房地产项目融资及银行按揭流程

目录什么是项目融资？如何做融资？融资有什么流程？什么是阶段性担保、、预告登记、直客式？融资定义及类型1信托、银团贷款简介2银行融资流程3住房贷款流程4（一）融资定义及类型定义解决项目资金需求的方式是企业资金筹集的行为载体以项目为依托，获取资金目的融资取得的资金，用于项目开发建设让我们先看看什么是融资？（一）融资定义及类型预售房款应付账款（承建企业垫资）上市（IPO、买壳上市、增发）房地产信托房地产企业债银行贷款（银团、一般项目融资）内部融资外部融资银行借款仅是融资方式的一种直接融资间接融资直接融资：从资本市场募集资金间接融资：向金融机构募集资金（一）融资定义及类型外部融资定义IPOInitialpublicoffering公司首次向社会公众公开招股买壳上市非上市公司购买上市公司的股权，将自己的资产注入到购买的上市公司，实现上市目的增发上市公司为了再融资而再次发型股票的行为房地产信托信托公司将委托人的资金以借款或入股方式，投向房地产项目建设房地产企业债房地产企业为筹集资金发行的有价证券，利率一定、到期偿还本金银行贷款向银行借款用于房地产项目开发资金，定期支付利息到期还款（一）融资定义及类型在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）一般项目贷款信托银团贷款常用（二）信托、银团贷款介绍——信托信托：起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。相信我，信托是个有趣的东西我国《信托法》第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”Thisisastory信托涉及三个角色委托人：财产委托给受托人委托人受托人受益人运用财产保值、升值受托人将财产分配给受益人（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产项目信托分类：单一信托：受托人接受单个委托人的委托，单独管理和运用信托财产的方式集合信托：受托人接受两个以上（含两个）委托人的委托，集中进行资金管理、运用、处分集合信托：由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动——《信托公司集合资金信托计划管理办法》（中国银监督会令2007年第3号）（二）信托、银团贷款介绍——信托关于信托的法律文件：在我国，信托受“一法两规”约束，即《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理办法》。（二）信托、银团贷款介绍——信托《信托公司…办法》《资金信托…办法》《信托法》：确立信托公司经营范围明确资金信托运作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份额5万元；不得承诺信托资金最低收益或不受损失等2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位房地产信托是什么？房地产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产债权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设房地产股权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设。是最常见的信托方式收益权信托：信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者房地产债权信托与股权信托比较？与商业银行贷款类似，由信托公司扮演银行角色，将信托资金发放给开发商，开发商到期偿还本金、利息。必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件资金成本10%-14%四证齐全后才能做房地产债权信托，资金成本高，逐渐退出房地产债权信托（不常用）股权+回购”模式，即信托计划和开发商（母公司）入股一个房地产项目公司，信托计划持有的股权到期后，再由开发商溢价回购股权。信托资金充当项目资本金，可以用于支付土地出让金，资金上支持开发商取得“四证”并进行项目后续建设开发资金成本10%-14%因股权信托资金可用于支付土地款，被大量采用房地产股权信托（常用）（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产债权信托与股权信托的区别:在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者；在股权型中，信托公司通过“股权+回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。房地产股权信托的两种模式投资者②资金委托银行⑨收益分配信托公司项目母公司关联方项目公司⑥出让土地⑤支付土地款国土局模式一本页图片参照中行信托产品介绍模式一：信托资金可用于支付土地款（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产股权信托的两种模式投资者②资金委托银行⑦收益分配信托公司项目母公司关联方项目公司模式二本页图片参照中行信托产品介绍模式二：母公司已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发（二）信托、银团贷款介绍——信托备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付房地产股权信托与银行贷款比较•优势•劣势股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力银行贷款资金不可用于土地款支付股权信托资金成本高：10%-14%银行贷款资金成本一般为贷款基准利率上浮15%-30%。（二）信托、银团贷款介绍——信托（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款什么是银团贷款？银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。