万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P

1第一区域事业部楼盘个案分析——2ContentsPage目录页—2—04项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结3—3—V.city万科城01区域属性分析〉项目背景〉项目区位〉交通环境〉项目配套〉区域规划〉区域楼市〉小结404项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结项目名称万科城V.city占地面积129571㎡注册名称马桥景城乐康苑总建筑面积317534.94㎡所处板块马桥板块容积率2.4现场地址银春路2200弄绿化率35%建筑形态小高层得房率76%-77%建筑风格现代开盘时间2013-6-11/2013-6-28开发商上海郡科投资管理有限公司交房时间2014年底企划营销代理新聚仁、策源、世联总户数3400（一期）1110（已开盘）价格范围19500元/㎡（报价）停车位机动车停车位2583个，非机动车停车位3386个（一期）;800机动车位（已开盘）物业管理公司上海万科物业服务有限公司车位配比1:0.72物业管理费3.3元/㎡·月交房状况全装修第一节项目背景1.1.1基本参数504项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第一节项目背景1.1.2开发商获奖时间荣获奖项评选机构8月30日“2012中国民营企业服务业100强”榜单中，万科位列第4位。全国工商联9月6日2012中国物业服务优秀品牌企业国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院604项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结获奖时间荣获奖项评选机构2月29日2012城市摩登新力量现代传媒3月21日2012中国房地产开发企业10强2012中国房地产开发企业500强·杰出贡献奖中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3月23日2012中国房地产百强企业·综合实力TOP10国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院4月22日2012中国绿公司百强道农研究院、《绿公司》7月13日“2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。《财富》（中文版）7月15日2012年度卓越成就大奖《21世纪经济报道》8月30日亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous50）福布斯(亚洲）8月30日“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14位全国工商联9月06日“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第18位。“房地产开发”行业榜中，万科列第1位。《财富》（中文版）9月6日2012中国房地产行业领导公司品牌国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院9月15日Euromoney(UK)BestResidentialDeveloper-Global、BestResidentialDeveloperEuromoney(UK)11月20日中国最佳领导力培养公司TOP20《中国企业家》12月3日20年卓越企业《南方周末》第一节项目背景1.1.2开发商综合实力奖项—2012开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目704项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第二节项目区位行政区域：闵行板块：马桥板块（低密度顶级别墅聚集区）依靠商圈：旗忠、江川路、莘庄环线：外环以外本案位于马桥镇西南面莘庄：12公里徐家汇：23.2公里人民广场：30公里中山公园：27公里上海虹桥国际机场：23公里上海浦东国际机场：58公里地块较为偏远、板块定位提升区位价值804项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第二节项目区位10min20min30min驾车公交常用出行路线：闵行19路(闵马线、江川2路、闵行5路)——地铁5号线——地铁1号线马莘线——地铁1号线江川路商圈：15分钟莘庄：35分钟徐家汇：1小时904项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第三节交通环境银春路华宁路主要干道：华宁路、银春路公共交通（近公交总站）：马莘专线、闵马线、江川2路、闵行19路、闵行5路5号线、1号线主要快速路：嘉闵高架（规划）、申嘉湖高速、沪金高速、北松公路车站闵马线车站公交总站1004项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第三节交通环境马莘专线往莘庄南广场:06:30-17:00往银春路:07:20-18:00发车间隔：15－25min闵马线闵行渡口往旗忠高尔夫球场方向:05:45-17:30发车间隔：11－15min江川2路往东川路地铁站6:30-21:30往银春路7:10-21:30发车间隔：10min闵行19路往华宁路地铁站：06:00-20:30往银春路：06:09-20:39发车间隔：6-15min闵行5路往吴泾公园：06:45-21:20往银春路：06:00-20:35发车间隔：20min莘庄地铁站南广场旗忠高尔夫俱乐部旗忠驾驶培训部银都路沪闵路鹤庆路市五医院旗忠文化中心旗忠公园旗忠高尔夫俱乐部东川路地铁站工人俱乐部各工厂少年宫马桥敬老院剑川路吴泾公园北桥站华宁路地铁站华宁路银春路交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区1104项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第四节项目配套商业配套餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈确定入驻：麦当劳、卡通尼、一兆韦德；即将引进：超市、公缴费、餐饮、娱乐夏朵香槟购物街、千代广场、置业广场、金平路商业街、欧尚超市、沃尔玛超市人济酒店、万轩花园酒店、安曼国际酒店（规划中）2000㎡大卖场（规划中）娱乐旗忠国际网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、闵行西南体育场、旗忠森兰体育城（规划中）医院市五院（江川2路可达）、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院、社区医疗中心（规划）公园旗忠公园、旗忠森林公园、水文化