量主要考虑了理论的可行性和数据的可获得性。1.2.3家庭财富、房地产财富与房价财富是一个动态变化的概念。单一的私人部门(企业和家庭)的财富包括物质财富和金融财富。其中，实物财富主要是指非人力资产如土地、机器和存货等可以用货币单位计量的资产，而金融财富主要是指以金融资产方式存在的资产，如现金、存款、债券、股票、基金等。在重商主义者看来，货币是唯一的财富，3而亚当·斯密则指出实物财富是财富的本质。我们把家庭所拥有的人力财富、实物财富和金融财富之和统称为家庭财富(Householdwealth)。毋庸置疑，房地产财富(Housingwealth)作为一种实物财富是家庭财富的重要组成部分。房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。根据用途分类，房地产财富可以分为住宅财富和商用房地产财富。住宅市场是房地产市场的重要组成部分，而且住宅市场与家庭消费的联系更为密切。为了突出分析房价波动对消费的影响，本文的研究对象是指狭义的房地产市场，即居民住宅市场，而较少涉及商铺和写字楼等房地产市场。如无特殊说明，下文中所涉及的房地产均指居民住宅资产，房地产价格(Housingprice)均指住宅价格，有时候用房价代替。1.3房地产价格波动对消费的影响：文献回顾1.3.1国外研究现状及评析长期以来，宏观经济研究和房地产市场的研究明显处于分离的状态。“主流宏观经济学”忽略了房地产市场，标准的宏观经济学教材或者把房地产作为一种消费品或者完全忽略它，而一般房地产经济学和城市经济学研究事实上也部分地忽视了其与宏观经济的相互作用。最近有学者试图将房地产市场和宏观经济联系起来，探索二者之间的相关性，CharlesLeung(2004)对此方面的进展进行了很好的综述，但是他没有突出消费这个联系房价和宏观经济的重要渠道，而房价通过消费作用于宏观经济的机理正是本文研究的重点[2]。从已有文献来看，学者们较为重视股票市场价格波动对消费影响（即财富效应，Wealtheffect），但在一定程度上忽视了房地产价格波动对消费的影响。实际上，作为一国财富重要组成部分的房地产，既属于耐用消费品，是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的主要组成部分。各国经验数据显示，个人财富绝大部分集中在股票与房地产领域，与股票财富相比，拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。欧洲有一半以上居民拥有自己的住房，且住房占居民家庭全部财产的40%-60%，美国的这一比例也达到了30%，美国人拥有的房屋总市值达15.2万亿美元。2000年以来，在全球股票市场出现调整时，包括中国在内的全球房地产市场却一派繁荣，众多学者和政策制定者已把关注的目光从股票财富对消费的影响逐步转移到房地产对消费的影响上。整体来看，国外学者主要从以下六个方面对此进行了研究。（1）房地产价格波动影响消费的内涵及其争议房地产价格波动对消费的影响，学者们称之为房地产市场的财富效应。其中，房地产价格上涨产生正财富效应，房地产价格持续下降则导致负财富效应。4传统意义上的财富效应（这里指庇古效应），仅解释了物价水平变动引起货币余额变化所体现的财富效应。随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响之上。股票市场的财富效应虽然与房地产市场财富效应有众多的相似之处，但是二者也存在较大的差异。从现有的文献看，学者们更为关注股票市场的财富效应，而比股市财富效应更重要（至少同样重要）的房地产财富效应却相对忽视。关于房地产价格波动是否影响消费以及影响程度，不同的文献有不同的观点。众多研究表明，房地产市场财富效应的确存在。例如，Skinner(1999)分析收入动态平行调查数据(PSID)时发现房地产财富对消费的影响较小但很显著[3]。Engelhardt(1996)运用PSID数据对房价增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效应的MPC大约为0.03[4]。Case(2003)等研究结果表明，房地产财富增加对消费有积极显著的作用，而房地产财富的下降对消费没有任何影响[5]。Greenspan(2001)则从官方的角度指出房地产财富的边际消费倾向要高于股市财富的边际消费倾向[6]。一些学者的研究发现，不同国家房地产财富效应大小不一样(Girouard和Blondal,2001)，房地产价格上涨10%，英国能够在1年之内带来0.2-0.8%的消费增长，在挪威能够在两年后带来0.7%的消费增长；而在日本的消费增长范围在0.6-1%之间[7]。Ho和Wong(2003)对香港房价与宏观经济的关系进行了研究，发现房价对总需求有显著性的影响，而总需求对房价的影响则不显著[8]。然而，部分学者却认为房地产财富效应很少或者不存在。Elliott(1980)对消费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究表明，非金融财富对消费没有影响，因为家庭往往把房子、汽车、家具和电器看作家庭环境的一部分而不是可以实现的购买力[9]。Sheiner(1995)指出房价上涨意味着年轻的租房者必须为明天购房节省今天的钱，从而减少当前消费，而现有住房者因房价上涨所增加的消费可能被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消，从而社会总需求不变[10]。Levin(1998)对退休历史调查数据(RHS)进行了详细研究，实证结果表明房地产对消费没有影响[11]。Tracy、Schneider和Chan(1999)发现房价波动引起的消费变动可能比股市波动引起的消费变动小得多，房价非预期增长提升家庭真实财富的程度依赖于家庭计划在现有房子居住的时间[12]。对于不想在现有住宅长期居住的家庭来说，房屋居住成本增加的贴现值远小于房价增加带来的正财富效应，消费者因而可能增加现期非住房消费，而对于长期居住者来说，房价上升所带来的正财富效应大部分被购买住房服务成本的增加而抵消了。Phang(2003)运用新加坡的数据检验房价上升对消费的影响，发现不存在财富效应或抵押效应，房产财富变动对总消费有积极影响的结论不适用于新加坡[13]。5综合来看，存在争议的原因主要有房价波动的不确定性与随机性、居民资产选择的替代性以及家庭资产的结构问题、房地产市场和金融市场发展的深度与广度等。正是这种争议的存在吸引更多的学者投入到该问题的研究中。（2）房地产价格波动影响消费的机理和渠道消费函数理论是房地产价格波动影响消费的基本原理，包括弗里德曼(M.Friedman，1957)的持久收入假说(PermanentIncomeHypothesis，PIH)、莫迪利亚尼(F.Modigliani，1954，1979)等人的生命周期假说(Life-cycleHypothesis，LCH)以及R．霍尔(RobertE.Hall,1978)的随机游走假说、预防性储蓄理论等。尽管这些消费函数理论没有把房价波动对消费的影响作为直接的研究对象，不过某种意义上可以说对此给出了初步的解释。但是不足之处在于没有考虑遗赠动机和位置消费。而房地产较高的遗赠价值和彰显社会地位的突出特点强化了这一缺陷，降低了消费函数理论的解释能力。Ludwig和Slok(2001)从理论上探讨了房价波动影响消费的五种传导渠道：实现的财富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动约束效应、替代效应[14]。根据股市财富效应传导渠道研究文献看，房地产价格波动影响消费的传导渠道也应包括消费者信心效应和货币政策效应。（3）房地产价格波动影响消费的实证检验方法房地产价格波动影响消费的实证模型通常建立在消费函数理论基础上，从宏观总量和微观家庭两个层次进行分析。总量模型可参见Dvornak和Kohler（2003）、Ludwig和Slok（2001）、Lettau和Lud