房地产项目开盘的一切细节把控(doc24)(1)

房地产项目开盘的一切细节把控现场分区、分功能●侯选区（原洽谈区）功能：凭收据认筹登记换取胸卡、签到；轮侯，休息；听取咨询（规则介绍，销控了解）。●选购区（原签约区）功能：绝对封闭使客户在清净、不受任何影响的情况下，有秩序的认购单位。●签认购书室（原签约室）功能：选定单位后，签认购书●财务室——定金室功能：快速、有效的收取客户定金●室外模型——展场，洽谈区功能：供客户休息交流，聚集人群，创造效应，使本次活动容纳更多的客户参观选购，承担认购蓝筹的功能。●停车区——附图示功能：使本次活动开车来到的客户更安心的放好车辆，不影响现场交通秩序，由保安人员负责安全。现场布置（附加图示）现场划分区域一、选区（凭认筹登记、收据换取胸卡进入）相等于原来的洽谈区，接待台前设立大销控板（能够活动），用栏杆拉绳在出口处设置分隔，由保安人员把守。二、模型区（凭认筹登记，收据进入）开放给蓝筹认购客户给一些其他初选楼房客户。二、认购区（凭胸卡，由有关人员带领进入，仅限1人陪同，如带小孩者酌情考虑）门口用围板隔离，一入口，一出口，分别由保安人员把守，原签约区相当于认购区，区内增加座椅，以行列形式排放正面，设立销控板，原签约室改为签认购书室、财务改为收定金室。四、售楼部门口设立活动式护拦，由保安把守。五、售楼部门口空地设立桌子、椅子、太阳伞、模型及礼仪小姐和一切展销必用的礼仪物品。现场展板布置及内容1.大型销控板1块展场2.中型销控板1块侯选区3.小型销控板1块认购区4.预售证及一切相关法律文件2套售楼部1套，展场1套5.发展商简介2份售楼部1份，展场1份6.地理位置图，平面图（3、6、8、9幢），认购须知，按揭须知，装修标准各2份售楼部1份，展场1份各组人员工作安排（共分六组）●销售人员：15人（认购区5人，侯选区2人，接待台5人，展场3人）为客户提供准确的楼盘资料，介绍楼盘状况及销控表的变化，激发客户购房的冲动和潜在意识，并要求同时树立楼盘的品牌效应。●客户助理：10人带领客户参观样板房及其它指定可参观楼房，并准时提醒客户合理安排时间，即时认购楼房。●文员：6人准确的签定认购书●财务：4人收取定金●保安维持现场及楼盘内外的秩序稳定，制止突发事件的发生。●清洁员：6人及时清理现场卫生操作流程图1.认筹号2.按登记时间达到售楼部换取胸卡（胸卡准备3种颜色）3.进入侯选区统一由工作人员讲解本次活动之规则要点4.由客户助理带领客户到工地现场看房5.按时进入认购区轮侯（仅限1人陪同，如带小孩酌情处理）6.轮到之筹号于2分钟内选定房屋，过时者请于本时间段之末尾再轮侯选购7.已选购者即到文员处签定认购书8.签定认购书后到财务处交齐定金9.交定后，离开认购区，收回胸卡红筹时间分段（视具体情况定是否顺延1小时，即Am10：00开始）1.第一批客户（公司有关客户）Am9:00－Am9:15讲解本次活动有关规定、细则Am9:15－Am10:00由客户助理带领到工地看房Am10:00－Am11:35进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋2.第二批客户（筹号：51号—80号）Am10:20－Am10:35讲解本次活动有关规定、细则Am10:35－Am11:30由客户助理带领到工地看房Am11:40－Am12:45进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋3.第三批客户（筹号：81号—110号）Pm13:00－Pm13:15讲解本次活动有关规定、细则Pm13:00－Pm13:55由客户助理带领到工地看房Pm14:00－Pm14:55进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋4.第四批客户（筹号：111号—140号）Pm14:00－Pm14:15讲解本次活动有关规定、细则Pm14:15－Pm14:55由客户助理带领到工地看房Pm15:00－Pm15:55进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋5.