汉宇地产上海浦东07年房地产市场状况2232563902

1上海汉宇房地顾问有限公司市场研究报告2上海汉宇房地顾问有限公司目录：房地产市场研究上海宏观市场浦东市场川沙周边市场近期政策分析宏观指标分析宏观市场分析中观市场分析浦东住宅市场分析川沙住宅市场分析微观市场分析调控步骤07年来政策一览2008年政策预测国民生产总值人口及收入状况房地产市场指标分析供求分析价格特征客户特征板块分析总体特征板块供求分析价格特征客户特征12343上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶近期政策分析Ì调控步骤‧最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控；‧从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从2004年的一级土地市场，2005年的二级市场，2006的三管齐下，到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分大的；‧而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，达到健康有序的发展结构。房地产一级市场房地产二级市场2004年2005年3年政策调控宏观方向图房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2006年房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场银行信贷2007年4上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶近期政策分析Ì07年以来政策一览%%5上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶2008年政策预测Ì‧2007年的新政效果还是明显好于2005年的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距；‧而地价的节节攀升以及人民币的持续升值所导致外资持续引入，将使政府在督促07年调控的执行情况的同时，在2008年采取一系列新的调控政策，可能从以下几方面出台新政策：1、税收方面预计2008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税等）＂等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求；2、利率信贷方面在2008年央行加息二至三次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度；3、土地方面对于目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进行实施。4、规范行业秩序07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程并加强从上之下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。6上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì国民生产总值‧从1992年到2006年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%；‧2007年上半年，全市生产总值完成5,561.91亿元,累计增长13%；‧根据《上海市十一五纲要》，十一五期间全市年均经济增长率预期为9％以上,到2010年全市生产总值达到1.5万亿元,接近2,000亿美元。2000-2006年上海市GDP总量与增长速度04000800012000160002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年单位:亿元0%4%8%12%16%GDP值增长速度注：2010年数据为预测值7上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì人口及收入状况‧人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平，用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加；‧上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20668元；‧按照10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。2000年-2006年上海市城镇居民可支配收入及增长状况050001000015000200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%城市居民人均可支配收入增长率8上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì房地产市场指标分析•施工、新开工及竣工面积•2007年1-8月，全市共完成房地产开发投资878.08亿元，同比去年1-8月增长7.8%；•各项指标中，新开工面积对比去年同期下降12%，明显低于销售面积，竣工面积较去年同期略有减少。上海市2006年1-8月—2007年1-8月对比图0500010000新开工面积施工面积竣工面积销售面积2006年1-8月2007年1-8月9上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì房地产市场指标分析‧商品房销售均价与销售面积‧07年1-8月，商品房成交量为2185万平方米，同比增长36.57%；销售量的大幅攀升主要因人民收入增加,人民币升值预期,高额的贸易顺差,外资投资资金大量进入等原因.2006年5月—2007年7月成交面积（均价走势）图050000010000001500000200000025000003000000350000040000002006年5月6月7月8月9月10月11月12月2007年1月2月3月4月5月6月7月500055006000650070007500800085009000950010000105001100011500住宅销售面积（平方米）住宅销售价格（元/平方米）10上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì房地产市场指标分析上海市2007年2月—8月累计每月开工、销售面积对比表050010001500200025002月3月4月5月6月7月8月开工面积销售面积‧商品房累计开工与销售面积‧07年2-8月，商品房新开工量为1046万平方米，同比下降19%，而成交为2185万平方米；‧从右图可以看到今年的新开工供应与成交相比，严重不足，这也是市场房价主要上升的原因之一。