房地产项目样板引路操作指引

-1-制度名称房地产项目样板引路操作指引制度编号EM-CZZY-002制度版本V1制定部门运营管理部审批说明总经理办公会制度类别工程管理类生效日期2016年4月1日涉及的相关制度1.术语/定义1.1.本指引中所述样板涵盖工程样板和交付样板；其中工程样板包括工艺及工序样板。1.2.工程样板:包括工艺、工序样板；指对于各主要分部分项工程及重要工序，依据施工合同、设计图纸、国家及地方标准和规范、公司的相关技术标准以及审批通过的施工方案等要求，由施工单位在规定的区域内（集中样板展示区）或楼座户型内（工程实体展示区）施工完成，体现出工法及分层做法，并经过各方验收合格后，作为施工标准展开大面积施工。1.3.交付样板:依据项目的交付条件及销售合同，由工程部在楼座内选定相关户型或整栋单体，由施工单位按照交房标准完成全部施工作业，经各方验收合格后，对外进行展示。2.目的2.1.通过工程样板让操作人员完全掌握此分项分部工程的关键点、流程和质量验收标准，让样板成为施工交底的一个实例体现。规范工程样板先行的现场管理方法，明确工程样板的质量验收程序，通过控制工程样板的施工质量，提高工程整体的质量水平；2.2.发挥工程样板引路的作用，使建筑工程系统内的管理工作系统化、标准化，加强工程的工序节点管理，加强设计节点交底、装修标准示范、采购产品性能的把控；2.3.通过工程样板和交付样板的实施，为分项分部工程明确实体-13--2-验收依据，为装修房大面积施工的工程品质提供重要保障；2.4.通过交付样板的实施，明确交付标准，提前发现并消除施工图纸中的“错漏碰缺”问题；严格控制高风险节点，规避质量隐患2.5.通过交付样板的对外展示，给业主一个最直观的收房感受，为销售工作提供支持；3.适用范围本办法适用于五矿地产建设业务中心各职能部门及所属各级全资、控股或实际操作的房地产开发企业。4.样板实施原则4.1.工程样板尽可能选择在集中展示区完成，且位置尽量安排在场区大门入口不远处，做到直观明了，美观大方，便于参观。4.2.工程部在各分部分项工序施工前必须按照样板实施方案完成工程样板，经验收合格后方能展开大面积施工；4.3.为规避质量隐患、及时发现并解决施工图纸中的“错漏碰缺”等问题，交付样板必须在大面积装修施工前完成；4.4.精装房交付项目，必须在精装交付样板完成后，方可开展大面积精装修施工；5.工程样板作业要求5.1.工程样板实施形式：实物样板或图片样板。应涵盖项目施工中的各主要分部分项工程及重要工序，力求实施实物样板，经工程部及监理同意，可以实施图片样板。5.2.工程样板必须配置文字说明图板，体现出样板名称、技术交底、质量标准。5.3.工程样板选择应有效合理安排，在不同的部位分别做此工艺各个不同工序的样板展示。如：抹灰工程应能同时看到7个小样-14--3-板——灰饼(墙面、外门窗口)、甩浆拉毛、挂网布设、外门窗洞口半精洞口抹灰、墙面抹灰打底、阳角护角甩茬、抹灰成活的样板；同时各样板边上用文字说明明确操作要求及质量标准。5.4.工程样板制做应具有代表性，能反映此工序要求的关键性特点。如：外保温不能直接做在一个不能体现关键性部位操作要求的大面墙上，应尽量选择在连接窗户和拐角的墙面上，让其能体现窗户和拐角节点的要求和操作工序。5.5.工程样板的实施面积不能太小，应能体现此工序的操作难点。如：刮腻子，应尽量选择一面墙或一个房间，体现出墙阴角、棚线、门窗口及阳角施工标准，不能只刮不能体现成活难度的一小块面积。5.6.工程样板的操作不应是一些水平较高的工人来做，应遵循平均先进的原则，尽量选择一些中等水平的工人来操作。6.工程样板工作程序及内容6.1.审批《样板策划实施方案》6.1.1.在施工单位进场后，工程部督促施工单位编制详细可行的《样板策划实施方案》。6.1.2.工程部负责审批由施工单位编制、监理单位审核通过的《样板策划实施方案》。审批通过后，由施工单位、监理单位、工程部分别存档，工程部主管领导备案。