第五批客户（筹号：141号—170号）Pm15:00－Pm15:15讲解本次活动有关规定、细则Pm15:15－Pm15:55由客户助理带领到工地看房Pm16:00－Pm16:55进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋6.第六批客户（筹号：171号—200号）Pm16:00－Pm16:15讲解本次活动有关规定、细则Pm16:15－Pm16:55由客户助理带领到工地看房Pm17:00－Pm17:55进入认购区按筹号之先后顺序选购房屋行走流程三步曲第一步：每批客户达到现场后，工作人员将他们领到侯选区，凭筹号收据登记领取胸卡，统一讲解本次活动的有关规定及细则。第二步：每批客户由客户助理带到样板房及指定开放区作现场看楼，按规定时间回到侯选区，作销控的观察及现场销售人员再作楼盘单位的简单介绍。第三步：仅限1人陪同进入认购区，按号入座，每读到编号的客户于2分钟内选定房屋，未作决定的留在该批客户的末端再作选择，同样，轮到时亦有2分钟时间。若再选定不到满意的房屋，就必须离开认购区，由销售人员继续带领协助挑选。各组人员培训内容一、销售人员1．熟悉现场布局，各组岗位2．明确工作岗位3．熟悉操作流程（理解透彻）4．熟悉活动规则（理解透彻）5．熟悉一切资料（认筹资料，认购资料，规则，环境，发展商资料，本楼盘优势劣势，附近楼盘资料等）6．现场的操作技巧7．领悟本次活动目的8．遇到问题的解决方式注：1.销售人员要不断灌输客户活动规则2.销售人员必须协助客户事先挑选3个可选择单位。二、客户助理1.熟悉现场布局，各组人员岗位2.明确自己岗位3.了解操作流程4.熟悉户型、规划、环境、简单了解资料（购房须知，按揭须知等）5.常遇问题的解决方式注：经常留意戴着胸卡看房已久的客户，必须提醒他的认购时间。三、文员1.了解布局，各组人员岗位2.明确自己岗位3.熟悉操作流程4.熟悉有关资料（认购书，购房须知，按揭须知，价目表）5.常遇问题的解决方式注意：1.不要填错认购书2.楼价要准确3.最后作复核工作四、财务1.了解布局，各组人员岗位2.明确自己岗位3.了解操作流程4.复核认购书5.准确快速收取定金五、保安1.熟悉布局2.明确自己岗位3.明确各岗位职责六、清洁员1.明确自己岗位2.清理卫生环境职责讲解认购规则1.与客户核对时间，保证每时段的准确度。2.由现时起的时间安排（根据每时间段的安排）。3.不按时安排的后果（1）若迟到则排在本时间段的末尾才能选购房屋（2）若迟到就会错过选购自己心目中房屋的时间4.进入认购区权限1人陪同5.进入认购区的选购操作（1）读筹轮到的客户必须立即选定房屋，考虑时间最长不超过2分钟（2）选定房屋后，到文员处签署认购书，交齐定金（3）若超过2分钟者，请于本时间段的末尾再选定房屋，同样再轮到时亦是仅2分钟时间；若再选定不到满意的房屋，就必须离开认购区，由销售人员继续带领协助挑选。（4）若弃权者可与指定时间地点取回诚意金。6.由于本活动的规则较为严格，因此，提醒客户必须有第1选择，第2选择，第3选择。7.简短介绍暂时销控情况。保安人员安排（附加图示）合计：20人1.停车2人2.售楼部门外（展场）2人3.售楼部出入口2人4.认购区出入口2人5.模型旁长廊出入口1人6.长廊1人7.侯选区1人8.楼盘大门口2人9.余下7人全部分布在工地上认筹客户登记表筹号客户名称联系电话认购单位面积销售人员备注凭筹客户签到表：胸卡号：负责人：筹号客户名称客户签名签到时间销售人员联系电话备注锦绣江南家园购房须知一、购房须知1、本楼宇之土地房屋的使用权和年限按上海市政府规定办理（按国家规定：本楼宇土地使用年限为70年：年—年）2、认购者请备本人身份证或经中国政府认可的有效身份证明文件。未成年人购房，须由监护人办理并提交监护人公证书。3、企事业单位、集体单位购房须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表授权书、法人代表及委托人身份证等。4、凡购买本公司发展的商品房，均由上海市房屋土地管理局发给房屋所有权证。确认房屋的产权属购房者所有，业主对房屋的占有、使用、处理权均受国家法律保护，有自由买卖、出租、继承和转让的权利。