抓紧房地产市场信息系统建设,加强房地产市场调控(DOC7)(1)

抓紧房地产市场信息系统建设加强房地产市场调控上海市房屋土地资源管理局副局长庞元2005年6月3日十多年来，上海房地产业的市场化程度不断提高，对经济增长的贡献和市民居住条件改善的作用越来越大。同时，受整体宏观经济快速发展的带动影响，上海房地产市场近年来一直处在高位运行状态。为了促进房地产业持续健康稳定发展，上海在加快房地产市场信息系统建设的基础上，多方面采取了一些综合措施，不断调控房地产市场。下面，主要汇报两大块内容：一、关于房地产市场信息系统建设随着房地产业的发展，房地产市场信息系统的建设显得十分重要和迫切。房地产市场信息系统的作用表现在：（1）信息对称，有利于为买卖双方提供充分的信息；（2）信息透明，有利于规范房地产市场交易；（3）信息引导，有利于调整投资者和消费者的预期；（4）信息归纳，有利于提高房地产市场的分析判断水平；（5）信息发布，有利于完善宏观调控的手段。为此，我们按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）关于“建立房地产市场信息系统，完善对房地产市场的监管和调控”的要求，在建设部的指导和帮助下，不断加强对建设房地产市场信息系统的重要性和必要性的认识，把这项工作作为加强行政管理的基础工作、提高管理水平的主要措施、调控房地产市场的必要手段。在推进过程中，上海市委、市政府也十分重视房地产市场信息系统建设工作，把房地产市场信息系统纳入到上海科教兴市的项目中，并在财政上给予了有力的支持。（一）房地产市场信息系统的建设思路建设房地产市场信息系统是一项综合性很强的工作，涉及到基础数据的采集、基础数据的应用、市场数据的服务三个方面，根据三个方面的要求，我们在系统建设过程中紧扣三个重要环节。第一环节，夯实基础数据。建设房地产市场信息系统的前提是具备一套符合全覆盖、现势性、准确性要求的基础数据。为此，我们动用了超过1000人/年的力量，将全市的房屋土地基础资料进行了整理并数字化，建立了覆盖上海6340平方公里的地籍、地形空间数据库，形成了“地—楼—房”三层结构体系，反映每一块地、每一幢楼、每一套房的关系及基本信息。第二环节，拓展数据应用。我们在刚开始启动这项工作时，采集数据主要由开发商报送，从实施的效果来看，采集的数据不够全面、不够及时、不够准确。去年4月，建设部在上海召开了房地产市场信息系统和预警预报建设工作会议后，我们调整了思路，从原来由开发商报送数据调整为由业务管理系统自动采集数据，因此，我们把涉及到房地产市场管理的业务，如房地产登记、测绘管理、商品房预售许可、商品房销售合同备案等，按照数据标准统一，系统平台统一，管理内容统一的要求，加强业务对基础数据的应用。各业务系统在应用中沉淀下来的数据，我们通过信息系统将原来各业务管理中割裂的信息进行整合，从而提高我们的管理水平。同时业务系统对基础数据又及时更新，确保了基础数据的全面、准确。第三环节，强化数据服务。在基础数据和业务应用的基础上，强调利用这些系统，提升我们房地产市场的服务水平，从三方面加强。一是公开信息。市场经济的核心是信息公开，只有信息公开，才能确保市场的透明。二是规范交易。通过房地产市场信息系统，政府相关部门可以及时发现和查处房地产市场中的违法违规行为。三是分析判断。利用信息系统加强市场监测工作，强化市场分析功能，及时发现市场运行中的问题。（二）房地产市场信息系统的运用一是在信息公开方面，我们围绕“公开信息、服务社会、方便百姓”的宗旨，主要公开一手房、二手房、交易统计、产证办理、服务指南等内容。重点从两方面抓好信息发布工作：（1）在信息的覆盖面上，发布上海在售楼盘的总个数和总面积；（2）在信息的深度上，发布按照区域、房屋类型划分的一手房的套数和面积数。还实时公开每一个楼盘、每一套商品房的交易状态。同时，为方便老百姓购房，提供了两种房源查询功能：通过设定条件进行查询，或者通过地图进行查询。二是在规范交易方面，为了让百姓买到放心房，网站提供了每个项目的政府批准可以销售的有关文件，比如预售许可证，扫描以后放到网上，供老百姓查看，同时由于现场的合同签订信息和网站上的信息发布是同步的，所以，网站反映项目每个楼盘的交易情况的灵敏度很高。