6.2.工程样板过程管理6.2.1.工程部负责工程样板所使用材料和设备的进场验收工作。6.2.2.工程部负责组织、协调相关单位或本公司部门处理工程样板在施工过程中出现的各类问题，如：节点不完善、协调配合及交叉施工、图纸缺陷、施工工艺及质量等。6.3.工程样板验收：-15--4-6.3.1.施工单位按照《样板策划实施方案》完成每项工程样板施工后，经自检合格，填写《工程样板报验申请表》报监理单位确认。6.3.2.工程部收到监理确认的《工程样板报验申请表》后按照约定的时间，依据施工合同、设计图纸、国家及地方标准和规范、公司下发的相关技术标准以及审批通过的施工方案等要求，组织《样板策划实施方案》中涉及到的单位（部门）参加工程样板验收工作。6.3.3.工程部组织填写本次验收的《工程样板验收确认单》，《工程样板验收确认单》内综合验收结论由工程部负责人代表建设单位统一签署验收意见（无论是否通过本次验收），由工程部资料员归档。6.3.4.如工程样板验收通过，工程部督促施工单位对承建该分部分项工程的各施工队（施工班组）进行工程样板技术交底，明确施工工艺、控制要点、质量和管理要求。工程样板技术交底按要求完成后，施工单位方可组织大面积施工。6.3.5.如工程样板未验收通过，工程部应组织监理单位、施工单位及相关人员分析原因，提出具体的整改内容和要求，并强化过程监管，督促施工单位定人、定时进行整改。整改完成后按6.3.1条要求重新报验，验收合格后按6.3.4条执行。6.4.交付样板验收：6.4.1.因交付样板需与设计的交房标准及销售合同的交房标准一致，并要考虑客户的观感感受，因此将内部客户体验作为交付样板的一个必须环节。6.4.2.验收程序如下图：-16--5-6.5.大面积施工阶段管理：6.5.1.在工程大面积施工阶段，工程部、监理单位须参照工程样板中确定的施工工艺及质量标准进行现场的日常检查，随时检查样板交底的执行情况。如发现施工单位未按工程样板管理工作指引执行，或工程样板未通过验收便组织大面积施工，工程部须要求施工单位按合同及工程样板管理要求整改。6.5.2.工程部和合约部负责将工程样板的管理要求及有关奖罚条款落实到招标文件中。7.部门职责7.1.区域/城市/项目公司工程部7.1.1.配合区域/城市/项目公司合约部将相关的技术标准、工程样板要求，落实到合同文件中。7.1.2.审批《样板策划实施方案》7.1.3.负责工程样板施工过程管控，组织工程样板验收，监督工程样板质量问题整改，根据验收后的工程样板，检查工程项目的施工质量。7.2.区域/城市/项目公司合约部7.2.1.将公司工程样板管理要求，落实到合同文件中。7.2.2.工程样板实施阶段给予必要的支持。7.3.区域/城市/项目公司设计部7.3.1.样板实施前对相关设计要求进行交底，对重要节点进行明-17--6-确7.3.2.样板实施阶段提供技术支持，并参与交付样板的验收。7.4.中心运营管理部7.4.1.负责工程样板管理相关工作要求的编制与推行。7.4.2.视情况对项目重点工程样板的执行情况进行检查。8.相关表格8.1.EM-BG-007《工程样板报验申请表》8.2.EM-BG-008《工程样板验收确认单》-18--7-9.部分优秀项目工程样板示范（供参考）9.1主体阶段：工序名称示范照片评判标准集中展示区主要分项工程工艺展示钢筋制作符合钢筋加工要求。-19--8-钢筋连接符合钢筋连接验收要求。-20--9-钢筋绑扎墙体、楼板钢筋绑扎、连接满足验收规范要求。预埋线盒固定预埋线盒位置固定牢固，定位准确。-21--10-钢筋固定剪力墙竖向钢筋使用预制钢筋卡箍固定。砼顶撑及塑料垫块放置样板预制砼顶撑控制墙、梁截面尺寸，塑料垫块控制钢筋保护层。-22--11-墙模板安装及加固竖向设置水平对拉螺栓拉结钢管。墙模板次龙骨木方格栅中心间距满足计算要求且均匀布置。剪力墙斜支撑墙柱模板斜支撑加固支撑在水平拉结钢管上，斜支撑钢管底部固定保证受力无位移。