二、认购手续1、认购方在签署锦绣江南家园认购书时，需即使缴付认购定金￥20，000元，并同时选定一种付款方式。2、认购方在交付定金后7天内与发展商签署正式《商品房买卖合同》，并按付款要求缴交有关楼款，逾期则视作放弃认购，发展商有权对该认购之商品房另作处理，所付之定金恕不退还。3、所有款项均须以现金或转帐方式支付。三、购房需缴付之有关税费1、契税楼价之0.75%2、办理房产证手续费注：以上税费并不包括银行按揭费用四、注意事项认购方在签定《锦绣江南认购书》后，并在签定《商品房买卖合同》之前，需换名、更换楼宇单位，须经代理方同意，并缴付手续费￥20，000元；已签署《商品房买卖合同》的，需增名、减名、换名、更换楼宇单位，须到上海市房管部门办理有关手续，有关费用自付。申请购房抵押贷款须知凡购买商品房要求农行提供购房抵押贷款服务的客户，请详细阅读本须知。一、申请购房抵押贷款应具备的条件1.贷款人必须具有独立民事能力的个人。2.与发展商签订的购房协议，并同意所购的房产作抵押。3.有固定职业和稳定收入，有按期偿还贷款本息的能力。二、理个人贷款须提供的资料（原件及复印件）1.贷款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效证件）。2.有关贷款人经济收入证明。3.符合规定的合同意向书，购买住房的契约。4.首期付款的收据复印件。5.抵押物或质押物清单，所有权或使用权证书及有关处分人同意质压或抵押的证明。6.贷款人要求提供的其他文件或资料。三、银行提供的贷款额度、年度、利率银行根据客户提供的资料，经过审查核实，上海市户口贷款最高可达房价的8成，期限最长不超过30年，利率执行农业银行公布利率（见附件）。四、行贷款的保险费用1.房屋按揭保险金额以售房价确定，年保险费按金额的1‰计收，保险费必须一次性交纳，收费标准：（1）房价×1‰×贷款年限（1-5年）（2）房价×0.8‰×贷款年限（6-10年）（3）2.贷款手续费楼价之3‰3.公证费贷款额之3‰注：最后以银行规定为准认筹指南本次活动是根据认筹登记的时间，筹号之先后顺序及先到先得的方式选购房屋（一个筹号只能选购一套房屋）。一、参加本次活动的客户必须在指定日期内到售楼部做认筹登记，同时缴付诚意金人民币壹仟元整。如客户未能选购到满意的房屋，可于指定日期内取回人民币壹仟元整。二、已办认筹登记的客户按照认筹登记的时间、地点准时到达选购并备定金人民币￥20，000元整。三、每时间段读筹后，客户选定房屋的时间最长不超过2分钟。四、客户选到满意的房屋后，同时办理一切认购手续，并同时交付人民币￥19，000元整，诚意金人民币壹仟元转为定金，合计人民币￥20，000元整。五、如客户迟到，可于当日到达之时间段最后一位选购房屋，如客户未能在指定时间内选购房屋，可于每时间段最后一位选购房屋。六、认购区现场只允许一位家属陪同选购房屋。注释：本公司拥有本次活动的最终解释权。锦绣江南认筹登记先生/小姐，年月日交付诚意金元整，登记NO的筹号，到锦绣江南现场售楼部按筹号之先后顺序及先到先得的方式选购房屋。如在规定时间内未能选购到满意的房屋，请于年月日到取回诚意金元整。注释：本公司拥有本次活动的最终解释权。认筹人：发展商：上海明泉房地产开发有限公司身份证编号：销售人员：联系电话：年月日锦绣江南认购书（甲方）：上海明泉房地产开发有限公司地址：上海漕溪北路41号汇嘉大厦14号E座电话：（乙方）姓名/公司全称（中文）：电话或BB机：营业执照/公司注册编号：地址：上海市金汇南路锦绣江南楼单位（以下简称该物业）。建筑面积为平方米。人民币佰拾万仟佰拾元整（¥）人民币佰拾万仟佰拾元整（¥）付款方式：一次性付款/银行按揭订金：须于年月日前付清（已扣除订金）款：须于年月日前付清款：须于年月日前付清款：须于年月日前付清款：须于年月日前付清款：（%）元，办理银行按揭。如以上售价计算有错误，甲方有权在正式合同上订正并以该合同所列为准。违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售，如甲方中途毁约，则应在毁约之日起十天内按所收定金双倍退还给乙方。签定正式《买卖合同》