某市房地产开发企业偷税案

某市房地产开发企业偷税案2004-11-2815:03:14一、案情（一）纳税人基本情况某市房地产开发总公司，是该市一家大型房地产开发企业，经济性质国有，现在员工123人。根据选案部门的计划安排，该市稽查局检查小组于20xx年5月24日对该纳税单位19xx年度缴纳地方税的情况进行了检查。（二）主要违法事实1.营业税金及附加（1）19xx年度销售不动产92562800元，应缴纳营业税4628140元，实际缴纳4615344.47元；（2）“其他应付款”科目中代收维修基金59889.29元，未申报纳税；（3）收取某商业网点房租款未计入收入，而是红字冲减经营费用，共计591569.97元，未申报纳税；（4）收取某大厦工程款195000元，按8%计提收取管理费15600元，未申报纳税；以上四项，共计应补缴营业税46648.50元、城建税3265.40元、教育费附加1632.70元。2.房产税（1）1999年度房租收入591569.97元，未按规定申报缴纳房产税；（2）该企业某供热站于1999年开始使用，未转入固定资产，预计原值为3345373.99元，未申报纳税；以上二项，共计应补房产税109901.84元；3.土地使用税该单位两个供热站（面积分别为2660.77平方米和8906.71平方米），1999年度未缴纳土地使用税，共计应补缴土地使用税16020.84元；4.固定资产投资方向调节税该单位1999年下半年对办公楼进行装修，投资额400182.20元，应缴未缴固定资产投资方向调节税2009.11元。（三）定性处理结果在整个检查过程中，该单位态度较好，积极配合检查，主动提供各种资料，使检查顺利进行。根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条第一款及国家税务总局国税函[1997]91号文《关于不申报缴纳税款定性问题的批复》的规定，对该单位采取不申报或少申报手段缴纳各税的行为，定性为偷税。根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条的规定，对该单位做出责令补缴税款，并从滞纳之日起按日加收滞纳金的处理决定；根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条第一款的规定，做出处以所偷税款0.2倍罚款的处罚决定。二、稽查方法检查小组在接到计划选案部门的检查安排后，根据该企业的待业特点，及时学习了有关房地产业、建筑业的会制度、税收政策，调取了该企业以前年度的账簿资料及1999年度的申报纳税资料，结合工作实际，拟定了检查提纲，确定了稽查方法，并进行了简要工作分工。在检查过程中，针对房地产企业的经营情况，着重对以下几方面进行了检查：1.采用顺查法和抽查法，对其主营业务－房产销售进行检查（1）对其“经营收入”账户、“应缴税金”账户、财务报表进行检查，并对数额对比计算，发现其1999年度不动产销售92562800元，经计算应纳营业税4628140元，而实际缴纳营业税4615344.47元，少缴营业税13295.53元。（2）对其往来账项“预收账款”科目、“应收账款”科目、“其他应付款”科目等进行检查，发现其在“预收账款”科目中预收房款96260190.20元，“应收账款”科目中，代收集资款18833.10元、6232.66元、59889.20元等，少缴营业税3774.47元。（3）对其“经营成本“进行检查，发现借方591569.97元，为收取房租，未列收入而直接冲减成本，少缴营业税29578.50元。2.对地方三税的检查，采用查询法和顺查法对其“固定资产明细账“及行政部门的固定资产卡片、房产评估文件、租赁契约合同等进行了检查，发现A供热站原值3345373.99元、面积2660.77平方米，未缴纳房产税、土地使用税，B供热站面积8906.71平方米，未缴纳土地使用税。3.对固定资产投资方向调节税检查，主要采用核对法、抽查法和查询法，对其固定资产投资计划及批复文件进行检查。经检查，该企业“x宾馆到期工程预算书“对x宾馆装修400182.20元，经与账户核对，发生额均列入“在建工程－X宾馆改造”科目，未缴纳固定资产投资方向调节税。三、案例分析（1）根据《营业税暂行条例实施细则》、国税发[1995]156号文规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天“，而部分房地产企业收到预收款后不及时缴纳营业税及附加，而是在收到全款后再进行结转纳税，从而递延税款缴纳时间，该企业”预收账款“科目转账不及时，造成少缴营业税13295.53元。（2）通过对该企业地方三税，尤其是房产税、土地使用税的检查，该企业将自用房产土地与开发建设的房产、土地混在一起，从而少缴房产税、土地使用税。该企业补缴的房产税、土地使用税均为自用的供热站未缴税款造成的，这在房地产企业中是一个比较典型的代表。（3）该企业是某市较大的房地产开发商，多处开工，多头立项，造成财务账务繁杂，稽查工作难度大，要经常采用核对法，对其各个账户、报表进行核对，同时还要采取查询法将财务账簿、报表与其行政部门、前期部门、后勤部门的有关合同、协议、批文等进行查核，将数字汇总、整理，经过计算后方能确定真实的纳税情况。四、案例点评（1）《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》明确规定：营业税的计税依据指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。收取的价外费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。因此，该单位在往来款项中核算的代收代垫款项，均应并入营业额计算应纳税缴纳营业税及教育费附加。（2）在对纳税人账簿进行重点检查的同时，应注意实地检查。检查小组在对该单位开发的小区进行实地检查时发现，该小区的供热站已经开始使用，而记账依然在“在建工程”科目，未向“固定资产”科目结转，经核查其往来账目收取取暖费情况，该供热站已于1999年初开始使用，仅此一项，查补房产税28101.14元。（3）在固定资产投资方向调节税暂停征收后，应加强对在应纳税期间的税款收尾清理，尤其应加强对办公场所的装修问题的检查，做到税款的应收尽收。（4）加强对纳税人房产税、城镇土地使用税、车船使用税等地方税种的检查。有些纳税人，在本单位车、房、地等情况发生变化后，不做账目调整或不及时做账目调整，造成少缴税款。因此，在检查中，应账簿检查和实地检查相结合，准确核实纳税人情况，使以上税款及时足额缴纳。