房地产市场失灵与宏观调控措施

房地产市场失灵与宏观调控措施作者：任一作者单位：西安建筑科技大学管理学院刊名：中小企业管理与科技英文刊名：MANAGEMENT&TECHNOLOGYOFSME年，卷(期)：2009，(24)被引用次数：0次参考文献(5条)1.高鸿业西方经济学20042.张红房地产经济学20053.张卫解构房地产市场的双失灵[期刊论文]-生产力研究2006(07)4.陈祝平房地产市场失灵的原因及物业税调控的作用[期刊论文]-国际商务研究2008(02)5.郑琴房地产领域中的信息不对称与市场失灵[期刊论文]-商场现代化2007(下旬刊)相似文献(10条)1.学位论文马欣房价快速上涨时期政府土地规制研究2007我国正处于房价的快速上涨时期，支付成本的提高使得购房成为普通居民的沉重负担。政府为了抑制房价的过快增长。出台了一系列相关政策和规定，但是房价水平仍未能按政策预期变动。土地市场是房地产市场的上游市场，从源头上加强对土地的控制和管理有助于调节房地产的价格。本文旨在从政府对土地的规制这一微观层面出发，分析其对房地产市场的影响，有针对性地提出对策和建议。本文具体研究内容如下：1．通过分析指出房价的快速上涨有着合理的一面，但是不合理的因素——市场失灵——是房价上涨的更为重要的动因。房地产市场存在市场失灵，表现在市场存在垄断、信息偏在和不能提供公共物品的问题。垄断是市场失灵的最重要原因和表现，笔者对垄断程度进行了实际测度，并通过建立博弈分析模型，得出结论：垄断造成了房地产供应量减少和价格的提高。2．运用格兰杰因果检验手段和数据协整理论建立地价和房价关系的模型，得出长短期地价都能影响房价的结论，可以看出土地价格是反映土地规制内容的信号，能对房地产市场产生影响并解决市场失灵。3．回顾针对解决市场失灵而发展的规制理论，论述了规制的定义、特征、原因和手段。笔者提出，要解决房地产市场中存在的市场失灵，土地规制是一种较好的纠正手段。继而，分析了土地规制的基本目标和房价快速上涨时的目标，并初步架构了土地规制体系。4．本文系统论述了土地规制的具体内容和手段及其对房地产市场的影响。在此基础上提出，土地规制体系应当包括土地供应规制、土地使用规制和土地保障规制。土地规制对房地产市场的影响具体体现在土地的供应量、土地价格、房地产供应量和房价的变化上，即：(1)土地供应的数量、结构都会对房地产市场产生影响，加大供应量，增大经济适用房供应比例、城市外围住房比例，都会有效降低房价，但是，土地供给和住房上市之间存在着时间的滞后；(2)对土地的交易有必要进行规制，能够促进房地产市场的持续健康发展和抑制投机行为，但是对单位自建房行为和集体非农地上市可以在完善配套制度环境的前提上，考虑规制放松；(3)土地使用的规制能显著影响房地产价格。对于容积率、使用年期和用途的规制可以考虑规制的灵活性，而对面积进行规制要防止面积过大会造成房地产价格的上涨；(4)土地保障主要包括明补和暗补两种类型，明补是更有效率的方式。随着住房分配货币改革的实施，应把对经济适用住房的建设补贴转化为对中低收入家庭的货币补贴。可以较大幅度提高补贴资金效率，避免补贴对高收入家庭的溢出效应，有利于发展统一的住房市场。并在分析的基础上设计了土地规制体系。5．土地规制的顺利实施需要一定的保障措施。土地的多头供应会降低土地供应的有效性，所以要确保地方政府从一个渠道垄断供应土地，同时在不同城市之间也该协调供应计划，统一规划土地的供给；在房价快速上涨时期，应当纠正“以地生财”为目标的扭曲的城市土地经营政策；改变中央政府和地方政府间的土地收益的分配比例。2.期刊论文陈祝平房地产市场失灵的原因及物业税调控的作用-国际商务研究2008,29(2)中国房地产市场的失灵与房地产供给的垄断性、房地产信息的不对称性、房地产投资的外部性和房地产物品的公共性等因素有关.物业税可以有效地改善这些因素,因而是中国房地产市场失灵的一种有效的调控手段.3.学位论文董蓓房地产市场的宏观调控及制度建设2007本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的宏观调控进行分析的基础上，指出房地产市场的宏观调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后，并详细分析了影响我国房地产市场发展的制度因素，从而对相关的制度建设提出建议。