易居XXXX年房地产市场年报

济南市2012年房地产市场年报备注：统计时间截止至2012年12月15日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。土地篇一、土地市场综述2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。一、土地供应1、供应总量：截至2012年11月2日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20%；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。二、土地成交1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。表12010—2012年济南土地撤牌、流拍明细时间流拍幅数流拍面积（万㎡）2010年975.92011年1379.22012年410.3数据来源：克而瑞3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达59%。4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。表22012年溢价率较高土地成交情况宗地名称宗地面积（万㎡）容积率成交价格（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/㎡）受让方历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）7.23.455.45503301山东莱钢建设置业有限公司历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）18.13.816.15953430南海置富发展有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）19.13.615.85502179济南万科房地产开发有限公司数据来源：克而瑞7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。表32012年大型企业西客站拿地情况表拿地企业住宅用地（万㎡）商业用地（万㎡）拿地金额（亿元）规划项目绿地地产8.54.78.7绿地中央广场(资料图库)金科地产22.24.818.6金科世界城恒大地产16.114.921恒大雅苑/恒大双子塔西城投资24.186.370.1——9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/㎡。该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。表42012年化纤厂路板块土地成交明细宗地名称宗地面积（万㎡）容积率成交价格（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/㎡）受让方历下区花园路以7.23.415.85503301山东莱钢建南、化纤厂路以东地块（2012-G036）5设置业有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)11.23.712.17172990山东保利嘉园置业有限公司历城区华能路北侧、化纤厂路以西（2012-G113）2.13.71.23802280济南恒川房地产发展有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）19.13.65.45012179济南万科房地产开发有限公司数据来源：克而瑞10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。表52012年土地成交总价TOP10排名宗地名称受让方宗地面积(万㎡)成交总价（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/㎡）1历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.116.159534302历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.115.855033013原省体育训练中心A地块（2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.414.090045004历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.212.171829915西客站核心区体育公园东侧地块A地块（2012-G010）济南恒大城(资料图库)西置业有限公司10.97.948310356历下区旅游路北侧（奥体东侧2-1号地块）2012-G038济南市城市建设投资集团有限公司18.27.828514747西客站片区安置一区南侧八-2地块（2012-G009）济南恒大西区置业有限公司10.96.842022508历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪济南市城市建设投资有限公司17.16.82652650C地块）(2012-G014)9历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪B地块）（2012-G013）济南城市建设投资有限公司15.56.6285213710西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北地块（2012-G019）济南西城投资开发集团有限公司9.86.34302150表62012年土地成交楼板价TOP10排名宗地名称受让方宗地面积(万㎡)楼板价（元/㎡）每亩地价（万元/亩）成交总价（亿元）1原省体育训练中心A地块（2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.4450090013.992历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）山东惠喜德置业发展有限公司0.137052910.023槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）济南旧城开发投资集团有限公司1.235694400.004历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.1343059516.105历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.1330155010.806历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）(2012-G016)济南城市建设投资有限公司19.231502106.047历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）山东惠喜德置业发展有限公司0.130853600.078历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.2299171812.109历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）(2012-G015)济南城市建设投资有限公司14.229592174.6310兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025）华润置业（山东）发展有限公司15.228792305.25数据来源：克而瑞11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。表72012年土地市场品牌房企用地表现拿地企业拿地幅数拿地面积（万㎡）拿地金额（亿元）规划项目城建集团9129.650——西城投资28110.470.1——恒大地产742.736.9恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景华润地产230.211华润中央公园(资料相册)金科地产62718.6金科世界城上海永隆624.29.9——万科地产119.115.8——绿地地产713.28.7绿地中央广场保利地产213.214.2保利中心(资料图库)/保利城（待定）南益地产418.416.3——合计72428251.1——数据来源：克而瑞普通住宅篇一、普通住宅市场综述2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰，供应量和成交量基本持平，供求关系稳定。本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，月均供应量和成交量为41万平方米，供求关系稳定，供求比为1。进入2012年，政策环境平稳，市场开始上行，共28个新项目开盘入市，市场活跃度高。二、普通住宅供应走势1、年度供应量2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米，创历史新高。本年度普通住宅月均供应量为41万平方米，而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。今年3月份以来，市场延续上行趋势，开发商对市场持乐观态度，推出众多新项目入市，原有在售项目为了赢得市场份额，加大推案力度，促使市场整体供应量实现历史性突破。2、供应区域2012年济南市普通住宅供应区域分布不均，历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。历下区作为传统区域，表现不俗，供应面积接近100万平方米，主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展，今年更有9个项目开盘入市，对于供应量的增加有极大的促进作用。3、供应面积段济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，因此，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。4、开盘情况2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。截止到2012年12月15日，共有27个普通住宅项目开盘，明显好于2011年仅有17个项目开盘的市场表现。本年度除长清区外各区均有项目开盘