房地产评估第6章市场法及其运用

第六章市场法及其运用市场法概述搜集交易实例选取可比实例建立比较基准交易情况修正市场状况调整求取比准价格市场法总结与运用举例第一节市场法概述一、市场法的含义二、市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象和条件四、市场法的操作步骤市场法（市场比较法、比较法）：具体而言，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与股价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出来的价值简称为比准价格。一、市场法的概念二、市场法的理论依据——房地产价格形成的替代原理。即同一商品在同一市场上具有相同的市场价格。所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。三、市场法适用的对象和条件适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如：住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好写字楼商铺标准厂房房地产开发用地难以采用市场法估价的：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼可比性很差的房地产，例如在建工程适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易运用市场法估价需要消除以下三方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：1）实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修正）2）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上房地产市场状况不同）（市场状况修正）3）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同（房地产状况修正）市场法的其他用途市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。四、市场法的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例的成交价格进行适当的处理。（包括：价格换算、价格修正和价格调整。）4．求出比准价格。第二节搜集交易实例一、搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门的房地产交易等资料。2.查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。3.参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有关信息资料。4.向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。5.向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。6.与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价资料。二、搜集交易实例的要求搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。搜集尽可能多的内容，包括：1．交易双方的基本情况和交易目的。2．交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景现等。3．成交日期。4．成交价格。5．付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。6．交易情况：如交易税费的负担方式，有无特殊交易情况等。表6—1交易实例调查表房地产基本状况名称坐落四至规模用途权属交易基本情况卖方买方成交日期成交价格付款方式房地产状况说明实物状说明权益状况说明区位状说明位置图外观图片其他图片调查人员：调查日期：年月日第三节选取可比实例一、选取可比实例的基本要求（一）选取可比实例的数量要求为了减少估价误差，要求选取多个可比实例，从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一者可能由于交易实例数量有限难以做到，二者造成后续处理的工作量太大。因此，选取可比实例主要在于精而不在于多。一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求选取可比实例应满足以下四个要求：1.可比实例应是估价对象的类似房地产;2．可比实例的成交日期应与估价时点接近；3．可比实例的交易类型应与估价目的吻合；4．可比实例的成交价格为正常价格或能够修正为正常价格。（二）选取可比实例的具体质量要求1．可比实例与估价对象处在同一地区或处于同一供求范围内的类似地区。2．可比实例应与估价对象的用途相同。用途主要指大类用途，如能做到小类用途也相同更好。大类用途一般分为：(1)居住：(2)商业：(3)办公：(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3．可比实例的规模应与估价对象的规模相当；选取的可比实例规模一般应在估价对象规模0.5—2范围内。即：25.0估价对象规模可比实例规模（二）选取可比实例的具体要求4．可比实例的档次应与估价对象的档次相当。5．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，如能做到小类建筑结构也相同更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。6．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。（二）选取可比实例的具体要求8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。属于上述目的的估价，应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。为抵押、抵债、房屋拆迂目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。9．可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。建立比较基准一般包括：1、统一房地产范围2、统一付款方式3、统一价格单位第四节建立比较基准一、统一房地产范围房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下三种：1.带有债权债务的房地产2．含有非房地产成分3．房地产实物范围不同1、带有债权债务的房地产例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费等欠缴费用的交易实例；或者相反。在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：房地产价格=带有债权债务的房地产价格–债权–债务若估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。2、含有非房地产成分例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例是附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例，或者相反。在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格–非房地产成分的价格若估价对象是含有非房地产成分的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可得到估价对象的价值。3、房地产实物范围不同例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地产交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房；或者相反。在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应的对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。二、统一付款方式房地产成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。为便于比较，应统一为在成交日期时一次付清所需支付的金额为基准。[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。解：该宗房地产其成交日期一次性付清的价格计算如下：30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)6=29.29万元注：若已知的不是月利率，而是：(1)年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变成（1+r）0.5;(2)半年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变成（1+r）;(3)季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变成（1+r）2三、统一价格单位1.统一价格表示单位通常为单位面积上的价格，建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格；土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。2.统一币种和货币单位不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。通常情况下采用成交日期时的汇率，但如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。在统一货币单位方面，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。3.统一面积内涵和单位（1）统一面积内涵；按建筑面积、套内建筑面积或使用面积计价，其换算如下：建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积／建筑面积建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／建筑面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／套内建筑面积（2）统一面积单位。在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。1公顷=10000平方米1亩=666．67平方米1平方英尺=0．09290304平方米1坪=3．30579平方米将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：平方米下的价格=亩下的价格/666．67平方米下的价格=公顷下的价格/l0000平方米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平方米下的价格=坪下的价格/3.30579[例6-2]搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关比较、修正、调整之前进行“建立价格比较基准”处理。已知：（1）假设当时人民币的年利率为8％；（2）假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币（3）以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积[例6-2]解：1．统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则甲总价=16+32/（1+8%）0.5+32/(1+8%）=76.422(万元人民币)乙总价=15(万美元)2．统一价格单位（1）统一价格表示单位，统一采用单价。甲单价=764220/200=3821.1(元人民币／平方米建筑面积)乙单价=150000/2500=60(美元／平方英尺使用面积)(2)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则甲单价=3821.1(元人民币／平方米建筑面积)乙单价=60×7.7395=464.37(元人民币／平方英尺使用面积)(3)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则甲单价=3821.1(元人民币／平方米建筑面积)乙单价=464.37×0.75=348.28(元人民币／平方英尺建筑面积)(4)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺=0.09290304平方米，则甲单价=3821.1(元人民币／平方米建筑面积)乙单价=348.285÷0.09290304=3748.85(元人民币／平方米建筑面积)第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义如果可比实例的成交价格不正常，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。二、造成