全文包括导论共分为五个部分：导论主要阐明了论文的研究动机、背景、研究方法与思路。第一部分，政府调控房地产市场的理论分析。房地产市场的健康发展不仅对国民经济的发展有着举足轻重的作用，对改善群众居住条件也起着十分重要的保障作用，它不仅仅是经济问题，同时又是社会问题和政治问题。目前房地产市场中表现出的外部性、公共性、不完全竞争性、信息不完全性是政府对房地产市场宏观调控的理论依据；制度是影响市场效率的重要因素，房地产市场的正常运行需要健全的土地、金融、税收等制度基础，当市场失灵时，政府应担负起制度建设的重任，保障房地产市场的良性发展。第二部分，我国近年房地产市场的形势与宏观调控分析。首先，介绍了我国房地产业的发展历程，对近年房地产的源头、开发、销售市场的发展现状的基本情况进行了分析：从土地开发及使用面积、土地交易价格两个方面对房地产源头市场进行了说明；从房地产开发投资规模、资金来源对开发市场进行了描述；从商品房价格、价格收入比以及空置率三个方面展现了房地产消费市场现状，充分的数据描述了宏观调控的背景。其次，对近年我国房地产宏观调控进行了历史回顾，着重分析了政府在土地、金融和税收几方面所采取的宏观调控及其政策目标。最后，分析了宏观调控的效果，指出房价与房地产投资仍然高涨，住房供需结构失衡状况未得到改善，房地产业调控所取得的成绩与目标之间仍存在着一定差距。第三部分，影响我国房地产市场发展的制度因素分析。第一，房地产金融制度。首先，从房地产金融业与房地产业的高度依存性，金融市场与房地产市场间的替代性，指出房地产金融制度建设对房地产业发展的重要性；其次，分析了我国现行房地产金融制度存在的问题及其对房地产市场发展的负面影响。第二，房地产业税收制度。首先对“房地产业税收”这个概念进行界定，其次指出了现行房地产业税制存在的主要问题及其对房地产市场发展的负面影响。第三，土地管理制度。首先分析了通过土地政策调控房地产市场的必要性与可行性，其次分析了我国土地价格秩序混乱，土地闲置以及土地违法违规等现行土地管理制度中存在的问题，及其对房地产市场发展的负面影响。第四部分，完善我国房地产市场的制度建设探讨。该部分主要对房地产金融的制度建设、房地产税收制度建设、土地和住房保障制度等的改革完善分别进行了详细的分析，并提出建议。第一，房地产金融的制度建设：建立多元化融资机制，创新金融产品，推进二级市场发展，加强房地产金融的风险防范，规范住房公积金运作，健全房地产金融法规。第二，房地产业税收制度建设：规范房地产取得和转让环节税收，提高房地产保有环节税负水平；与房地产有关的税种的改革；提高房地产税收总体税负水平。第三，土地管理制度的完善：完善土地储备制度的相关法律，合理控制土地储备的范围和数量，加大土地供应结构的调整，建立地价调控体系，强化土地管理的监控职能。第四，完善住房保障制度和取消预售制度。本文的主要贡献为以下几个方面：第一，作者分析了市场失灵在房地产市场中的表现，给政府对房地产业的宏观调控提供了理论依据；从制度经济学的角度分析了房地产市场正常运行所需要的制度条件，并指出房地产市场的宏观调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后，政府应从制度建设入手，才能标本兼治，促进房地产市场的持续健康发展。第二，作者提出了影响我国房地产市场发展的制度因素，分别分析了房地产金融制度、房地产业税收制度、土地管理制度对房地产业发展的重要性，这些制度目前存在的问题及其对房地产市场发展的负面影响，并提出相关的改革建议。搭建了一个较为全面的逻辑体系，对房地产宏观调控和制度建设展开了系统的论述。第三，作者在对完善房地产市场的相关制度建设进行探讨时，提出了一些新的思路，具有一定的实践性意义。4.期刊论文史姗姗房地产市场失灵与政府规制-北方经贸2007,(4)政府之所以要对经济实行规制,主要的原因是因为存在着市场失灵问题.