11上海汉宇房地顾问有限公司宏观市场分析¶宏观指标分析Ì房地产市场指标分析上海市2007年4月—8月供需关系0501001502002504月5月6月7月8月新增供应（不含动迁房）成交‧2007年，上海每季度市场供应基本保持在100万平方米左右，而销售量基本保持在平均每月200万平方米左右，基本上处于供小于求的水平；‧从整体的供应走势来看，市场的供应不平衡，导致上海房价的持续上涨，预计该趋势将在未来保持一段时间。12上海汉宇房地顾问有限公司中观市场分析¶浦东住宅市场Ì供求分析浦东2007年1月—7月新开工与销售面积对比表0501001502002503001月2月3月4月5月6月7月新开工累计销售面积累计‧2007年，浦东新区每月住宅市场新开工量基本保持在15万平方米左右，销售面积保持在36万平方米左右，市场呈现供小于求的现状。‧从整体的供应走势来看，从2005年的放量供应之后，浦东整体的供应量有所下降，预计在未来的一段时间开工量将保持下降趋势。13上海汉宇房地顾问有限公司中观市场分析¶浦东住宅市场Ì价格分析浦东2007年1月-7月份商品房销售均价表1000200030004000500060007000800090001000011000120001月2月3月4月5月6月7月‧2007年，浦东新区销售价格有25%左右的涨幅，7月均价达到11000元/平方米，市场成交价屡创新高；‧从整体的供应走势来看，预计在未来的一段时间内如无重大调控政策打压楼市浦东新区的价格仍将有所提升。14上海汉宇房地顾问有限公司中观市场分析¶浦东住宅市场Ì客户特征“三边两线＂发展格局发生变化，发展重点外移近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线与外环线以外周边地区。高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高品质楼盘,高档房价将继续坚挺。两外人士继续看好浦东由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外＂人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。‧区域状况‧浦东新区经过10年多的发展已经成为集陆家嘴金融中心，浦东机场的航运中心，未来的洋山深水港海运中心为一体的城市中心；‧区域交通‧徐浦、南浦、杨浦大桥，打浦路、复兴路、延安路隧道、中环（建设中）、外环，地铁2、4、6、7、8号线的开通使得浦东与浦西的联系更为密切。‧规划方面‧世博会的举办促使浦东的城市建设发展更为迅速，未来的浦东将成为市民购房主要选择地之一。15上海汉宇房地顾问有限公司中观市场分析¶浦东新区住宅市场Ì板块分析金桥板块碧云社区陆家嘴世纪公园世博区域世博选址张江地区目前浦东房地产市场可以分为陆家嘴板块世纪公园板块世博板块金桥板块碧云板块张江板块16上海汉宇房地顾问有限公司中观市场分析¶浦东新区住宅市场Ì板块分析版块概念浦东新区经过10年多的发展已经成为多个居住板块有境外人聚集的区域，有以生态为概念的版块，有因产业形成的版块，有以未来发展为主概念的版块。板块基本情况产品特点消费人群陆家嘴板块依托贸易区形成的高档聚居区区域均价在50000--60000元以上，多为高层建筑，体量较大，以超豪华公寓为主消费者来源广泛，临近的办公区的高收入人士是支持板块的主体世纪公园板块依托稀有生态景观形成的高档生态聚居区小高层和高层混合型产品多,小区体量大，装修房开始在区域盛行，区域均价25000—30000元/Ｍ２消费者有很强的意向性，主要是看重区域生态环境。世博板块世博会概念板块大型社区不多，房型面积比较齐全，目前区域在售楼盘极少，价格15000--20000元/平方米区域客户为主金桥板块主要依托金桥产业园区形成中档产品为主，区域价格在20000--25000元/平方米之间周边住户、园区人员为主张江板块依托张江科技园区形成的中高档聚居区区域别墅项目比较多，价格跨度比较大，公寓价格一般在13000--14000元之间，园区从业人员居多碧云板块依托金桥产业园形成的国际聚居区区域内楼盘价格存在很大的差距，高档公寓在30000—35000元左右，一般公寓在25000元左右.区域内存在两个不同档次的消费者。既有世界精英也有上海普通消费者17上海汉宇房地顾问有限公司——川沙镇位于浦东新区东南，指原川沙镇、机场镇行政辖区范围及浦东国际机场范围，行政区域面积139.83平方公里，规划人口约35万人，设７个社区，常住人口31.8万，流动人口常年保持25万。——川沙功能区域(新镇)水陆空交通配套，运价结构合理，东距浦东国际机场6公里，市、区级几条快速干道（迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路及规划中的磁悬浮铁路）纵横穿越腹地，直接和沪杭、沪宁高速公路连接。——轨道交通2号延伸线这一条为川沙带来发展新机遇的经济干线，将把上海市中心的繁荣和繁华引入川沙；而临空新城的建设更使川沙插上腾飞的翅膀。微观市场分析¶川沙区域版块Ì总体特征18上海汉宇房地顾问有限公司微观市场分析¶川沙住宅市场Ì总体特征•居住氛围较浓、配套齐备•川沙历史悠久、文化底蕴深厚，目前有常住人口约30余万，区域内经济发达、交通方便、人文环境浓郁，配套设施齐全，居住适宜。•区域前景看好，土地供应量将迅速增加•毗邻张江高科技园区、浦东国际机场、建设的中地铁二号线延长线为其未来发展前景奠定了良好基础，而随着对外交通更为便利可以预计区域土地供应量、开发量将大大增加；•房产市场供应量小，去化速度较快•川沙板块目前的供应量很小，目前主要以大面积产品供应为主，在售次新房小高层毛坯房单价在8000－8500元/m2之间；‧交通方面‧川沙板块交通便捷，可通过A20、龙东大道、龙阳路或者通过华夏东路沿中环快速到达市中心，且建设中的轨道2号线延伸线将进一步的拉进了它与市中心的