房地产项目投融资尽职调查实务（PPT27页）

房地产项目投融资尽职调查实务徐颢2015年11月个人介绍•徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资格，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。•曾在建设银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作，从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作，现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理。房地产项目尽职调查关注点•一、项目情况•1、合规性分析；•2、项目位置；•3、经济效益分析；•二、融资方及股东背景•1、行业背景（开发资质）；•2、股东实力（产业构成、成长历程及社会关系）；•三、其他弥补尽职调查资料来源•1、企业书面提供（加盖公章）；•2、互联网（人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息•3、实地走访（本项目及周边售楼部、房产中介）•4、登记机关查询；•5、其他金融机构（银行、信托、小贷公司）；•6、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。项目情况•一、基本控规指标情况（案例四附表）•二、分期情况及重要节点（对应现金流量表）•三、项目卖点及市场情况房地产开发流程•一、可研报告及立项文件•二、拿地•1、招拍挂信息（互联网查询）；•2、土地出让合同（土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限）；•3、土地出让金缴纳凭证；•4、土地使用权证（用地面积、用地性质等）；•5、实地走访看土地状况（是否涉及拆迁？净地、毛地、熟地）•6、核对银行流水；房地产开发流程•三、规划•1、配套规费的缴纳及免除情况；•2、施工许可证是否取得？是否已经开工？•3、总平图；•4、设计方、施工方及监理方（合同及付款凭证）•四、施工•1、五通一平、土方工程（渣土问题）、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙；•2、按月出监理报告（监理合同及监理费）；房地产开发流程•五、工程款支付•1、施工合同约定的付款条件；•2、工程量确认文件；•3、付款回单及银行流水；•4、收款方开具的发票（或有）；房地产开发流程•六、预售•1、预售条件：主体过半或其他；•2、销控表；•3、销售回款账户流水（现金收款）；•4、销售合同及收款收据；•5、网签系统；•6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价；项目财务分析•总投资及资金来源已缴金额未缴金额合计1.土地成本2.滞纳金3.各种配套费4.契税等税金5.拆迁补偿合计楼面地价元/平方米项目财务分析•已投入资金来源•1、银行流水及划款单；•2、资金汇入账户；项目财务分析•一、项目投资估算（案例四附表）•二、项目现金流分析（案例四附表）项目财务分析•三、项目压力测试•1、回款周期敏感性分析（附表）•2、价格敏感性分析（附表）债权投资流程•一、项目公司债务全面核查（人行）；•二、签订交易文件（营业场所面签+拍照）；•三、项目用地抵押及在建工程抵押（委贷）；•三、施工方书面承诺放弃优先权（效力存疑）；•四、受托支付；•五、监管销售回款账户，约定反投比例及还款比例；债权投资风险点•一、拆迁风险（建议不介入或做最坏打算）；•二、民间债务（分批放款+受托支付），用数字说话，提前发现问题为上策；•三、销售风险（取得“降价权”并谨慎使用）•四、还款次序风险（成本递增）；•五、道德风险（扩大债务人及担保人范围）；•六、增加违约成本；•七、“跑路”风险（安全边际要大）；•八、解押风险（定期核保+登记机关联系人）股权投资流程•一、工商局查档，审查历次增资、变更文件及与此有关的划款凭证（可通过律师事务所及会计师事务所报告验证）；•二、增资或受让股权实现控股权（必要时可通过新设公司并受让项目的方式，实现债务隔离）；•三、全面接管企业基础证照、印章及账户；•四、关键岗位派驻人员；股权投资风险点•一、债权优于股权（排查标的企业债务或新设公司并通过拍卖方式实现债务隔离）；•二、民间融资（排查）；•三、拆迁风险•四、股东责任（无法规避）；•五、落实原股东继续投入责任；•六、销售风险（降价权+提前锁定销售整合资源）期间深度管理•一、方案确定•确定管理方案、管理责任人及职位（董监财）•二、前期准备•1、修改公司章程、三会一层及职权；•2、重大事项内部审批程序（谁审批？如何审批？）•3、项目公司及项目审计；•二、现场交接•1、重要物品交接；•2、新保险柜要是分别保管（责任人签字确认）期间深度管理•三、运营监管•1、印鉴证照监管（印鉴及证照使用台账）•2、资金支出监管•3、项目收入监管•4、合同监管•5、工程监管•6、监管报告制度监管报告内容要点•1、五证办理进度及相比预期完成情况；•2、工程进度及相比预期完成情况（实景照片）；•3、基金资金使用情况（对比上期）；•4、项目资金投入情况（对比上期）；•5、开发贷进度及预期；•6、预售与销售（一次性或分期）；•7、调控政策情况；•8、周边楼盘及本地市场状况；•9、风险事项及其他事项。监管报告附件•1、现场照片（固定位置及角度）•2、截止上月末所有账户的银行对账单复印件；•3、监理公司的工程进度报告复印件；•4、印鉴使用登记表复印件；•5、合同台帐复印件；•6、月度资产负债表、利润表、现金流量表复印件案例一：某一线城市旧改项目•一、基本情况：•二、投资结果：•三、总结：•1、项目土地取得价值；•2、拆迁风险不可控性；•3、股东方前期资金成本控制问题。案例二：某省会城市汽配城项目•一、基本情况：•二、投资结果：•三、总结：•1、细分房地产市场资产流动性问题；•2、实际控制人股东实力考量；•3、股东方前期资金成本控制问题。案例三：某省会城市住宅项目•一、基本情况：•二、投资结果：•三、总结：•1、刚需住宅项目融资的最佳介入时点；•2、股东方前期资金成本控制问题；•3、股东方房地产开发背景问题。案例四：某三线城市商住项目•一、基本情况：•二、投资结果：•三、总结：•1、项目地对项目成功的影响；•2、实际控制人股东实力考量；•3、股东方前期资金成本控制问题；•4、顺应经济周期而为。欢迎交流•电话[phone]•微信18902770068•邮箱[e-mail]•谢谢大家