近年来,我国部分地区房地产市场出现了房价涨幅过大、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题,这些都是房地产市场失灵导致的结果.要使房地产市场持续健康地发展,就必须对房地产市场进行规制.5.学位论文黄轶斌我国房地产市场的政府调控分析2007改革开放以来，我国的房地产行业迅速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业，极大地推动了我国的经济增长。同时房地产又是一个政策敏感性相当高的行业，无论是房地产的供应、还是房地产的需求，或者是房地产中介，都受政府政策和法律的严格调控和规范，特别是我国经济仍处于转轨时期，政府对国民经济的调控往往以房地产投资为切入点。近几年来，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产市场运作不规范，等等。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费，房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨，政府的调控与预期的效果相差较远，这就引发我们去思考近年来政府对房地产市场的调控的背景是什么，政府调控效果不佳的深层次原因又是什么，我们应如何改进对房地产市场的调控……本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的调控进行分析的基础上，并借鉴国外主要国家对房地产市场的调控手段，指出房地产市场的调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关因素发展不健全，并详细分析了影响我国房地产市场发展的各种因素，从而对房地产市场的健康发展提出建议。全文包括绪论共分为五个部分：绪论主要阐明了论文的研究动机、意义以及本文研究的内容与思路。第一部分，房地产行业的发展现状分析——基于政府调控的背景描述。从房地产企业的区域分布、企业经济类型、企业规模及资产负债率四个方面来说明了我国房地产企业的发展状况。从房地产开发投资、房地产开发资金构成以及房地产的销售和价格几个方面对我国房地产开发现状进行了说明。从社会的供给和需求两方面说明了供给结构和需求现状之间的矛盾。充分的数据让读者对当前房地产市场发展现状有一个清晰的了解。第二部分，房地产市场的政府调控的理论依据。首先，理论上对房地产的外部性、公共性、不完全竞争性进行了深入分析，指出房地产市场失灵是房地产调控的理论依据。第二，从房地产在整个国民经济中的地位以及房地产行业与金融行业的紧密关系角度，对房地产市场调控进行了重要性分析。第三部分，国外房地产市场的政府调控的经验总结及其对我国的启示。对美国房地产健康发展的政府调控因素进行了分析，美国房地产金融市场上严密的调控体系、比较健全的房地产税收制度和房地产评估系统以及严格的商业法治氛围，促进了美国房地产市场在很长一段时间内的健康发展。但是从2006年美国房地产市场经历了严重的次贷危机，给房地产业带来了很大的冲击。美国政府针对这种情况也进行了一系列的调控，取得了一定的成效，但是从长期看并不能根本上解决危机。同时深入分析了日本和新加坡政府对房地产的调控政策。在总结这三个国家的经验的基础上，结合我国现状，对我国的房地产市场调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分，我国房地产市场的政府调控及其效果分析。首先，对我国房地产市场政府调控及其效果进行了历史回顾。着重分析了近年来我国房地产市场调控政策及其效果，对当前政府调控效果不佳的原因进行了深入的研究，指出：调控政策的不畅的传导机制：地方政府与中央的博弈。这是政府调控效果不佳的重要原因。金融政策与房地产市场调控的冲突也使政府对房地产市场的调控效果大打折扣。政府对房地产供求调控政策的不利说明我国政府对房地产市场的调控手段还需要进一步完善。第五部分，对我国房地产市场进行有效性调控的几点建议。第一，从金融体系来分析，房地产市场的健康发展需要健全的银行体系相配合。第二，在税收方面要不断深化我国房地产税制改革，促进房地产的健康发展。第三，对于我