-23--12-端部固定墙柱端部模板使用钢管和扣件做抱箍。顶板模板支撑U托顶部立放两根木方；次龙骨布置均匀且保证间距，支撑立杆间距按方案布置均匀，准确。内满堂支撑架必须设置扫地杆（离地不大于200mm）。降板模板制作定型模板固定牢固，保证模板不跑位、不变形。待混凝土达到强度时再拆模，并及时做好成品保护。-24--13-墙、柱根部凿毛墙、柱底凿毛，接茬可靠。混凝土墙面表面平整，无裂缝，颜色均匀一致；木皮处理干净；无蜂窝、麻面、狗洞、露筋、胀模等明显外观缺陷。混凝土涨模处剔凿胀模剔凿细密、深度适中、无露筋现象、冲刷干净；外观缺陷区域按专项方案修补，无质量隐患。10.-25--14-9.2砌筑阶段：工序名称实例照片评判标准施工控制线在砼阶段即弹设轴线、墙边线、门洞口分尺线、规方线等控制线。撂地不低于200mm三皮实心砖砌筑。返坎支模采用木方制作定型卡具保证返坎截面尺寸，并采取牢固的加固措施，必须保证模板稳固性在浇筑混凝土使用振捣棒振捣时不偏位、不涨模。-26--15-反坎砼浇筑成型砼反坎厚度同墙厚，高度不小于200mm,振捣密实，观感外观无蜂窝、疏松、漏浆，线条顺直，目测无明显歪斜。天地线、水平线砌筑施工必须挂天地线、水平线。必须在墙的两端设置皮数杆，严格按皮数杆砌筑。圈梁、构造柱支模如构造柱顶部为梁，模板顶部设置斜槽，砼必须一次浇筑到梁底；如构造柱顶部为楼板，构造柱砼可分二次浇筑，顶端使用砼填塞密实；构造柱砼保证密实，无蜂窝麻-27--16-面。对拉螺栓不要穿两侧空心墙体墙拉结筋保证孔洞深度，拉结筋的竖向间距、长度均符合设计要求和施工规范规定。必须使用结构胶植筋，如发现使用环氧树脂将对现场土建工程师在工程系统内通报批评，并对责任单位进行重罚。水电管线、线盒预埋墙体砌筑时，线管线盒预埋与砌筑同时进行，杜绝后期砌筑墙面开槽。线管必须预埋于墙内，并用砂浆将线槽灌满填实。-28--17-墙体砌筑灰缝样板砌筑墙体必须双面勾缝，灰缝做到横平竖直，宽度均匀，砂浆饱满度不得低于80％，杜绝通缝、瞎缝等质量通病。墙体砌筑样板-29--18-抹灰工艺样板图片窗台混凝土压顶梁下斜砌及预制三角块样板-30--19-门窗洞口过梁、压顶砼浇筑成型满足构造要求，观感外观无蜂窝、疏松、漏浆，线条顺直，目测无明显歪斜。烟道安装，止逆阀安装采用50*50*5角钢每八层设置一道，角钢与楼板钢筋焊接，烟道安装后二次浇注混凝土。穿板孔洞吊洞样板穿楼板孔洞模板必须在底部支撑，不得使用铁丝吊模。-31--20-9.3抹灰工程工序名称示范照片合格标准墙面抹灰工序样板打灰饼时必须使用投线仪根据室内规方线进行操作，保证房间方正及开间进深尺寸符合验收要求，所有抹灰墙面必须全部打灰饼。窗内侧墙面灰饼及预制块样板-32--21-混凝土墙面界面剂甩浆砼墙面必须甩浆拉毛，甩浆涂布均匀，须有足够强度。钢丝网设置不同基体交接面通过目测检查钢丝网布设单边搭接宽度必须大于100mm。墙面抹灰打底及阳角甩茬样板墙面抹灰严禁一次成灰，必须先打底灰，底灰表面扫毛或划出纹道。-33--22-室内抹灰成活样板颜色均匀一致，压纹平顺，无起砂，直线平顺，曲线平滑。落地灰清理干净。收边收口部位，边缘整齐。门窗洞口抹灰收口样板抹灰收口采用水泥砂浆收口，线条顺直、阴阳角方正、边缘整齐。-34--23-混合砂浆墙柱阳角须预留水泥砂浆阳角，预留尺寸大于100mm，高度1800mm，线条顺直，具有足够强度抹灰修补样板修补部位必须分层抹灰，成活方正规整。-35--24-抹灰成品保护样板抹灰成活的阳角易破损部位必须采取成品保护措施，成品保护材料可采用直角PVC条、挤塑板或木板条。地面成品保护-36--25-9.4粉饰工程工序名称实例照片评判标准腻子打底保持大面平整一致，以不留抹纹为宜，厚度1mm。腻子二遍使面层无孔洞，光泽基本均匀、平整、密实。面层完成光泽均匀，光滑无挡手感。表面干净、清洁、平整，强光下无射影或波浪纹；刷纹一致，颜色均匀一致，无色差、咬色、透底、锈迹。9.5外门窗工程-37--26-工序名称