简单通俗地说：银团贷款=2个及以上银行做贷款（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款银团角色分配•牵头行指定或由参加行协商确定•按贷款条件确定的金额、进度归集资金提供贷款•对银团资金进行监管•接受牵头行邀请•参加银团贷款并按银团协议中确定的承贷份额向借款人提供贷款牵头行代理行参加行•银团贷款的组织者和安排者•发起、分销银团贷款份额•承贷比例不低于银团贷款总额的10%（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款银团贷款会产生哪些费用？中介费代理费承诺费安排费内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付内容：银团成员承诺贷款，但借款人尚未提取的贷款，对银团成员资金占用成本的补偿收费标准：未用余额的一定比例，每年收取内容：代理行承担整个银团的贷款管理、资金管理、账户管理等工作收取的费用收费标准：代理行的工作量每年支付内容：向会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所、保险机构等支付的费用收费标准：根据实际花费另行支付（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款银团贷款与银行贷款比较A.融资规模更大B.各银行审批贷款难度降低A.资金成本高B.难以协调各银行放款条件C.各家银行利益分配不均D.贷后检查应对多家银行优势劣势C.银行额度紧张时放款相对容易（三）银行融资流程下面我们接着来看看银行融资流程，也就是银行借款的流程融资额度匡算step1融资方式确定step2落实授信额度step3银行受理step4调查评级step5贷后监管step8银行审批step6Step7发放贷款（三）银行融资流程——step1融资额度匡算Contents匡算原则②自有资金覆盖土地款①融资额度=项目总投资（不含税）-土地成本-销售转投入③项目资本金/总投资≥30%目的通过融资额度测算，确定全项目正常运营的资金需求量④本项目土地、在建工程抵押，以及追加集团担保备注：销售转投入是指项目开盘取得销售收入后，用销售回款作为资金来源用于本项目后续开发不可预见费开发成本期间费用Addyourtextinhere项目总投土地价款勘探设计三通一平主体建安基础设施环境景观工程相关财务费用管理费用销售费用融资额度匡算的一个原则项目总投即项目建设所需要的全部资金配套设施行政经营收费（三）银行融资流程——step1融资额度匡算（三）银行融资流程——step1融资额度匡算融资额度匡算的二个原则银行规定房地产项目开发贷款不能流入证券市场、也不能用于支付本项目土地款及其他项目相关支付，只能用于本项目开发建设。为什么自有资金覆盖土地款？由于开发贷款不能用于支付本项目土地款，在节约资金提高资金使用效率的原则下，自有资金只覆盖土地款部分。自有资金是开发商投入到项目建设中的非债务性资金，也就是在向银行贷款前，开发商需自行筹措一部分资金先投入项目建设我们可以从报表“所有者权益”科目算出自有资金的金额自有资金=所有者权益=实收资本+资本公积+盈余公积+未分配利润融资额度匡算的三个原则项目注册资本金总投入≥30%项目资本金是项目的投资者认缴的出资额，不能以任何方式抽回。项目资本金与自有资金区别与联系：项目资本金和自有资金有联系，但不是一回事！项目资本金来源于自有资金，项目资本金不能抽回，自有资金大于项目资本金的部分可以在项目有销售收入后通过营运收回。自有资金≥项目资本金2009年5月25日国务院下发关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%（三）银行融资流程——step1融资额度匡算法人担保方式，由贷款方（银行）与保证方（母公司）签订协议，当借款方（项目公司）违约或无力偿还债务时，由保证方承担一般保证责任或者连带责。集团担保属于保证担保范畴。融资额度匡算的第四个原则先来解决概念问题——什么是担保以及担保的分类质押担保抵押担保保证担保借款方（项目公司）作为抵押人，将自身拥有的财产作为贷款的担保，此财产（如土地）在贷款期间不转移财产占有权。当借款人不履行合同时，抵押权人（银行）有权从该财产折价或拍卖、变卖的价款中优先得到补偿。土地抵押、在建工程抵押均属于抵押担保范畴。借款人（项目公司）将其拥有的动产或者权利转交给贷款方（银行）作为清偿债务的担保。当借款人不履行债务时，贷款方有权价出售、拍卖、变卖该动产或者权利收回资金。向银行贷款再找个第三方做担保抵押物你可以自行保管抵押物银行帮你保管，直到还清债务担保：为督促债务履行，确保债权实现的一项法律制度（三）银行融资流程——step1融资额度匡算（三）银行融资流程——step2融资方式确定按以下因素选择融资方式•融资额度•四证取得时间•放款时间•资金使用效率•融资成本就目前的融资方式看银行项目融资的资金成本低，是最常用的融资方式（三）银行融资流程——step2融资方式确定选定银行借款这种融资方式，我们会和银行就关键性条款进行初次沟通关键性条款例如：贷款额度是否办理在建工程抵押土地抵押率贷款期限还款方式：是否期限还款？或是销售进度还款贷款利率（综合利率基准）等等（三）银行融资流程——step2融资方式确定在银行实行从紧的货币政策，房地产信贷规模全面收紧时，商业银行会提出额外收取中间业务费或财务顾问费来提高银行房地产贷款的综合收益，在谈判中可强调战略合作技巧性规避。2.财务顾问费：银行提供的顾问服务包括行业市场信息咨询顾问、企业上市顾问、融资顾问、经营管理顾问、企业并购顾问、资金托管费等①代收代付业务代发工资、奖金、福利费、拆迁款、养老、医保等②代理保险业务办理建筑安装一切险、员工寿险等理财类保险③银行保函业务银行作为担保方办理投标保函、履约保函等④票据业务：办理承兑汇票、票据贴现⑤结售汇业务1.中间业务：（三）银行融资流程——step3落实授信额度授信额度是商业银行对单一法人客户或企业集团确定的可以向银行提出贷款申请的最高控制额度。今年世茂集团授信额度概况：中行260亿，农行110亿，工行52.05亿，民生50亿，兴业50亿。什么是授信额度？（三）银行融资流程——step4银行受理银行受理即银行有意向做该项目融资这个阶段银行主要进行主体资格审查，同时要求企业提供申请贷款的相关资料主体资格审查内容：1.确定借款人是经工商行政管理机关核准登记的企业法人2.有