新浪乐居保定房地产XXXX年9月市场月报

2013年9月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]一、全国九月房地产市场简报数据来源：CRIC研究中心观点：一、二线城市市场总体平淡，货量是否充足将决定房企年终座次国庆黄金周期间一二线城市房地产市场成交表现总体平淡：一方面，10月1-7日绝大多数城市成交量相比9月周均水平有明显下降，当然，除了长假市场需求处于间歇期之外，各地交易中心停止备案也是造成成交量数据萎缩的重要原因；另一方面，与去年相比，我们所监测的近30个一二线城市中也仅有10个城市成交量高于去年黄金周，这应该至少可以说明当前市场成交水平是不如去年同期的。事实上，重点城市市场成交趋于平稳在“金九”即有所体现，其原因我们三点。其一是指部分城市市场新增供应依然不足导致成交上行乏力；各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应；其二是当前大多数城市银行个贷收紧，使得刚需、改善型需求入市门槛明显提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务；其三是传统房展会对市场成交的刺激作用逐年递减，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。从企业层面上看，凭借调研我们了解到黄金周期间，大多数品牌企业的销售业绩表现也较为平淡，这与市场面的平淡应该说是一脉相承的，万科、中海、世茂等品牌企业7天的认购金额，相比今年前三季度周度水平大致持平甚至有所不如，究其原因，上述房企当前在一二线城市的可售货量的不足，是导致长假期间推案乏力、业绩增长缓慢的最重要原因。但是，在行业整体平静之中，仍有个别企业获得了惊人的销售成绩，其中以碧桂园和恒大的逆市热销格外吸引眼球，尤其是碧桂园集团。近期在碧桂园总裁莫斌的发言中提到：国庆期间碧桂园1-6日已认购185亿元，加上7号，完全有可能创造国庆销售200亿的记录，而在此之前，2013年前三季度碧桂园集团月均销售额仅68亿元，国庆短短7天的销售金额竟达到前三季度月均的3倍之多，究其原因，我们认为和碧桂园当前在三四线城市有大量货量在售有直接关系，黄金周期间，除了兰州新城项目首日销售50亿元、衢州项目实现1350余套成交之外，该企业在梅州五华、梅州兴宁、安徽宣城、湖北浠水以及江苏江阴等地均有大规模项目在售，充足的供应是其销售业绩一日千里的最重要因素。从这个角度来看，我们认为，到今年年底，最终哪些企业能够在之前基础上更上一层楼，更多将取决于可售货量，在市场需求总体平稳释放的背景下，有项目可卖、有多少项目可卖是决定今年房企行业最终排位的根本依靠。一、经济：经济放缓是良性调整结果，8月各项指标出现温和回升1、习近平：经济增速放缓是良性调整结果国家主席习近平在出席二十国集团领导人第八次峰会前夕，接受采访时表示：中国经济基本面良好，今年上半年中国国内生产总值增长7.6%，与其他国家相比，经济增长处于高水平。如果继续以往的发展方式，会有更高的增长率。但是，在宏观经济政策选择上，应坚定不移推进经济结构调整，推进经济转型升级，宁可主动将增长速度降下来一些，也要从根本上解2013年9月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]决经济长远发展问题。因此，这样的增长速度，是良性调整的结果。2、出口延续上行趋势，贸易顺差达年内高点8月份，我国进出口总值3526.98亿美元，同比增长7.1%。其中，出口1906.1亿美元，增长7.1%，高于上月的5.1%；进口1620.9亿美元，增长7.2%，低于上月的10.9%；当月贸易顺差285.1亿美元，同比扩大8.4%，达到今年以来的最高点。多重因素支撑出口增长：一是，自8月以来启动的一系列外贸便利化措施。二是美、日、欧经济体需求好转，使我国出口重新开始发力；三是传统外贸旺季来临，生产旺季所需的材料进口也有所增加。3、8月固定投资同比增速回升，房地产投资增速回落8月，全国固定资产投资40856亿元，环比增1.1%，同比增长21.4%，比7月份回升1.2个百分点；房地产投资7818亿元，环比增4.6%，同比增13%，比7月份回落8个百分点。1-8月份，全国固定资产投资约26.26万亿元，同比增长20.3%，增速比1-7月份加快0.2个百分点。全国房地产开发投资52120亿元，同比增长19.3%，增速比1-7月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资35738亿元，增长19.2%，增速回落1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%，占比稍有上升。4、8月新增贷款7113亿元，社会融资规模大幅回升8月，人民币贷款增加7113亿元，环比多增114亿元，同比多增74亿元。分部门看，住户贷款增加3387亿元。1-8月人民币贷款增加6.49万亿元，同比多增3912亿元。社会融资规模大幅回升，银行表外融资需求显著改善。8月社会融资规模为1.57万亿元，分别比7月和上年同期多7504亿元和3212亿元，这是上半年相关监管政策密集出台压制非标融资之后，社会融资总量四个月以来的首次回升，反映出企业对经济预期较为乐观。二、政策：国务院提以房养老引各方关注，郑州出台最严限价令1、以房养老概念或增大购房需求，实施过程仍有诸多不成熟因素存在9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台，其中明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。目前来看，以房养老模式在我国推进存在一定的障碍，主要是受到固有的社会观念影响，并且缺乏与之相对应的一套法律法规。首先，中国人具有强烈的家庭观念，老人们普遍抱有把房产留给子孙的观念；其次，目前大部分金融机构提供的以房养老产品是10年期的，时间过短，难以满足老人的实际养老需求；第三，缺乏对金融保险机构的监管体系，以房养老业务办理存在风险性，老人担忧机构提前将房产售出或者合同未到期时机构倒闭等问题。尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。这对于房地产市场将起到间接的促进作用。我国养老体系尚不健全，老龄化加速，老年人数量快速膨胀，存在一定的养老金支付危机，或者说养老金总体趋势是不足的。在这一背景下，人们为了在晚年2013年9月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]有足够的保障，对房子更为依赖，购房动力增强，从而间接地推动房地产市场成交量上行。此次国务院发布的文件中明确提到，未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体。为了鼓励市场力量参与养老事业，预计国家层面将出台一定的优惠政策，那么除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。2、房价控制目标受到挑战，郑州出台最严版本限价郑州新一轮限购政策规定，未满20周岁的郑州市民不得买房。除了升级限购，郑州的房产新政也出台了最严版本的“限价”，不管是新品预售项目或者已取得预售证的商品房项目，都需确保价格环比“零涨幅”。根据国家统计局数据，郑州七月份新建商品住宅（不包含保障性住房）价格的环比涨幅为1.7%，名列全国第四，同比涨幅为12%，名列第七，属于全国房价上涨最快的二线城市。所以郑州必须出台政策来抑制房价的过快增长。虽然政府不希望通过限制正常的刚需来打压房价，但在近期，我们看到大多数重点城市的住房价格在节节攀升，并且有相当一部分城市可以预见到年度目标实现的困难性。目前，尚没有看到有全国性调控措施出台的迹象，所以各城市唯有结合当地的实际情况，运用其职能手段，才能完成目标。三、重点城市成交量价同比齐升，总价单价入榜门槛环比大增2013年9月，全国53个重点城市土地成交总建筑面积为8324万平方米，同比上涨24%，总成交金额为2521亿元，同比上涨97%。单独从成交金额来看，22城土地成交总金额同比上涨，其中天津，上海，广州，重庆同比上涨幅度在100%以上，北京同比去年则略有下跌。53个重点城市中，一二线城市成交总金额占比高达93%，土地市场火热态势达到高峰。从成交规模看，22个城市成交建面同比去年有所上涨，其中，一二线城市占77%，除北京外的一线城市，同比上涨幅度显著。从排行榜来看，本月总价入榜门槛环比上涨45%，达27.7亿元。上海徐汇区的“徐家汇中心项目”地块位于总价排行榜榜首，该地块位于徐家汇城市副中心的核心，地理位置极佳，发展机遇较多，发展潜力极大，最终被新鸿基旗下威万国际摘得。另外，本月高价地块较上月呈现“遍地开花”态势，上海、天津、武汉、深圳等各有1幅地块入榜，杭州入榜地块最多，共计3幅。单价排行榜方面，本月入榜门槛环比上月上涨48%，榜首地块也是上海的“徐家汇中心项目”地块，楼板价为37264元/平米，较上月榜首上涨28%。从城市分布来看，本月高单价地块上榜最多的城市依然是上海，据统计，自2013年3月以来，每月上海均有不少于5幅地块上榜，上海拿地成本可见一斑。表：2013年9月全国典型城市经营性土地成交汇总表单位：万m2，亿元2013年9月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]表：2013年9月成交土地总价排行榜表：2013年9月成交土地单价排行榜四、楼市：金九未现9月市场总体平静，部分城市月底供应集中释放1、9月下旬部分城市新增供应激增，备案延迟因素导致成交数据增长出现滞后从供应量来看，9月重点城市供应放量明显，除北京、深圳外，其余城市环比上月供应量均有所增长，天津、成都、上海的同比增长率超过了50%，而武汉环比增长更是达到了172%。究其原因，我们认为主要有：其一，8月以来，以广州、深圳为代表的重点城市预售证监测松绑，项目入市和备案节奏明显加快，客观上促进了9月份的市场成交量；其二，为迎接十一黄金周和“银十”，9月下旬部分城市新增推案出现集中释放，以武汉为例，9月前三周市场供应量为134万平方米，最后一周激增至101万平方米，而沈阳、苏州等地最后一周供应量也基本与前三周总和相当。市场成交方面，虽然9月份部分城市供应大幅增长，但却并未完全体现在成交量上，究其原因，我们认为这和9月市场供应量的激增主要集中在月底，而其相应的销售备案数据将顺延至10月份有直接关联，因此成都、武汉等城市9月的市场成交量相比上月反而有所下跌表：2013年9月全国重点城市商品住宅成交量表单位：万平方米，%，月2013年9月保定房地产市场月报新浪乐居真诚期待与您的合作！电话：[phone]、市场短期风险：北京单月供求比出现畸高，天津消化周期20个月市场风险犹存我们通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。9月份，重点城市供求表现两极分化明显，其中北京由于9月销售火爆，而市场供应依然偏少，导致当月供求比出现2.93的畸高；广州、天津、武汉、成都由于市场供应激增，当月供求比均低于0.6，其中武汉9月供求比为1：0.38,出现严重的供求失衡的局面。从消化周期来看，除成都、杭州、广州外大多数城市消化周期同比去年同期相比均有所下跌，其中上海跌幅最大，达到30%。从数据上来看，重点城市的消化周期几乎都在12个月以内，上海、重庆等城市的消化周期在10个月左右，房地产市场供需较为平衡。而北京、深圳、南京这些城市的消化周期仅为6个月左右，过少的库存或会造成房价大幅上涨。图：2013年9月重点城市市场短期风险对比图图：2013年9月重点城市市场短期风险对比图备注：纵轴为当月底存量消化周期（单位：月），公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量；3、上海高档项目成交占比快速攀升，大户型产品成交占比增加从成交价格结构来看，一线城市中高档项目成交占比继续