杭州市房地产周期波动及其影响因素分析

浙江理工大学硕士学位论文杭州市房地产周期波动及其影响因素分析姓名：孙纪友申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：刘朝马20090319杭州市房地产周期波动及其影响因素分析作者：孙纪友学位授予单位：浙江理工大学相似文献(10条)1.学位论文邹娟房地产周期波动研究——以上海房地产市场为例2004近十几年来，国内房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过程。但这个增长过程并不是平稳的增长过程，而是波动性的增长，针对这种波动现象，本文研究了房地产周期理论，对这一理论的研究，不仅具有理论意义，更具有实际意义。本文以上海房地产市场为例，运用房地产周期理论，研究了房地产市场的波动情况。本文研究的主要内容是房地产市场是否存在着周期性的波动，其波动的规律又如何，影响房地产市场波动的因素，房地产市场的发展趋势又是怎样的昵?这是本文研究的主要内容，针对这些，作者以上海房地产市场为例，对其房地产市场进行了实证分析，重点讨论了其市场的供给与需求情况，并对其价格的波动情况做了相应的研究。在研究房地产市场的周期波动时，本文主要采用了经济周期理论、房地产经济周期理论、扩散指数理论、影响房地产周期波动的内部传导机制—价格机制即供求关系，和房地产业的景气循环理论等相关理论对上海房地产市场进行了实证分析。在研究中，主要运用了扩散指数理论方法描绘出上海房地产周期波动的曲线图；而在对上海房地产的供给与需求的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法，模拟出了其需求和供给的表达式，在分析了需求与供给的基础上，又分析了房地产价格的波动情况，并利用价格蛛网模型对其进行了分析；而对上海房地产周期波动趋势的分析，主要采用的是景气状态划分的方法。通过对上海房地产周期波动的实证研究，得出了上海房地产业存在着周期波动，并描绘出其波动的曲线图；在对上海房地产供给与需求的分析中得出，上海房地产的价格蛛网模型是发散型模式震荡运行，即蛛网模型不收敛，房地产市场的供求关系中的价格传导机制并不稳定，呈现出正反馈式的发散特征的结论；同时，通过对波动趋势的研究，得出上海房地产业在近几年内仍将保持发展的趋势，但发展的速度将减慢的结论。本文结合对上海房地产市场波动的实证研究，及其相关结论，得出房地产市场的发展并非是一帆风顺的，存在着明显的周期性波动，且中国的房地产市场在近几年内仍将保持发展的趋势的结论。2.学位论文谢毓才内地房地产周期波动研究2004房地产周期波动对国民经济运行和房地产业的发展影响很大,该文试图通过对房地产周期波动的研究来分析内地房地产周期波动的特点,把握房地产周期波动的规律,以此为政府调控房地产市场提供科学的依据.该文在简单的介绍了房地产周期波动的分析方法后,对美国、香港和日本的房地产市场进行了分析,总结了它们的周期波动规律,然后结合这种分析思路和内地房地产市场的实际状况来研究内地房地产市场的周期波动规律,并利用一系列的测度指标对内地房地产市场的周期波动特点进行了描述.在对房地产周期波动的成因进行了分析后,该文对内地房地产市场的长期和短期发展趋势做了分析,并且提出了相应的政策建议.该文分别利用了单指标和多指标的分析方法对内地房地产经济周期进行了划分,在描述周期波动的特点主要运用了加权平均、扩散指数、综合指数等方法.根据研究,作者认为中国内地房地产市场目前正处于高潮期,商品放总体价格趋稳,基本上不存在泡沫,但是由于经济总体水平和人口增长,以及城市化进程的刺激,区域市场出现调整的可能性非常大,政府需要对房地产市场进行宏观调控,包括总量调控和价格调控等.该文的分析立足于当前中国房地产市场实际情况,政策建议不但注重其短期经济效果,还考虑了环境效益和人文社会效应,可操作性强,具有很强的实践意义.3.学位论文苗毓海房地产市场周期波动的分析与预测2006房地产业的发展能带动金融业、建筑业、建材业、装修业、家具业、家电业、物业管理、服务业等60多个前后相关产业的发展。