房地产项目精装修_批量住宅精装修讲义_135PPT

1批量住宅精装修讲义-----主讲:孟工2授课范围、对象及方式范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、土建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等方面内容。对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、招采、营销、监理、施工管理工作的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。3目录第一讲：概述第二讲：研发设计第三讲：土建移交第四讲：质量管控第五讲：进度管控第六讲：成品保护第七讲：安全文明第八讲：工地开放第九讲：集中交房本讲座的局限性4第一讲：概述5一、视频与图片精装房案例画外音：6二、与精装房相关的背景及渊源建国初期：没有装修的阶段-----“居者有其屋”文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离”98年开始：毛坯房时代-----一人一间房03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性；未来：精装时代-----未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）三个主要的政策文件：02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力但是，具有很好的指导性：一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。7与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：全面家居解决方案（如：U5)恒大的A9二是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设计师、工程师的单相思。三是：装修设计必须前置。四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-----目前万万不可-----钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化阻碍客户购买的不是个性化，也不是价格，而是工程质量注意要点：一是：要求提供装修平面图二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。很多问题值得注意：样板间质量水平很高是否就好？中途调整怎么办？样板房拆了，客户照了相怎么办？材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？808年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引申出对精装房的扶持和鼓励。买地时把精装修写入土地出让合同。99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，主要是想树立项目差异化，避免同质化竞争；万科号称：只做精装房；仁恒：精装修是其产品的主要特质和标准配置；龙湖：稳步逐年加大开发量；富力、恒大把精装修带往全国。主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。9三、精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？--小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业主是否满意那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小业主的满意度集中交房日的交房率≥N%集中交房日的户均报事量≤N条集中交房日后4个月内的户均报事量≤N条10这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度入伙日交房率：先验房后收房与先交钱后收房的区别：建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就是95%与交付率的区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定一月内达到85%入伙日户均报事量：到访总户数的报事总条数/到访总户数，如：600条/200户=3条入伙日后4个月内户均报事量：报事总条数/入伙总户数群诉﹦0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与自住有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物业）、土建、精装、分包等与毛坯房交房指标无可比性11四、精装商品房合同问题五、政府验收问题六、工厂化与仿工厂化“仿工厂化”生产模式定义：通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施工，同时融入部品生产对误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化，最终实现：12•室门内、收纳柜体等规格统一的标准化加工；•规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下的集中加工，编号入场统一施工。•“仿工厂化”生产的意义•仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定；提高生产效率提高材料加工品质降低了材料无效损耗减少了文明施工的压力减少了因人为因素而导致的品质偏差•国内50个豪华、高档、中档、经济形精装修案例简析13七、过程管控的特性和主要思路批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术问题，而是管理问题。管理小贴士讨论--05年我亲历的遗憾工程案例141、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点与星级酒店装修差异化比较与普通家居装修差异化比较与毛坯房的差异化比较15•2、“三点一走偏”是批量住宅精装修施工过程中的常态16•3、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务产品研发、设计、土建、采购等方面的问题在管理阶段没有得到有效预防和控制，装修施工阶段没有得到有效暴露和相互避免，最终导致工程实体出现难于整改的系统性问题，是客户群诉和索赔的重要方面。装修产品本身出现普遍性的质量硬伤，没有得到有效沟通和及时整改，是客户群诉和索赔的主要原因。精装房开发是房产商各个部门协同作战的结果，但是，必须树立以精装修这一工程末端为管理导向、各部门提前介入、深度预防、把复杂的问题简单化各个击破、持续改进的管理原则17•4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所在。下面就这个问题谈谈我的几点体会，与大家共勉。为什么要谈这个问题呢？因为目前装修施工主要是手工操作、眼睛观察、标准化程度较低，劳务班组临时组合，存在很大的随意性，思想上和意识上出问题作业面必定出问题。18八、精装修项目管理流程及办法编制精装修项目管理流程XX精装修项目管理办法编制精装修项目管理办法及实施细则编制精装修合约管理办法1、材料的备货量：192、土建总包工程范围变动：(视清水房交房标准而定）（1）、卧室为复合木地板，应增加地面找平；但常规是精装做（2）、应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目（3）、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）（4）、卫生间地面通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层（5）、厨房卫生间墙面取消压光，直接打底拉毛，但保证平整度和方正度（一般厨柜后面和地面不贴砖，由精装修找平压光至砖面层并防水处理）（6）、通常增加墙体楼板内强弱电线管、底盒预埋到点位、卫生间排水安装(7)、阳台外墙涂料、飘窗栏杆、防盗门门扇等延后施工（8）、增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容提供标高定位基准点、垂直运输、水电接驳、场地堆码及道路、公共厕所等。3、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装饰公司装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，(讲师孟工联系QQ28595300013012377467)如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个半月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数。）xxx材料供应界面和配置表20编制项目管理文件应注意的要点准确定位：甲方主导：资源培养：总包管理：21关注细节：样板先行：技术先行：提前介入：22标准动作：成品保护：系统解决：扼杀苗头：界面责任：23土建工程师及土建监理延伸管理精装修的问题至少目前，实践证明：不能完全延用土建监理管控方法管理精装修工程，更不易土建监理延伸管理精装修。为什么呢？一是：关注点显著不同二是：专业性不够会导致预控深度和能力不够三是：土建监理对精装修监理的难点重点认识不够四是：土建界面的较大问题事前必须经过交叉检查曝露出来并得以有效监督整改到位。事实证明：土建监理公司对自己监理的土建界面存在的影响精装修施工和后期交房的问题不能很主动的曝露和监督整改，精装修交房时客户投诉中的土建问题大约占投诉总数的20-25%左右；五是：抽检这种验收方式，不适合精装修这一工程末端；六是：一次成活要求的更高要求，必定不是简单的验收可以解决的24END谢谢大家！讲师孟工：电话[phone]邮箱：[e-mail]:285953000（该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业的精装修工程监理服务）25•孟老师介绍，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年，2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万㎡、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验。•经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习，总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案，曾参与我国第一个《成品住宅精装修工程技术规程》的编制工作,并多次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验，不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值。•从业装饰项目管理和监理工作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型工装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监，具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验。期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监,对房地产公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依据和经验积累。26第二讲：产品研发与设计一、研发的内容及意义精装房最合理的户型出众的效果符合客户需求的部品舒适的使用性能271、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；案例：3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。根本思想:客户导向贯穿产品研发的始终----设计成功与否，不在于给客户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的堆砌，不在于多么有风格个性的设计，而在于对客户需求的准确把握