房地产项目成本控制

房地产项目成本控制慧朴企业管理咨询（上海）有限公司房地产项目成本控制引言利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。房地产项目成本控制1、美国会计学会与标准委员会定义的成本：成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位衡量。一、成本的概念房地产项目成本控制2、马克思主义政治经济学定义的成本W＝c＋v＋mc——物化劳动。生产中消耗的生产资料的价值。v——活劳动。劳动者为自己劳动所创造的价值。m——劳动者为社会创造的价值。c＋v——产品成本房地产项目成本控制3、我国《企业会计制度》定义的成本成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。房地产项目成本控制二、房地产项目成本组成一个房地产项目的主要开发成本可以分为以下部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、管理成本；5、营销成本；6、财务成本；7、其他费用。房地产项目成本控制某房地产开发项目总成本测算表建筑面积212400m2序号成本构成计费标准总费用（万元）单方费用(元/m2）占总成本比例1土地成本　17468822.2428.65%2前期费用　145068.272.38%3工程成本　298641406.0348.98%4管理成本2.5%×房屋开发费78336.861.28%5营销成本2.5%×销售收入185887.483.05%（总销售收入按照3500元/m2测算）6财务成本　185087.103.03%7规费、税费　6509306.4510.67%8基本预备费2.0%×上述各项费用119556.261.96%　合计609772870.70　房地产项目成本控制从成本的属性来看，土地成本、管理成本、财务成本及规费、税费在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。房地产项目成本控制1、控制的概念控制一词，通俗地说，控就是掌握，制就是限制。从科学的定义来说，控制是指按照一定的条件和预订的目标，对一个过程或一系列事件施加影响，使其达到预定目标的一种有组织的行动。三、成本控制的方法而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成本目标，促使成本不断降低。房地产项目成本控制2、成本控制的方法以成本的发生为基点，成本控制分为事前控制、事中控制和事后控制。（1）全过程成本控制；（2）全方位成本控制（3）全员成本控制（4）项目生命周期控制（5）项目全生命周期控制3、成本控制的组织措施（1）成立成本控制小组，一般由公司总经理任组长。定期（每季或每半年）对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。（2）在项目开始阶段就建立成本控制目标，并将目标分解（如工程成本按土建、装饰、电气、给排水、消防、弱电、绿化等)，责任落实到部门。房地产项目成本控制1、工程造价的两种含义（1）工程项目总造价——总投资费用。（2）建筑安装工程造价——工程承、发包价。2、工程造价的组成建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。（1）直接费：由直接工程费和措施费组成。（2）间接费：由规费、企业管理费组成。（3）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。（4）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。对承包商：工程成本——直接费＋间接费四、工程成本——工程造价的组成房地产项目成本控制1、工程项目的组成建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程五、工程造价的计价方法房地产项目成本控制2、定额计价方法定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成工程产品的价格即该产品的工程造价。3、工程量清单计价方法工程量清单计价方法是市场定价的模式。它是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程价格即工程造价。工程量清单计价方法在工程的招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术措施费用，提出投标报价，并承担报价的风险。房地产项目成本控制•需要说明的是，目前虽然已经实行了工程量清单计价制度，但由于各地实际情况的差异，我国目前的工程计价模式实行“双轨制”的管理办法，既保留传统的定额计价模式，又实行了与国际接轨的工程量清单计价模式。但规定，现阶段凡国家投资的建设项目必须采用工程量清单计价模式，其他类型投资项目由业主自主选择计价模式。房地产项目成本控制六、工程成本的全过程控制工程成本控制的三个原则：（1）以设计阶段为重点的全过程造价控制。（2）以主动控制为主。（3）技术与经济相结合是控制工程成本最有效的手段。房地产项目成本控制（一）设计阶段的工程成本控制设计阶段对工程造价影响最深，也是最关键的阶段。国内外大量实践经验证明，在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为70%—90%，而至施工图设计结束，影响工程造价的可能性为30%—70%，当施工开始后，通过技术措施及施工组织节约工程造价的可能性为10%—15%，由此可见，控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策及设计阶段。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制1、施工图预算的控制施工图预算，又称施工图设计预算，简称设计预算。