在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面有着巨大的作用，是其他产业所无法替代的。房地产业现在已经成为国民经济的一个重要支柱产业，是中国经济发展的重要引擎之一。传统观点认为影响房地产业最重要的因素是区位，这一观点并不全面。因为市场周期决定预期回报率的高低，从而是房地产投资决策的首要因素，区位条件则是第二位要素。研究和利用房地产市场的周期波动规律以趋利避险对于参与市场博弈的各方都是无法回避的课题。鉴于目前我国许多重要的房地产市场基础统计数据缺乏，零星和局部的信息难以全面准确反映行业的全貌，短期数据的真实性也受到广泛质疑的实际情况，本文进行了以下研究：(1)采用多元统计分析中的主成分分析方法合成房地产市场的年度景气综合指数，将此景气指数作为房地产市场的长期趋势。(2)在我国的资本市场中寻找与房地产市场的长期趋势高度相关的房地产龙头企业的时间序列，将此时间序列作为周期分析的源数据。对该序列去除噪音影响和季节影响后，得到时间序列的周期项。再对周期项利用谱分析的方法进行周期分析。(3)利用证券分析中的波浪理论结合周期分析的结果对我国的房地产市场的中长期走势及其拐点作出了预测。本文在研究和分析的过程中，将虚拟经济与实体经济相结合，将周期分析与趋势分析相结合，初步解决了房地产市场数据不足和可信度较差的问题，得出了一些有益结论，具有理论研究意义和实际应用价值。4.期刊论文苗毓海.刘志杰.MIAOYu-hai.LIUZhi-jie从上市公司股票趋势角度分析与预测房地产市场周期波动-建筑管理现代化2007,(1)房地产市场的周期性波动是影响房地产行业景气程度的重要因素.利用主成分分析法建立房地产市场的年度景气综合指数,寻找资本市场中与之高度相关的时间序列进行周期波动分析,在此基础上利用波浪理论对我国的房地产市场的中长期趋势及其拐点作出了预测.5.学位论文毛荣一杭州市房地产周期波动研究2007近年来,杭州着力打造住在杭州品牌,并获得了联合国人居奖和国际花园城市等称号,成为人们居家置业的首选城市之一.同时杭州市政府出台的一系列住房方面的政策也促进了杭州房地产业的快速发展.目前杭州房地产业已经成为国民经济的重要支柱.与此同时,城市居民的住房条件也得到了很大改善.但必须清醒地看到,当前杭州市房地产市场确实存在一些亟待解决的问题,如供求矛盾突出、房价上涨过快、市场惜售和投机性交易增多等问题.同时杭州市房地产市场是否过热也成为政府、学者、消费者越来越关注的问题.房地产业及房地产市场的特点决定了房地产周期波动具有自身独特的变动规律；随着房地产市场的不断发展,与国民经济的关系也越来越密切,房地产市场的波动幅度过大必将对国民经济造成很大的破坏力,因此有必要对杭州市房地产周期波动情况进行研究.首先,论文在总结了当前杭州房地产市场存在的问题及房地产周期波动方面国内外研究情况下提出了论文研究的目的与意义.然后,从周期、经济周期基本原理入手,解释了房地产周期波动的释意、总结一般房地产周期波动的特征等,并讨论了房地产周期成因.接着,结合实际建立房地产周期波动评价指标体系、通过sPss软件划分领先指标、同步指标、后滞指标.计算扩散指数、领先、同步、滞后指标综合指数.同时也分析了投资、竣工面积、销售面积单项指标的周期波动,证明杭州市房地产周期波动的客观性.同时通过Eviews软件分别对领先、同步、滞后及商品房销售价格进行短期预测,计算结果表示杭州市房地产周期于2007年左右达到波峰.最后,文章主要结合杭州市房地产周期波动测定和预测的结果,从土地、提高居民住房消费能力、政府调控等方面提出杭州市房地产市场持续、健康发展的建议.6.学位论文王厅我国房地产业周期波动及其预警指标体系研究2005自20世纪80年代改革开放以来，尤其是1992年建立社会主义市场经济以后，中国的房产业得到了迅速的发展，日益向成熟的产业化经济迈进，在国民经济中也显示出越来越重要的地位。