房地产项目开发流程

市场分析竞争分析发展定位产品定位开发成本估算价格定位销售情况预测项目可行性研究建设投资计划经济效益评价项目风险分析项目投资决策房地产项目开发流程项目初步分析分析阶段立项阶段申请项目选址意见书（规划局40个工作日）办理《建设用地规划许可证》及红线图申请规划设计条件或设计要点（规划局40个工作日）编制工程建设计划项目总体规划设想编制开发报建计划编制资金使用计划《固定资产投资项目批准文件或年度计划》（市计委20个工作日）申请项目立项（市建委20个工作日）办理《房地产开发建设项目手册》用地放线成果资料（规划院放线大队）钉用地边线界桩成立项目公司（工商局、市建委）申请《开发资质证书（暂定）》国土局规划局用地3500㎡用地3500≥㎡用地规划阶段《房屋拆迁公告》《房屋拆迁许可证》办理土地有偿使用手续评估地价总平面规划方案审查（40个工作日）修正性详细规划（四图一书40日）缴纳土地出让金及土地契约税办理《建设用地批准书》办理《国有土地使用证》申请《管线工程规划许可证》（40个工作日）小区综合管线规划审批（40个工作日）签订《国有土地使用权出让合同》申领《建设用地通知书》及红线图用地≥20000㎡用地20000㎡报建阶段环保审核意见交通审核意见人防审核意见消防审核意见建筑设计方案审查（30个工作日）市政园林审核意见卫生防疫审核意见绿化审核意见文物考古审核意见缴纳配套设施建设费《广州市建设工程测量记录册》现场放线、复线办理《建设工程规划许可证》（30个工作日）准备开工阶段办理工程招标领取《中标通知书》建设工程施工图设计文件审查《建设工程施工许可证》申办《施工标牌》劳保金预缴证明缴纳防雷设施验收检查费《余泥渣土排放证》《噪音排放证》申报临电临水《挖、打、转桩登记证》《建设工程监理合同》《建设工程白蚁防治合同》《建设工程承包合同》《建设工程承包廉洁协议书》《质量监督登记表》《安全监督登记表》施工阶段办理《商品房预售许可证》领取《商品房买卖合同》《商品房预售款专用帐户监管协议书》定价策略推广策略广告宣传商品房预售《商品房买卖合同》鉴证办理银行按揭手续（他项权登记）现场包装申报永电永水地名、街道名报批门牌号码报批煤气管道报装电信管线报装邮政信箱报装有线电视报装电梯使用报批七层以下框架封顶七层以上框架完成2/3竣工阶段规划局现场验线、拍照人防工程验收合格证明或人防工程易地建设批复门牌号码的批复居住区绿化验收（复审）表建筑工程消防验收意见书环卫、化粪池报建批复表燃气（煤气）工程验收批复市政设施验收合格证书（道路、排水工程验收合格证）电梯验收准用证《建筑工程规划验收合格证》申请管线工程规划验收申请房屋测绘办理直管公房移交同意安装永久用水登记表（供电）工程验收通知书单项工程（电信管线）竣工验收证书建筑工程交通项目（停车库）验收意见书通邮申报表公共安全技术防范工程设施（对讲防盗门）使用证书交付使用阶段办理业主过户登记办理《房地产权证》移交各项配套工程项目建设工程竣工验收备案单位工程竣工安全评价表建设工程竣工验收档案认可书建设工程竣工验收报告工程质量评估报工程施工质量验收申请表工程施工质量验收监督意见书单位（子单位）工程质量勘察文件质量检查报告设计文件质量检查报告《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《工程质量保证书》建设工程竣工备案表签订物业管理协议建立专项维修基金账户商品房交付使用拆迁户回迁安置办理项目确权手续开发项目流程广州市规划局广州市国土局市建委消防审核意见办理《建设用地规划许可证》及红线图申请规划设计条件或设计要点申领《建设用地通知书》及红线图房地产开发建设项目手册办理土地有偿使用手续评估地价签订《国有土地使用权出