它是指建设项目进入施工图设计阶段，建设项目各单项工程的各单位工程的施工图设计完成后，根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算出工程量，并考虑实际施工组织设计确定的施工方案或措施，按照现行预算定额或计价定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程或单项工程造价的经济文件。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制•施工图预算的编制，目前主要有两种计价模式。一种是“定额计价法”，一种是“工程量清单计价法”，前一种方式是我国工程造价计算一直采用的方法。后一种方式，是随着市场经济的发展及与国际工程建设惯例接轨的要求而推行的方法。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制按照省造价站的资料分析，2004定额与2000定额比较：土建工程造价综合下降6.77%，其中一般住宅工程造价下降3.90%，高层建筑造价下降12.18%；装饰装修工程造价下降2.83%；安装工程造价下降2.27%。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制2、采用设计招标或方案设计竞选，通过竞争并选择最优的设计单位和设计方案。•设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性的关系。•设计方案必须兼顾建设与使用。•设计必须兼顾近期与远期的要求。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制3、推行限额设计、做好各设计阶段造价计价与确定。限额设计就是按照计划的投资估算额进行初步设计，按照初步设计的概算额限额进行施工图设计，根据施工图预算造价对施工图设计的各专业设计进行限额分配设计，使各专业设计在分配的投资限额内控制设计并保证各专业满足使用功能的要求，严格控制不合理变更，保证总的投资额不被突破。限额设计是工程项目成本控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。在整个设计过程中，要求专业设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制4、设计阶段成本控制要点：u项目规划、方案设计是关键；u明确设计质量及深度；u提出成本控制目标：如总造价、单方造价；u提出限额设计指标：如含钢量、含砼量；u控制装饰用料；u设计研发部与成本控制部密切配合。六、工程成本的全过程控制房地产项目成本控制1、工程合同价款的确定（1）固定价格合同固定总价合同固定单价合同指工程价格在工程实施期间不随价格变化而调整，但应考虑价格风险并在合同中明确固定价格包括的范围。房地产项目成本控制固定总价合同：承包人对工程造价总价包干。施工期间不作调整。在总价合同中，业主对总投资有数，在施工中可控制投资。承包人在总价合同中承担主要风险。仅适用于工程量不大且能精确计算、工期较短、技术不复杂、风险不大的项目。房地产项目成本控制固定单价合同：综合单价固定，不作调整。而工程量按实际发生量计算（按实计量）。是工程量清单计价模式的主要作法，也是FIDIC合同条件规定。承包人对价格要有充分把握，但工程量确定要双方确认。适用各类工程项目，风险由双方分摊。房地产项目成本控制（2）可调价格合同合同价在实施期间可随价格变化而调整，调整的方法和范围在合同中约定。适用范围宽，风险可以合理分摊，双方争执多，变化多，不宜控制投资。一般适用工期较长（如一年以上）的工程项目。房地产项目成本控制（3）成本加酬金合同由业主向承包人支付实际成本，并按事先约定的通过竞争的费率支付酬金的合同。适用需立即开展的项目，如震后救灾，风险很大的项目等。业主不易控制造价，承包人不注意减低成本，风险全部由业主承担，但承包人报酬也较低。房地产项目成本控制2、标底或预算控制价的编制（1）标底的概念标底是招标人为了实现工程施工发包而提出的招标价格，它是招标人对招标工程的期望价格，所以标底也是工程成本的表现形式之一。房地产项目成本控制（2）预算控制价的概念预算控制价是招标人在招标过程中为了保证招标顺利、有序的进行，防止投标人串标、围标而提出的招标价格。它是招标人对招标工程的最高限价，投标人只能在预算控制价以内投标报价。它也是工程成本的表现形式之一。房地产项目成本控制两者的区别在于：•标底一般都作为评标的基准价，以投标人的投标报价最接近标底为最优报价；而预算控制价是投标报价的最高限价，投标报价超出预算控制价为废标。•标底必须保密，而预算控制价必须在招标文件中公布。•一个工程只能编制一个标底，同样，一个工程也只能编制一个预算控制价，但同一个工程不能同时既编制标底又编制预算控制价。•施工图预算的编制方法就是标底或预算控制价的编制方法。房地产项目成本控制（3）预算控制价（标底）的编制方法我国目前建设工程施工招标预算控制价（标底）的编制，主要采用定额计价方法和工程量清单计价方法来编制。1）以定额计价法编制预算控制价（标底）采用的是工料单价法，即以四川省2000计价定额为依据。房地产项目成本控制2）以工程量清单计价法编制预算控制价（标底），以《建设工程工程量清单计价规范》及四川省2004清单计价定额为依据。首先由招标人或其委托的造价咨询企业编制工程量清单，再按照四川2004定额组价，组合成分部分项工程综合单价，措施项目综合单价，其他费用价格，再考虑规费、税金后，汇总即得到该工程的预算控制价的基础。房地产项目成本控制3、招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容（1）业主选择合理的招标方式。（2）业主选择合理的承包方式。（3）编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。（4）选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。（5）签订施工合同。房地产项目成本控制4、招投标及合同订立阶段工程成本控制要点u合同类型的选择；u计价方式的选择；u清标；u采用四川2000定额，承包商让利；u采用清单计价，考虑包干因素；u风险的考虑（主要是材料）；u合同签订前，