某上市地产公司开发成本总结_secret

房地产有限公司第1页共20页**东区二、三期成本总结目录第一部分：**二、三期成本情况第一节：项目概况第二节：成本构成第三节：动态成本变化情况第四节：建造成本第五节：产品经济性第六节：变更签证第七节：无效成本第二部分：成本管理工作第一节：招标情况第二节：预结算管理第三节：甲供材、甲方分包工程第三部分：成本工作回顾与工作建议第一节：成本管理经验第二节：成本管理中发现的问题与教训第三节：成本管理的方向和下阶段的工作重点房地产有限公司第2页共20页第一部分**二、三期成本情况第一节项目概况****二期、三期总占地170559m2，总建筑面积170175m2，容积率为1。****二期主要规划指标单位：m2总占地面积88741建筑用地(净地)80479绿化率%36.00总建筑面积94201规划容积率1.06建筑密度%27.40产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6079628862880.06917536多层住宅8266287913841120.931127660合计887419420190400696****三期主要规划指标单位：m2总占地面积81818.60建筑用地(净地)73543.85绿化率%35.00总建筑面积75974规划容积率1.03建筑密度%20.75产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6865838083800.11115554多层住宅6408763810623560.840127492联排别墅9148378437840.04921018合计801007597474520564****二期、三期项目开发节点一览：二期A区二期B1区二期B2区三期开工时间2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工时间2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月[返回]第二节成本构成一、成本发生基本情况：**二期、三期开发成本（指除公司管理费用、营业费用外的成本支出）的目标成本、实际成本状况见下表：**二期、三期开发成本一览表单位（万元）目标开发成本实际开发成本超支说明**二期1535217084+1732还有极少量调整**三期1383414322+489还有极少量调整单位（元/m2）目标单方成本实际单方成本超支说明**二期17631889+126还有极少量调整房地产有限公司第3页共20页**三期18021922+120还有极少量调整①二期开发成本情况：序号费用项目二期目标成本二期实际成本二期成本差异总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)一土地获得价款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二开发前期准备费734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主体建筑工程费8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主体安装工程费715.2782.14807.7689.3592.497.21五社区管网工程费795.3091.33919.87101.76124.5710.43六园林环境工程费1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套设施费497.4857.13546.5060.4549.023.32八开发间接费1205.94138.491395.50154.37189.5615.88开发成本合计15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85**二期各科目开发成本比例图**三期目标成本-实际成本对比表序号费用项目三期目标成本三期实际成本三期成本差异总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)一土地获得价款1821.81237.341727.42231.81-94.39-5.53二开发前期准备费516.1867.25608.9481.7192.7614.46三主体建筑工程费7692.141002.127801.171046.86109.0344.74四主体安装工程费625.9281.54734.5598.57108.6317.03五社区管网工程费736.8996.00930.28124.84193.3928.84花城二期成本构成图土地获得价款11%开发前期准备费4%主体建筑工程费54%主体安装工程费5%开发间接费8%配套设施费3%园林环境工程费10%社区管网工程费5%房地产有限公司第4页共20页六园林环境工程费925.29120.541078.26144.69152.9724.15七配套设施费499.5165.08475.5263.81-23.99-1.27八开发间接费1016.30132.40966.83129.74-49.47-2.66开发成本合计13834.001802.2714322.971922.03488.97119.76**三期各科目开发成本比例图详细分析见附件。[返回]第三节动态成本变化情况1、**二期动态成本变化说明：花城三期成本构成图土地获得价款12%开发前期准备费4%主体建筑工程费54%主体安装工程费5%开发间接费7%配套设施费3%园林环境工程费8%社区管网工程费6%17961740177618831890176317201740176017801800182018401860188019002004年1月2004年2月2004年3月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年8月2004年9月2004年102004年112004年122004年122005年1月2005年2月动态成本目标成本房地产有限公司第5页共20页①2004年7月动态成本的骤减是由于测账可售面积增加变化所致；②2004年8月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出1200万未计成本所致；2、**三期动态成本变化说明：①2004年7月动态成本的骤增是由于测账可售面积减少变化所致；②2004年8月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出210万未计成本所致；3、动态成本分析通过**二、三期动态成本变化图，可以得出的结论是：⑴成本部未能及时统计变更签证的信息，导致动态成本不够准确；⑵面积变化对成本变化影响很大，成本部应重点把握面积计算的准确性；⑶以上两点是后期成本部必须完善的两个重要方面。