让合同》缴纳土地出让金及土地契税办理《建设用地批准书》办理《国有土地使用证》规划设计方案批复及其它规划设计复文总体规划设计方案平面图建设工程报建设审核意见书办理《建设工程规划许可证》道路、排水、绿化工程报建审核书人防审核意见交通审核意见环保审核意见市政园林审核意见卫生防疫审核意见绿化审核意见文物考古审核意见缴纳配套设施建设费广州市建设工程测量记录册现场放线、复线建设竣工验收流程图序号流程名称受理单位备注1规划验收测量记录册规划设计院2建设工程规划验收市、区规划局3门牌呈批表所在地派出所4化粪池验收批复表所在区环卫局5建设工程环保验收市检测站6邮政服务协议或通邮申请批复表市邮政局或各分局7建设工程卫生防疫验收批复广州市卫生防疫站8排水设施验收区建设局9建设工程竣工验收质量认定书市或区质监站10永久用电工程验收通知书市电力工业局11同意安装永久用水登记表市自来水公司12新装用电梯准用证区、市质监站13煤气工程验收合格证市煤气公司14电视管线工程验收合格证市或省有线电视15电信管线工程验收合格证市电信局16技防工程竣工验收批复市技术防范办公室17防雷工程验收合格证白云区防雷办18社会停车场验收合格证区交通局19人防工程验收合格证广州市人防办20建筑工程消防验收合格证广州市消防局21物业管理用房租赁合同开发及物业管理公司22公建配套项目竣工移交使用通知书各接收单位23道路设施竣工验收合格证明区建设局小区整体综合验收24绿化工程竣工验收合格证明市政园林局或区绿委小区整体综合验收25路灯工程竣工验收表及验收合格证明市电力局路灯管理所小区整体综合验收项目开发流程（国土局）名称办理地址1建设用地通知书及附图或征用土地通知书市国土局用地处2征地管理费区国土局3耕地开垦费市国土局规划处4国有土地使用权出让合同、地价及税费（套图）市国土局市场处5建设用地批准书及附图（套图）市国土局用地处6国有土地使用证（套图）市国土局规划用地处7办理商品房预售许可证及监证市国土局市场处8申请测绘面积市国土局测绘所9申请办理确权及办理房产证市国土局登记所10调正地价市国土局登记所项目开发流程（规划局）名称办理地址1建设用地规划许可证及附图市规划局2申报总体规划报建市或区规划局3申报单体设计方案市或区规划局4申报单体施工方案市或区规划局5申报建设工程规划许可证及建筑审核意见书市或区规划局6申请放线册勘测设计院7申请工程施工许可证市规划局或建设局8申请验线册勘测设计院9申请竣工验收合格证（规划验收合格证）市或区规划局项目开发流程（其他）名称办理地址1菜田建设费蔬菜办公室2耕地占用税区财局3征用土地补偿款村或其他4设计图纸（由甲方审查图纸）某设计院5设计初审图纸（大于贰万㎡需要初审）有资质单位审查6钻探及报告（要到市规划局报审）钻探土质公司7投资复函市计季或建委、市府8淤泥排放证区淤泥办9商品砼水泥保证金10劳动社保基金11投标（围标）监理公司12申请办理门牌号当地派出所13市政道路申报及验收合格证市政局14申报人防工程市人防办15申报消防复函或意见市或区消防局16申报地铁公司复函或意见地铁公司17民航标高民航局18市环境保护局市或区环保局19白蚁工程合同（国土局申报）有资质单位申报20白云山风景区管理局（限高度）白云山风景区管理局21环卫局市或区环卫局22电梯工程合同电梯公司2324永久用水及用电市自来水公司及市供电局25煤气、电话线、邮箱、电视线、宽带网、羊城通、智能、园林、室内装修、桩工程、室内水及电、室内外消防工程、铝窗、入户门工程、橱柜、橱厕、标准房、包验收有关单位签订合同26申报质量验收合格证市或区质监站27有关公建配套（需要移交）移交有关部门验收及接收管理28不可预见费不小于土建总额5%费用该费用由建设单位支付