南通CR9044地块项目物业发展建议报告(新景祥)-151页PPT（PPT151页）

www.xjx.cnwww.fdc01.com房地产智库1南通CR9044地块项目物业发展建议报告NewVisualAngel谨呈：江苏运杰置业南通有限公司2010.03.19www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库服务阶段及内容与客户进行首次沟通客户深度访谈项目地块现场查勘苏州典型项目市调专业人士访谈一线销售人员访谈消费者问卷调查会所建议报告汇报整体定位研究报告和中期汇报项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析，包括城市研究、市场分析、案例借鉴、客户分析等项目发展战略与整体定位园林建议户型建议公共部位设计及装修建议户型装修建议产品细节建议物业管理建议地下车库建议低碳及智能化选择建议项目的经济测算物业发展建议汇报2010/02/242010/03/10第一阶段会所建议报告第二阶段（中期）整体定位第三阶段（终期）物业发展建议2010/03/192010/03/02www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库报告主要内容南通高端公寓产品现状分析1苏州高端公寓产品借鉴2物业发展建议3项目的经济测算4www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库金鼎湾国际—基本情况：总建面9.7万方，511户，电梯多层、小高层、高层公寓项目区位：项目位于南通城市核心地带，新建路南侧，工农河东，紧邻南通市委机关行政处；基本情况：以多层和小高层为主，是南通最高端的公寓豪宅项目，公寓售价达1.55万元/平米总用地面积46622平方米总建筑面积97165平方米其中地上80499平方米地下16514平方米住宅面积75929平方米商业面积1890平方米办公用房619平方米公建配套2061平方米a.文化站600平方米b.社区服务中心300平方米c.居委会150平方米d.治安联防站30平方米e.物管用房370平方米f.入口大堂243平方米g.会所368平方米机动车位356辆，其中地下314辆，地面42辆容积率1.72建筑密度18%绿地率40%总户数511户金鼎湾国际经济技术指标：www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库规划：组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外围车行道路（6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点人行主入口车行主入口紧急出入口入小区大堂设计www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库建筑外观：新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化项目采用新古典建筑风格，外立面以真石漆饰面部分高层建筑做底层架空处理www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库园林景观：规划仪式感强的入口景观主轴，总体高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为2米宽）铺设渗水地砖小水池www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库内部配套：设沿街商业（1900平米）、办公用房（619平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（2000平米），总体较为简单商业面积1890平方米办公用房619平方米公建配套2061平方米a.文化站600平方米b.社区服务中心300平方米c.居委会150平方米d.治安联防站30平方米e.物管用房370平方米f.入口大堂243平方米g.会所368平方米小区入口昭示性及仪式感较强的景观轴线绿地亲子乐园小水池老人健身www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库户型点评_3房B户型：户型方正，全明设计、做到动静、干湿分离，无明显缺点，南北大面宽双阳台设计为其主要亮点3房2厅2卫建面：156.82M2户型进深：12.9米户型面宽：11.7米方正、南北通透、全明设计4.5米面宽客厅，具一定的尺度感主卧套房设计，设双台盆以及步入式衣帽间主卧设计飘窗南北大面宽阳台设计，使采光性能提升卫生间干湿分离www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库户型点评_4房D户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧4房2厅2卫建面：183.14M2户型进深：12.95米户型面宽：12.8米方正、南北通透、全明设计5.1米开间客厅及8.6米面宽南阳台受到好评北向设计5.5米面宽阳台独特储藏室设计，提升空间利用率南北卧室飘窗设计，增加使用空间本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库户型点评_4房E户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧4房2厅2卫建面：186.37M2户型进深：13.5米户型面宽：12.9米方正、南北通透、全明设计5.2米开间客厅受到好评北向设计6米面宽阳台，书房与其联通主卧飘窗设计，增加使用空间本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库公共部位装修：地墙面饰以面砖，吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟病，据悉未来地库大堂仅做简单装修多层楼梯间地面采用地砖铺装；装修较为简单大堂及侯梯厅地砖、墙砖铺装；装修较为简单公共走道地砖、墙砖铺装；吊顶+普通灯饰普通装修www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库单元装修：报价2000元/平米装修标准，总体品质感不强，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般空间位置部位及设施用材及品牌外墙/真石漆大堂墙、地面及顶棚地墙砖、吊顶侯梯厅墙、地面及顶棚地墙砖、吊顶公