项目的销售信息已经成为百姓购房的重要参考依据，百姓根据这些信息对整个销售过程进行监督。去年以来，我们通过群众举报和网上监测，对开发企业“人为惜售”，哄抬房价等不规范行为，进行了调查，并对永锋、万邦等11家开发企业作出了取消房地产开发资质和罚款的处罚。三是在分析判断方面，根据上海房地产市场的运行情况，我们经过反复筛选，提炼了覆盖房地产生产、流通和消费各个环节的16个指标和市场交易的统计数据，初步形成了上海房地产市场的指标体系。这些指标重点突出了市场的供求总量、供应结构和价格变化等情况。主要包括：（1）房地产开发投资额；（2）新增经营性土地出让；（3）批准拆迁面积；（4）完成拆迁面积；（5）完成土地开发面积；（6）商品房新开工面积；（7）商品房施工面积；（8）商品房竣工面积；（9）商品房批准预售；（10）已登记商品房预售；（11）商品房批准现售；（12）已登记商品房现售；（13）已登记存量房买卖；（14）预购商品房抵押面积和贷款额；（15）在建工程抵押面积和贷款额；（16）现房抵押面积和贷款额。今年以来，我们加强了对房地产市场的总体分析。总体上看，上海房地产市场由过去较为火爆的局面转为理性观望，出现积极的迹象。1、房地产开发投资保持平稳发展。1-3月，房地产开发投资额为236.6亿元，同比增长25.8%，低于全国27.8%的水平，同时与去年同期增幅相比，下降了8.7个百分点。4月份，为110亿元，同比回落1.26％。2、供求关系由卖方市场转向买方市场。1-3月，批准预售住宅面积为509万平方米，预售住宅登记面积为594.34万平方米，供求比为1：1.17。4月份，由于市场观望气氛较浓，在供应量仍然保持增长的情况下，市场交易由活跃转向理性，批准预售住宅共263万平方米，预售住宅登记面积为159万平方米，供应大于需求。业内人士分析，投资由短线转向长线，即自住房和出租，二手房由售转租的房源明显上升。3、商品住房销售价格上涨过快的势头得到有效扼制。据市统计局统计，1-3月，各月环比涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%。4月份，商品住房价格稳中盘整，有的楼盘价格稳中有升，有的稳中有降，总体涨幅为0.5%。4、房地产贷款增幅继续回落。1-3月，新增房地产贷款占全市新增贷款的比重为64.4%，比上年末回落了11.6个百分点。从1-4月的情况看，新增房地产贷款占全市新增贷款的比重为59.9%，和1-3月相比，又回落了4.5个百分点。此外，还通过对数据的归纳和整理，加强了对市场运行中一些不确定因素的分析。如外省市人士购房情况，今年4月份，在预售住宅中，外地人所购面积为44万平方米，占总量的28%，比一季度的29.5%略有回落。同时，对于商业银行提出的查询购房人在上海购房套数的情况，我们提供相应的信息，作为银行发放购房贷款的重要依据。（三）下一步工作打算我们打算在以下四个方面进行进一步完善：第一，根据“四个覆盖”（即：“覆盖全市、覆盖新旧房屋、覆盖租售、覆盖住宅与非住宅”）的要求，补充“租赁”信息，丰富二手房的供应信息。第二，将房地产市场上的供应和交易信息按区域、结构、价格进行分类并发布，重点完善市民关心的新建商品住房信息发布体系。第三，在信息发布时，以尽量公开为原则，以信息服务为宗旨，根据百姓、企业、研究机构和政府的不同需求，区别对待。第四，进一步拓展房地产市场信息系统，向前延伸，建成土地交易子系统和住宅建设子系统，向后延伸，建成物业管理和旧住房综合改造子系统，形成贯穿房地产生命周期的房屋土地综合管理信息系统。二、关于加强房地产市场调控上世纪90年代中期以来，上海房地产市场大体经历了两个不同的发展阶段。1996年至1999年这个阶段，上海房地产市场出现了消费需求严重不足、空置房大量增加的情况，上海市采取了一系列刺激消费、启动市场的政策措施。如实施了365万平方米危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策、降低房地产交易税费、允许已售公房上市等。