[返回]第四节建造成本一、各种主要产品类型的成本情况二、三期住宅可分为四类：情景洋房（5层，2-4层为标准层，顶层为复式）；花园洋房（4层，无标准层，且层层退层，顶层为复式）；小高层；联排别墅。以三期住宅为例，各选择一栋具代表性楼栋分析，如下(造价中不含各类扣款,并剔除了无效成本)：花城三期动态成本变化图187218201817190319221812180018201840186018801900192019402004年1月2004年2月2004年3月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年8月2004年9月2004年102004年112004年122004年122005年1月2005年2月动态成本目标成本房地产有限公司第6页共20页****三期四种户型建安成本分析表住宅类型具体户型总包施工部分单方分包工程单方甲供材料单方单方造价合计公寓3B733.912.26271.461007.64洋房H1748.595.18269.861023.63小高层4A836.41125.51206.231168.15别墅T1+T2915.482.85222.681141.01详细分析见下表:二、总包平均造价****二、三期总包平均造价序号施工范围主体工程建面总包施工部分结算总造价总包施工部分结算单方造价总包施工单位1二期A区40155.0028434406.00708.12中天,南通三建,江苏正太2二期B1区25217.0018483663.00732.98南通四建,江苏正太3二期B2区29510.0019637884.00665.47江苏华江4二期小计94882.0066555953.00701.465三期75974.0057912111.00762.26中天,南通三建,江苏华江,浙江双堰,南通四建6合计170856.00124468064.00728.507说明二期与三期总包单方造价相差的主要原因有:1)开工时间不同,主要材料如钢材,水泥价格相差较大;2)计价方式的不同:三期砌体材料进入造价,三期个别总包单位的取费略高.3)设计原因等.本表中结算造价包含主体工程造价,配合费,材料超量扣款,超报扣款.以下是对各大类户型的总包施工部分的结算造价分析:①二期(本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款):②三期(本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款):③相同或类似户型造价产生差异的原因主要原因有:a)相同的楼栋,基础情况不同;如三期1-2栋和1-3栋,基础情况不同,造价相差21元/M2.b)相同或类似的楼栋,工程指令的发生情况不同;房地产有限公司第7页共20页例如：二期B1-6,B1-7栋均为3B户型,B1-6栋的数份工程指令使其单方造价高出B1-7栋33元/M2.工程指令增加造价取费后单方增加图纸会审及验槽记录下挖到(-3.62米)后用碎石回填8684.606.73EI-2-992后期砌体材料停止甲供按甲方限价乙方自购33626.4026.06合计32.79c)施工单位造价人员水平参差不齐或责任心不墙,而咨询公司对漏算的工程量未进行调整.(如三期小高层5-3栋)。三、社区管网工程管网工程总体造价指标表工程名称合同造价(万元)结算造价(万元)变更与签证(万元)造价/占地面积（元/m2）造价/建筑面积（元/m2）二期室外给排水管网243.50322.1878.6840.034.2二期小区智能化系统225.19260.8035.6132.427.7三期室外给排水管网226.16287.7061.5439.137.9三期小区智能化系统196.99197.800.8126.926.0四、景观工程1、总体造价指标景观工程总体造价指标表工程名称合同造价(万元)结算造价（万元）变更与签证（万元）造价/占地面积（元/m2）造价/建筑面积（元/m2）二期设计费125.70125.70----18.7713.34二期绿化费用198.93267.6568.7273.1828.41二期道路广场费用554.50842.36287.86200.1489.42二期室外照明费用121.31143.3322.0221.415.21三期室外零星工程21.6524.242.593.63.19三期设计费104.00110.316.3122.9514.52三期绿化费用129.52147.7718.2554.1119.45三期道路广场费用362.74421.9559.21197.5855.53三期室外照明费用18.0065.2047.231.378.58三期室外零星工程15.2815.750.477.562.07房地产有限公司第8页共20页2、绿化经济指标乔木含量（株/100m2）灌木含量（m2/100m2）草皮含量（m2/100m2）球类含量（株/100m2）综合土方（元/m2）**二期6.7542.4656.911.62.71**三期6.7728.7871.001.71.42三、装修工程1.总体造价指标装修工程合同造价（元）结算造价（元）变更签证费用（元）装修面积（m2）单位面积造价（元/m2）样板房装修工程1,475,6001,750,365558,90613451301营销大厅装修1,202,6201,594,693540,6884583484会所装修1,956,1312,210,691638,5646843233小高层门厅装修980,683993,656155,3063612749零星装修工程180,0