万科城

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密咨询中心出品CRIC城市开发商项目名称产品案例2基本信息段落万科城项目认知3一、高新区的规划发展状况怎样？二、高新区房地产市场的发展趋势？三、万科城项目为何能开盘劲销2000套？41、区域简介2、发展规划3、产业布局4、区域人口5、交通资源6、宏观经济1、区域发展2、市场热度3、品牌效应4、客户支撑5、交通发展6、政策影响1、项目简介2、规划布局3、户型分析4、建筑风格5、案场展示6、开发商品牌7、市场属性8、项目配套PART1区域概况PART2市场研究PART3项目分析5PART1区域概况6PART1区域概况区域简介环线内环外环各区分布二七区郑东新区金水区管城区高新区中原区惠济区经开区黄河高新技术开发区高新区位于郑州市西北部，始建于1988年，是1991年国务院批准的国家级高新技术产业开发区。现在已经发展成为高新产业聚集的中原硅谷。是中原经济区内省会城市国家级高新区，也是国家科技部部署创新体系首批4个重要战略支点之一，全区行政代管面积110平方公里，总人口25万余人。7PART1区域概况发展规划高新区将在西四环以西新建一座“高新新城”，郑州高新区总面积将扩大为近70平方公里，彻底“变身”为集新兴产业、科技、创新、生态宜居为一体的郑州高新城。一心两翼、郑西崛起：《中原经济区郑州都市区建设纲要》点出郑州提出了“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。未来规划为共有五大板块，分别是西部的高新新城、中部的现有建成区、北部的生态产业区、西流湖休闲创意区和西南产业区。高新新城根据《郑州高新城空间战略研究》确定的发展定位，将“高新新城”打造成为“郑州高新城”的核心组团，“产城融合、宜业宜居”的示范区域，新兴产业之城、自主创新之城、商业和生态人文之城。8PART1区域概况产业布局高新区目前初步形成了软件和信息、生物医药、光机电一体化和新材料产业，四大支柱产业形成的年产值占全区总量的80%。高新区目前加快实施“一区多园”战略，目前正逐步形成电子电器、电子信息产业、河南省大学科技园、文化创意、生物医药等十大产业园区。9PART1区域概况区域人口区域现有人口25万余人。随着格力电器郑州产业园、河南省国家大学科技园、软件产业园等等建成投产，一批百亿园区逐步形成，预计十二五末（2015年）区域新增产业人口10万左右。10PART1区域概况交通资源绕城高速科学大道新龙路莲花街金菊西街白松路红松路西四环长椿路瑞达路翠竹路图例高速公路城市快速路城市主干道区域内路网交通发达，对外有绕城高速和连霍高速，城市内部有快速通道。区域内轨道交通便利，规划有地铁1号线、地铁3号线、地铁4号线经过区域，预计最早通车时间2015年，区域整体通达性好。11PART1区域概况宏观经济GDP——高新区整体经济状况处于郑州市8大区的中游位置，是经济发展最好的新区；高新区近年GDP增幅最低为13%，平均保持在20%以上，远高于平均水平，有着非常良好的发展趋势，与高新区近年产业园发展有密切关系。12PART2市场研究13PART2市场研究区域发展高新区火热的表象背后是多年的厚积薄发，在“一心两翼”的大旗引导下，下一个十年，高新区，必然会成为一片炙手可热的土地！郑州高新区正从一个环境优美、产业迅猛发展的高新科技开发区向生活设施完善、商业日渐旺盛的新城迈进。。。。。。14PART2市场研究市场热度往年高新区土地市场成交较为平缓，2013年成交活跃，半年即成交地块17幅，近年来，土地单价不断上扬，上扬幅度较为缓慢，产品定价空间较大，符合片区刚需区域的市场地位。年份成交宗数成交面积（亩）建筑面积（万㎡）平均容积率平均单价（万元/亩）2010年3101.619.1——约802011年7400.97110.34.13155.120123275.4055.83114.92013(1-6月)171486.68320.513.23163合计301762.1376.31————15PART2市场研究品牌效应在政策的号召下，越来越多的地产大鳄开始抢滩高新区，其中不乏万科、恒大、保利的身影。高新区的房地产市场起步比较晚，前几年仅有美景、仟禧、升龙等地产项目先行进入开发。目前，高新区已吸引万科、保利、恒大、建业、升龙、谦茂、祝福、明瑞、正弘等数十家地产项目慕名而来，扎堆开发，高新区楼市明显升温。16PART2市场研究客户支撑根据高新区预计，2020年高新区人口将突破68.5万，人口增长速度明显。按人均住房需求面积35㎡/人，其间将新增近1500万㎡商品住房需求。房地产客户教育人口产业人口本地居民其他客户高新区汇集了郑州一流的大学：郑州大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业学院等较多高校，电子信息产业、生物医药、光机电一体化和新材料产业，四大支柱产业四大产业集群为片区房地产长期发展提供稳定的客群。17PART2市场研究交通发展高新区交通发展迅速，1月26日新开通了B1、B27、B28路快速公交路线；规划中的地铁1、3、4号线经过本区域，预计最早通车时间为2015年。高新区交通快速发展为区域房地产市场的良好发展奠定了坚实的基础。地铁3号线化工路科学大道站河南工业大学站B27路由须水河东路金菊街至冬青街站，途径（瑞达路、玉兰街、银屏路、金菊街、长椿路、莲花街、西四环、金菊西街、须水河东路）B28路由红松路杜英街开往冬青街站，途径（红松路、科学大道、西四环、冬青街、瑞达路）18PART2市场研究政策影响政府发展规划1、•高新区正在从一个环境优美、产业迅猛发展的高新科技开发区向生活设施完善、商业日渐旺盛的新城迈进，增加了对房地产项目的需求量。