纵观房地产业发展的历程，从一开始，它的发展就不是稳定的，而是呈现出波动性的特征，尤其是90年代以后其波动幅度更加剧烈，其波动也逐渐凸显出周期性的规律。而近几年来，由于部分地区的房地产投资增幅过大，价格上涨过快，房地产市场出现了不同程度的“过热”现象和结构性问题，存在较为严重的市场风险。因此，建立房地产市场预警指标体系成为当前房地产市场的一个重要问题。本文大体分为两个部分。第一部分主要以我国房地产业经济周期波动为研究对象。首先分析了我国房地产经济周期波动的四个阶段及其各自特点，并首次运用频谱分析方法来测定我国房地产经济波动周期的长度。结果表明1988～2003年间我国房地产业在其运行中存在一个7～8年左右的运动周期，即在这16年间，我国房地产业大致经历了两个周期。然后，通过定量和定性相结合的方法分析了影响我国房地产业周期波动的因素，主要是从影响房地产业周期波动的经济因素(包括国民经济波动、房地产市场供求关系变动和房地产业投资波动3个因素)、政策因素和心理因素三个方面来分析的，定量研究显示，国民经济周期性波动是导致我国房地产周期波动的重要因素。第二部分，首先在房地产业周期波动的理论基础上对建立房地产市场预警指标体系进行了一般的分析，介绍了建立指标体系的4个步骤；然后，本文以长沙市为例，选取了16个预警指标，利用统计方法将长沙市房地产市场状态量化为5个预警区间，运用层次分析法(AHP法)确定各项指标的权重，建立了长沙市房地产市场预警指标系统，并对2003年长沙市房地产市场状态进行了验证。7.学位论文胡小芳房地产市场周期波动与预警系统研究——以武汉市为例2004随着中国社会主义市场经济的发展,房地产业由于对其他行业经济关联度高、带动性强,已经成为中国国民经济的支柱,现时期对GDP有很大的贡献潜力.房地产投资是固定资产投资的主要组成部分,是一个国家国民经济发展的主要动力之一,房地产在中国国民经济中的地位日益突出.2002年,由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题,存在较严重的市场风险.警惕中国房地产泡沫成为一个引起广泛关注的热点问题.因此,建立房地产预警体系成为当前房地产市场的重要问题.该文以经济周期原理为理论依据.首先,探讨了中国房地产周期波动特点以及影响房地产周期波动的四个因素;其次,在周期波动的理论基础上,选取房地产预警指标,确定各指标的临界值及其权重,建立房地产预警系统;最后,该文以武汉市房地产市场为例,研究了1992年到2002年武汉市房地产市场周期波动的特点;并根据武汉市房地产市场周期波动特点,选取16个预警指标,将武汉市房地产市场状况分为过冷、偏冷、正常、偏热、过热五级量化指标区间;应用因子分析法确定各指标的权重,建立武汉市房地产市场预警系统,并对2003、2004年武汉市房地产市场做出预警.8.期刊论文刘丽娟四川房地产周期波动的实证分析-科技经济市场2007,(6)本文通过对1987～2006年商品房实际销售面积这个指标进行时间序列分析得出四川房地产周期波动曲线.研究发现在1987～2006年之间,四川房地产市场经历了四次周期波动,并结合周期波动的基本轨迹归纳了周期波动特征.最后提出政府应采取反周期的宏观调控政策来熨平周期.9.学位论文阮雪萍中国房地产周期波动区域比较2009中国房地产市场区域发展不平衡，对各区域的房地产周期比较研究有助于政府进行合理、有效调控。本文通过研究和分析房地产周期的定义和房地产周期阶段的特点，制定了选择指标体系的原则，并选择出五个指标：本年完成投资额，施工房屋面积，竣工房屋面积，销售面积，销售价格。利用这五个指标的2007年数据的增长率和增速率对31个省市采用聚类分析，验证了房地产周期的区域差异的存在。对房地产周期具有明显差异的省市，采用时序分析和主成分分析相结合的时序主成分分析方法来综合这五个指标得到了代表各省市的房地产周期波动的综合指数和房地产周期波动时序图，分析结果表明：各省市对房地产周期波动贡献最大的指标不同；各省市房地产周期进入波谷的时间差异很大；各省市房地产经济在同一时点上所处周期阶段不同。在区域之间存在房地产周期差异的情