2000年是一个转折点，经过1997、1998、1999三年，刺激消费、启动市场的政策措施开始见效，从2000年开始起，市场逐渐回升，但由于全国及上海经济长期保持高速增长，带动了房地产投资和消费需求加速上升，市场需求过旺，因而近年来出现了市场需求过热、房价上涨过快的势头。上海市委、市政府十分重视房地产市场调控工作。2003年至2004年，着重在土地供应、市场结构、交易规则等方面采取了一些措施，房价涨幅有所下降。今年初，不仅明确了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，而且进一步完善了调控政策和具体措施。主要是从优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序、加强市场监测等方面推进实施（注：由于“加强市场监测”的内容在第一部分已经讲到，在后面介绍一些具体做法时，不再重复）取得了初步成效。5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门正确认识当前房地产市场形势，高度重视房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，并把解决这些问题作为当前加强宏观调控的一项重要内容。我们认为，上海已采取和拟采取的措施，和这次《意见》在调控的指导思想、重点和八条措施上是基本一致的，对上海进一步加强和改善市场调控具有重要的促进作用。下一步，我们将坚决贯彻中央加强宏观调控切实稳定房价的决策和部署，坚决贯彻市委、市政府已经确定的调控目标、重点和各项措施，继续深入积极推进市场调控工作。在调控重点上，坚持“三个为主”的调控原则，实行供应和需求的双向调控。在供应方面，增加以配套商品房为主的中低价位普通商品住房的供给，进一步加大政策支持力度，帮助和支持本地老百姓、特别是中低收入居住困难家庭改善居住条件。在需求方面，对市场化的高端市场，在坚持市场化的前提下，重点是维护市场秩序，合理规范投资性需求，坚决抑制投机性需求。继续坚持在以下几方面抓好具体落实第一，优化市场供应结构方面，重点是加大上海的经济适用房，即配套商品房和中低价普通商品住房的投资和建设力度。2002年、2003年，每年建成了100万平方米配套商品房。2004年增加到305万平方米。今年，为进一步优化市场供应结构，上海加大了投资和建设力度，增加配套商品房和中低价普通商品住房的市场供应规模。一是加快建设速度。在规划选址和土地供应上确保完成“两个1000万”任务，就是建设1000万平方米配套商品住房和1000万平方米中低价普通商品住房，同时明确“定地价、控房价、竞方案”的项目公开招标方式，抓紧开工、加快建设，努力使配套商品房和中低价普通商品住房占供应总量的比重达到65%。二是加大配套建设的力度。做到公交、市政、公建同步配套，让老百姓安居乐业。三是加快预售和完善“搭桥”供应机制。降低了配套商品房和中低价普通商品房的预售条件，实行配套商品房与重大工程动迁家庭“搭桥”、中低价普通商品住房与符合一定条件的市民家庭“搭桥”，优先供应中低收入住房困难家庭。目前，正在抓紧制定《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，形成供应、交易和管理运作机制，努力把握好供应的需求、节奏和对象。第二，抑制需求过快增长方面，重点是综合运用金融、财税、行政、法律等多种手段，规范投资，抑制投机。1、金融政策方面，在央行出台取消个人住房贷款优惠利率、调整贷款成数等政策的基础上，上海市银行同业公会于3月28日发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，严格防范个人住房贷款风险，对申请第二套个人住房商业性贷款的，提高首付比例；对申请第三套以上贷款的，予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。同时，在去年停止期房转按揭的基础上，规定购房后一年内转让的，不再提供转按揭服务。目前，根据建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求，上海的金融机构将进一步加强对房地产贷款的监控和资产质量