关于奈曼旗住宅小区物业管理的思考

关于奈曼旗住宅小区物业管理的思考锦绣房地产开发公司刘忠发随着奈曼旗房地产开发规模的扩大和速度的加快，大镇各小区物业管理已成为百姓十分关注的社会问题。物业管理行业是非常年轻的行业，在我国仅有20年左右的发展历史，在国外也只有百年历史。在我国开始于沿海城市，逐步向内陆地区延伸。在奈曼旗物业管理则刚刚起步，存在的问题不容忽视。一是群众认识问题。物业管理的对象是千差万别的个体，有着千差万别的需求，它是具有群众性特点的行业。群众性的行业，有着群众性的规律。现大镇（几大社区）常住户数18000户左右，现已有7200户住入了集中性质的商品住宅房，占现有住户的40%左右，在此之前大部分住户几乎全部居住在自建或单位统一建设的独立住宅内，房产和环境归每个单独个体管理。现在大家共同生活在一个小区内，短时间内还难以形成利益共有、利益共存的观念。大家对物业管理的认识还处在初级阶段，认为物业管理人员就是“扫地的、打杂的”，在大家看来，物业管理行业的社会地位是非常低下的。对物业管理工作内容认识也有不同，要么认为物业是万能的，包罗万象，什么都得管，要么认为物业管理毫无作用，无需重视。由于这些原因的存在，致使业主与物业管理部门以及与住宅其他配套设施相关部门的责、权、利无法彻底区分开来，这在一定程度上阻碍着物业管理行业的产业化、社会化的快速形成。二是房地产开发企业与物业管理公司责任区分不甚分明。由于我旗房地产开发行业还处于初级阶段，房地产开发建设从业人员良莠不齐，使各个楼盘开发质量参差不齐，部分开发商短期行为比较普遍，因此有些小区楼房施工质量、附属设施、设备场地、环卫、绿化、交通、治安等设施建设不到位、不合格，给后续的物业管理带来了很大压力。本来是开发单位的质量遗留问题，业主一时无法找到责任主体，就把一切责任归咎于物业管理部门，物业管理部门又无力解决这些问题，这样就造成物业管理部门与业主之间的复杂矛盾。三是小区建设与城镇相关配套设施的问题。随着房地产开发业迅速发展，大镇城区水、暖、电、排污、有线电视、电话网、太阳能等与楼房相关配套工程一旦发生施工质量问题和管理不到位等问题，大部分直接推诿给物业管理单位，致使经济实力不强、社会地位比较低的物业管理部门无力承受。四是物业从业队伍或从业企业发展不成熟。由于物业行业在我旗自身发展的历史原因，奈曼旗大镇现有从事物业管理企业相对来说组织机构不完善，从业技能不高，从业人员未经过正规培训，优质服务的意识还未形成，占领市场的生命力很脆弱，很难做出让群众满意的产品来，这制约着物业管理行业的快速发展。五是物业收费相对较低的问题。对于物业收费的高与低，与社会物价因素、地区收入水平和物业服务质量三个方面有关，业主要享受高质量的物业服务，就必须支付相对等的物业费用，遵循服务质量与收费相对应的收费标准。现在我旗部分小区因业主付费低或不付费，造成物业服务质量就越低，最后甚至造成小区无人管理，或越管越烂的恶性循环。综上所述，物业管理问题，不是单纯一个物业管理部门问题，它是一个群众性、社会性问题。需社会各利益相关方的相互配合，就此我提出以下几点建议：一是希望政府和社会各界做好舆论宣传工作，使物业管理这一行得到社会认可和尊重，为物业管理这个行业的产业化、专业化、正规化发展铺平道路。二是加强对小区开发相关责任人的监督和管理，做好物业管理的基础工作，一个小区物业管理不是房子盖好以后管出来的，而是从楼盘规划开始就应把物业管理做好规划预案，并得以严格执行。在整个楼盘建设施工过程中，只有物业管理的硬件设施过关，才能使小区业主和物业管理部门相关的责、权、利得到充分的保障。三是以妥善方式和手段解决交费过程个别“钉子户”难题，因物业管理工作是群众性工作，总有个别情况、个别业主恶意拒交、拖延交费，作为物业管理部门又无硬性执法权利，这是十分困惑和棘手的一个难题。四是希望政府和社会各届关心、关注、支持各小区业主委员会的作用，在法律框架内发挥对小区管理作用。