昆明世联房地产市场年报

2015年昆明市房地产市场报告年报阅读说明：本报告一、二级市场的主要监控范围为昆明市主城区及呈贡区；本报告数据来源：昆明市国土资源局、华房数据库、世联行平台监控数据。综述：宏观市场分析一级市场分析二级市场分析2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。2015年昆明主城区及周边郊县共供应土地248宗（不含工业用地），总面积为8837.04亩，同比下跌52.6%。2015年昆明主城区及周边郊县共成交土地131宗（不含工业用地），总面积为6614.13亩，同比下跌44.13%。2015年昆明全市商品房新增批售总面积为1202.92万平米，同比下跌33.27%。2015年昆明全市商品房成交面积为957.23万平米，同比下跌18.44%；成交均价8293元/平米，同比上涨1.41%；成交金额793.78亿元，同比下跌17.3%。2015年昆明商品住宅成交面积668.50万平米，同比下跌12.12%；成交均价7581元/平米，同比上涨4.11%.片区市场分析2016年昆明楼市展望2015年，南市区供应、成交量分别为479.83万平米、381.19万平米，分别占昆明整体供应、成交的40%、40%。东市区供应、成交量最低，分别为32.39万方、43.49万方，各占昆明整体供应和成交的3%、5%。从成交均价看，均价过万的仍为中市区，为10237元/平米，东市区、南市区、西市区和北市区均价分别为6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米，呈贡均价较低，为5681元/平米。去库存已是楼市主基调，因此控制新增供应会是发力点之一，另外今年规划审批进一步减少，双重因素决定了2016年新增供应仍将下行的态势。总体来说，2016年全国政策将更为宽松，成交价格也会在当地利好建设规划下回升。综述：2015年宏观经济概况2015年昆明政策新闻盘点2015年昆明市一级市场分析2015年昆明市二级市场分析2016年房地产市场展望123452015年宏观经济概况2009-092010-032008-032008-092009-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092008-032008-082009-012009-062009-112010-042010-092011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-09宏观经济：国内生产总值自2009年以来，我国国内生产总值逐年呈递增趋势；国内生产总值增长率则自2009年至2011年一直维持在9以上，其中2010年为近年的高点，之后呈现递减态势，2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。6.806.004.002.000.00数据来源：WIND数据8.0014.0012.0010.00国内生产总值（季度）GDP当季同比(%)8.308.006.004.002.000.0010.0018.0016.0014.0012.00昆明GDP累计同比GDP累计同比（%）200802292008043020080630200808312008103120081231200903312009053120090731200909302009113020100228201004302010063020100831201010312010123120110331201105312011073120110930201111302012022920120430201206302012083120121031201212312013033120130531201307312013093020131130201402282014043020140630201408312014103120141231201503312015053120150731201509302015113010.21.3宏观经济：房地产开发投资与固定资产投资2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以来新低。房地产行业投资情况4136312621房产开发累计同比(%)固定投资累计同比(%)161161数据来源：WIND数据2008022920080430200806302008083120081031200812312009033120090531200907312009093020091130201002282010043020100630201008312010103120101231201103312011053120110731201109302011113020120229201204302012063020120831201210312012123120130331201305312013073120130930201311302014022820140430201406302014083120141031201412312015033120150531201507312015093020151130数据来源：WIND数据1.8-3.5-14.710-10-30宏观经济：房地产开工、竣工、施工面积增速2015年房地产开工、竣工、施工面积增速不断下降，波动较小，走势趋于平缓。其中竣工面积及新开工面积均为负增长。房地产新开工、竣工、施工面积90705030施工面积(%)竣工面积(%)新开工面积(%)2015年政策新闻盘点一年期存款利率一年内贷款利率五年以上贷款利率2014年11月22日前3.3%6%6.55%2014年11月22日——5.6%6.15%2015年2月5日3.25%————2015年3月1日——5.35%5.9%2015年4月20日2.25%————2015年5月11日——5.1%5.65%2015年6月28日2%4.85%5.4%2015年8月26日1.75%4.6%5.15%2015年10月24日1.5%4.35%4.9%宏观政策：2015年央行多次降准降息中国人民银行宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%央行发布公告称，2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。中国人民银行决定，自2015年5月11日起，金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行今日决定，自2015年6月28日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行决定自2015年8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他个档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。自2015年10月24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。继降准、限购松绑后，逐个城市开始对公积金做出调整；这次调整中的城市包括了还存在限购的北上广深；经一系列利好政策实施后，在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升。楼市长期的低迷状态，导致现在大多购房者摇摆不定，虽然迎着一系列的利好态势，但楼市难以在短时间恢复。重点1允许职工购房时同时申请使用父母、子女的住房公积金鼓励缴存户为子女购房时，在购房合同“买受人”栏中一并填入缴存人姓名，凭备案后的购房合同和税票办理住房公积金提取或贷款。住房公积金贷款控制在本省范围。重点2推行住房公积金贷款偿还商业银行住房贷款业务使用住房公积金购买首套普通商品住房且面积不超过90平方米的，首付比例为20%；其余的一、二套房贷款首付比例均为30%。扩大异地购房贷款范围。重点3支持职工申请公积金贷款或提取公积金装修自住房职工凭《房屋所有权证》或房产部门备案的购房合同及地税部门的销售不动产统一网络发票、装修正规合同、装修结算的税务发票及职工购买装修主材的正规发票，且确保其真实性的前提下，提取规定额度内的住房公积金。重点4放宽住房公积金支取额度支持职工使用住房公积金满足购房需求，职工因购建房提取住房公积金，账户保底余额降至1000元。重点5公积金异地贷款业务正式全面推行公积金异地贷款政策对一线城市影响不大，反而利好三四线城市，在一线城市工作缴纳公积金，在三四线买房，对于购房者来说，购房压力大大减小。同时，公积金异地贷款政策将促进三四线城市房价的上涨。宏观政策：2015年关于公积金政策改革宏观政策：3月30日五部委出台政策组合拳2015年3月30日下午，央行、住建部和银监会联合发出通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；财政部、国家税务总局联合发文，相应调整了房地产营业税的免征年限、由五年改为两年。2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的最低30%降低至20%。二套房最低首付比例由过去的六成降至四成，降低了改善型客户的置业门槛；同时，对于存量房市场，二手房营业税减免从5年改为2年，能促进交投活跃。以深圳一套总价200万、购置满2年不足5年的普通住宅为例，在此之前，需要交纳的主要税费包括房屋总价1%的契税、评估价1%的所得税以及全额征收5.5%的营业税；“五改二”以后，为客户减免了交易环节占大头的11万营业税。交易成本降低带来的影响是，存量房的接盘者增加，一部分想换房的客户，可以通过先卖后买顺利置换，同时促进一二手房的交易活跃度。“3·30”房地产新政落地，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款购买二套普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。宏观政策：央行：首套房最低首付款比例调整为不低于25%为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款