共走道墙、地面及顶棚地墙砖、吊顶电梯品牌/通力空间位置部位及设施用材及品牌客厅地墙面、顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部石膏吊顶餐厅地墙面、顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部石膏吊顶客卫墙地面、顶棚地砖墙砖，防水石膏吊顶浴霸未定台盆、坐便器、花洒、龙头科勒主卫墙地面、顶棚地砖墙砖，石膏吊顶浴霸未定浴缸、台盆、坐便器、花洒、龙头科勒卧室墙地面及顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部吊顶其他开关插座西门子入户门实木装甲门户内门实木贴皮入户门锁指纹密码机械锁空调类型及品牌户式中央空调（特灵）设可视对讲机未定装修标准2000元/M2空间位置部位及设施用材及品牌厨房墙地面及顶棚地墙砖、吊顶水槽、龙头龙头为科勒，水槽百鸟橱柜博洛尼脱排油烟机、燃气灶西门子热水器采用空气源热泵（天舒）其它设施西门子消毒柜公共部位住宅单元住宅单元www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库卫生间镜面简单固定在墙上，未设防雾灯样板房实景图8米超大阳台：地砖、普通灯饰客厅实木复合地板、工程墙纸、局部吊顶博洛尼整体橱柜西门子油烟机、消毒柜实木复合地板、工程墙纸实木复合地板、工程墙纸配软包步入式衣帽间科勒双面盆，台面质感不佳www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库地库设计：车位配比为0.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋人行主入口车行主入口紧急出入口电梯不能直达地库机动车356辆，其中地下314辆，地面临时停车位42辆，小区总共511户，车位配比为0.7地上临时车位沿道路两侧分散布置地库无采光天井小区东侧6幢楼电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋，停车极为不便123456www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库总结：园林品质不高、地库设计不合理、公共部位品质不高及室内装修精细度不够等问题值得注意，入小区的大堂设计、大面宽观景阳台等户型设计亮点值得借鉴组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外围车行道路（6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为2米宽）铺设渗水地砖规划园林景观户型设计公共部分：地墙面饰以面砖，简单吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟病，据悉未来地库大堂将做简单装修住宅单元精装修：2000元/平米装修标准，橱柜为博洛尼，洁具使用科勒品牌，客、餐厅、卧室均为实木复合地板铺地，特灵户式中央空调，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般装修新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化建筑外观设沿街商业（1900平米）、办公用房（619平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（2000平米）内部配套车位配比为0.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋地库设计方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库绿城玉兰公寓—基本情况：总建面16.6万方，1200户，小高层、高层公寓项目，受7090政策的影响•区位：崇川区世纪大道（近工农南路），紧邻南通市政府办公大厦、政府配套区和体育会展中心；•基本情况：以小高层和高层为主，是南通热销的公寓豪宅项目，公寓售价1.35万元/平米总用地面积76261平方米总建筑面积165734平方米其中地上131688平方米地下34046平方米住宅面积121779平方米90M2以下户型面积73311平方米，占总住宅面积的60%社区配套面积1410平方米商铺面积3751平方米会所面积1982平方米其他766平方米地下车库面积26347平方米（包含人防掩蔽面积9960平方米）地下自行车库面积1699平方米容积率1.73建筑密度19%绿地率38%总户数1200户地下机动车位763个经济技术指标：www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库规划：“L”型地块，天然河道穿越地块内部，设置了3大组团，人车分流，车辆入小区后即直接入地库规划布局：1.“L”型地块，受地块条件的限制，排布了18栋11-18F的小高层/高层。2.划分为3个组团，分3期开发3.一、二期与三期之间有天然河道区隔，小区通过桥梁连接4.小区设置人车分流，一二期设置主入口，3期设置次入口，车辆进入后直接进入地库一期二期三期主入口，车辆入小区直接进入地库次入口，车辆入小区直接进入地库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库建筑外观：新古典风格，外立面为面砖，底层架空处理，架空层设置入户大堂和公共活动空间•外立面：新古典主义风格外立面，瓷砖饰面。•架空层：1.公寓1层做架空层处理，设计为入户大堂和公共活动空间。2.装修使用石材、木板、毛石等材料铺地。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库园林景观：主次入口分别设计了仪式感强的景观主轴，借景天然水系并引入小区内部，各组团形成组团庭院绿化空间，硬质景观与绿化搭配设置，品质相对较高位于景观主轴上的会所及室外泳池小区景观体系：包括主次入口的景观轴，体现仪式感及项目的品质感；天然河道、引入小区内部的水系、室外泳池、以及各组团绿化整体小区景观形成公共及半公共两级园林系统小区主入口设置主景观轴，体现仪式感小区次入口设置景观轴，体现仪式感小区引入天然水系组团绿化空间www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库主要内部配套：设沿街商业（3700平米）、会所（2000平米）、室外泳池、老人、儿童户外活动区等社区配套面积1410平方米商铺面积3751平方米会所面积1982平方米其他766平