公园、闵行生态公园、滨江绿地、闵行公园幼儿园马桥中心幼儿园、景谷第二幼儿园、景二一分园、闵行区第一幼儿园中小学大旗忠板块的耀华国际教育学校（规划中）、德威国际学校（规划中）、文绮中学、强恕学校、实验小学、闵行区中心小学、北桥小学、北桥中学大学上海交通大学、华东师范大学旗忠网球中心旗忠森林公园……生活、教育、休闲配套齐全，公交站点可达1204项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第五节区域规划保障房、动迁房较多配有一定公建、商业、医疗配套河道、绿地穿插保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建设配套，自然环境佳800001304项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第六节区域楼市均价：19500元/㎡房型：78-122㎡装修：全装修物业类型：高层均价：20000元/㎡房型：55-63㎡装修：精装修物业类型：高层均价：18000元/㎡房型：122-127㎡装修：毛坯物业类型：小高层、高层以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自定位无竞争1404项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第七节小结项目品牌区位配套规划楼市生活配套齐全，多教育、医疗资源，自然环境佳。别墅群提升板块价值。马桥板块，地处郊环，但公共交通便捷。动迁房、保障房影响居住环境。开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。15—15—V.city万科城02产品规划分析〉项目四至〉项目整体规划〉建筑风格及立面〉景观规划〉户型分析〉装修标准〉特殊部分分析〉小结1604项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第一节项目四至一期银春路申嘉湖高速华宁路双向四车道车流量适中，大型卡车较多银春路双向两车道车流量较小，公交站点申嘉湖高速连接北松公路，快速到达市中心目前尚未开通，有施工围挡1704项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第二节项目整体规划一期占地面积：129571㎡建筑面积：317534.94㎡（社区底商自主招商）二期教育1804项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第二节项目整体规划一期占地面积：129571㎡建筑面积：317534.94㎡二期（规划未定）教育1904项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第二节项目整体规划123567891011121516171819楼号梯户比层数户型12梯6户1878㎡、93㎡、122㎡22梯6户1878㎡、93㎡、103㎡32梯4户1878㎡、91㎡、103㎡52梯6户1878㎡、93㎡62梯6户1878㎡、93㎡、103㎡72梯6户1878㎡、93㎡82梯6户1893㎡、103㎡93梯6户2878㎡、93㎡103梯6户2878㎡、93㎡113梯6户2893㎡、103㎡123梯6户2878㎡、93㎡152梯4户1891㎡、122㎡162梯4户1891㎡、122㎡172梯6户2578㎡、91㎡183梯6户2878㎡、93㎡193梯6户2878㎡、93㎡层高2.8米78㎡、103㎡为边套规划特征：1.以中轴为主轴左右基本对称2.由南向北建筑逐渐升高，不影响北侧采光规划缺点：临街未设置降噪措施，噪音影响居住质量2004项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第三节建筑风格及立面建筑风格：现代立面风格：波士顿表面材料：涂料无特殊规划设计2104项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第四节景观规划道路周围多小品2204项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第五节户型分析2.5.1103㎡2+1室2厅2卫动静分离客厅与卧室区域分离，互不干扰开阔采光卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量套房设计主卧套房设计，带有橱柜及卫生间，保证主人私密性，符合上海人生活习惯次卧厨房书房玄关2304项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第四节户型分析2.5.293㎡2+1室2厅1卫厨房干湿分离卫生间动静分离客厅与卧室区域分离，互不干扰开阔采光卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量干湿分离卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求通透双厅入户玄关设计，突出客厅宽敞度次卧空间小次卧空间很小，使用功能有限制私密性不佳次卧、卫生间窗口对走廊，边户可见，私密性不佳2404项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第四节户型分析2.5.378㎡1+1室2厅1卫开阔采光主卧、客厅南阳台设计，保证采光量干湿分离卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求宽敞设计户型虽小，但保证客厅、厨房宽敞度，符合中国人生活习惯次卧私密不佳入户正对次卧，影响次卧居住私密性厨房客厅主卧2504项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第四节户型分析2.5.478㎡附加值分析2F赠送大露台使用权约20套（售罄）赠送飘窗面积赠送半阳台，可作为次卧使用2604项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第六节装修标准2.6.1主要用材客厅、卧室木地板、墙纸厨房、卫生间瓷砖贴面2704项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第六节装修标准2.6.2装修品牌FunctionArt电插口2804项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第六节装修标准2.6.3装修特色——收纳设计灵活利用空间，充分发挥小户型可使用空间，减少不必要空间占用镜面收纳嵌入式收纳柜2904项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析05项目分析总结第六节装修标准2.6.3装修特色关注生活细节设计3004项目推售分析01区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析0