高新区不限购政策2、•2013年新国五条政策出台“严格执行商品住房限购政策”。目前郑州限购范围是市内五区以及郑东新区，不包括高新区，增加了高新区的房地产项目吸引力。高新区房价相对较低3、•高新区住宅项目目前均价为7500元/平米，在郑州房价普遍突破八千的市场环境下，对一些刚需买房客户有很大的吸引力。19PART3项目分析20PART3项目分析项目简介万科城位于西四环与科学大道交叉口西北角，建筑面积约320万方，规划成为容纳近10万社会精英居住的大型城市综合体。项目一期采用高层建筑和洋房相结合的方式，须水河东路临街为底商，项目整体地块分散，一期开发地块整体性强。开发商河南省美景之州房地产开发有限公司占地面积1600亩规划建筑面积320万平方米容积率3.5绿化率30.8%得房率高层77%洋房86%装修情况简装修•组成：项目一期一批共由9栋高层住宅，二批由9栋高层和7栋多层组成•功能区分：项目1、5、7、9、11、13、15、16、24、25下有底商，其余均为纯住宅。•层数：高层均为34层，洋房均为6层。•单元：1、2、3、4#为两单元两梯四户，其余高层为一单元两梯六户。一期21PART3项目分析规划布局项目一期1-4#为相同户型设计，5、7、9#相同，6、8、10-14#相同，15、16#相同。1-4#为两个单元两梯四户，5-16#为一个单元两梯六户。项目1-4#标准层面积为712.54㎡,5、7、9#为486.68㎡，6、8、10-14#为502.76㎡，15、16#为511.92㎡。22PART3项目分析户型分析万科城1-16#面积区间为76.18-78.22㎡的两房户型设计基本相同，均采用了赠送面积的方式，户型设计紧凑，功能性强。万科城1-16#面积区间为88.22-89.62㎡的三房边户户型设计基本相同，设置了三飘窗+景观阳台，满足了刚需客户的置业需求。。23PART3项目分析户型分析万科城1-16#面积区间为88.22-89.62㎡的中户三房房户型设计基本相同，有较大面积的采光面，适宜居住。万科城15、16#面积88.74㎡的三房北户户型设计没有优势，销售情况不好。24PART3项目分析户型分析户型配比面积套数套数占比所在位置两房76.18㎡198套5.77%5、7、9#76.99㎡198套5.77%5、7、9#77.16㎡462套13.46%6、8、10-14#78.22㎡132套3.85%15、16#三房84.92㎡462套13.46%6、8、10-14#88.22㎡264套7.69%1、2、3、4#88.74㎡132套3.85%15、16#89.00㎡132套3.85%15、16#89.01㎡264套7.69%1、2、3、4#89.17㎡198套5.77%5、7、9#89.30㎡462套13.46%6、8、10-14#89.42㎡264套7.69%1、2、3、4#89.62㎡264套7.69%1、2、3、4#共计——3432套100%——项目定位为刚需型，一期首批房源两房面积区间为76.18㎡-78.22㎡，三房面积区间为84.92㎡-89.62㎡。25PART3项目分析案场展示万科城样板间卧室大尺度飘窗设计，卫生间干湿分离设计，厨房连接生活阳台，卧室和客厅的朝南设计，在样板间能直观的感受到居住的舒适与便利。但在小三房的样板间会有一定的压抑感觉。万科城售楼部外型设计独特新颖，内部装饰现代时尚，有强烈的艺术气息。符合项目的市场定位，项目目标客户为刚需年轻群体，年轻人的现代感时尚感较强。样板间26PART3项目分析建筑风格万科城采用的是西班牙建筑风格。西班牙风格在建筑上就反映出诗意的，幻想的，神话的风格，往往充满了丰富的想象力和浪漫情怀。符合了年轻刚需客户的审美和需求。西班牙的建筑与其多元的文化有着很明显的关联性，基督文化和回教文化的碰撞更给西班牙艺术带上了奇异的色彩，而且西班牙民族天生就有一种热情奔放和狂野的个性，在建筑上就反映出诗意的，幻想的，神话的风格，往往往充满了丰富的想象力和浪漫情怀。27PART3项目分析开发商品牌万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。公司致力于不断提升产品品质。至2009年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。28PART3项目分析开发商品牌万科物业是在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，如今万科物业已迈入第20个年头。素有金牌物业之称，服务好，品牌影响力大。29PART3项目分析项目配套外部：周边商业配套匮乏，但教育配套良好，周边大学环绕，项目周边有基本的医疗配套，能满足居民日常需求；但周边无甲级医院，医疗配套水平一般。内部：项目规划50万方的商业配套，内部规划1所九年一贯学校、1所中学、4所小学及11所幼儿园。A:郑州市中原区第二人民医院B:郑州大学医院C:郑州市中心医院高新区医院信息工程大学分院D：河南工业大学医院E:郑州市社区卫生服务中心NO.01230PART3项目分析市场属性万科城在2013年11月9日首次开盘，凭借着万科巨大的品牌影响力，在开盘当天销售率达99.08%。万科城开盘价格为7400元/平米，万科拥有良好品牌效应，采用简单装修，劣势是项目位于西四环以外，方位稍偏。价格在高新区处于中上等水平，高新区发展速度快，价格呈渐涨态势。31PART3项目分析市场属性项目定位为刚需房，户型面积较小，面积区间为79-89㎡，总价较低，对刚需房客户有较强的吸引力。客户分析1、项目客户年龄25-30岁年轻人居多。占比约70%。2、自住比例约85%，购房动机