同策-上海浦东铜山街项目项目定位及物业发展建议报告-147DOC

上海祥大房地产发展有限公司浦东铜山街项目项目定位及物业发展投标书项目定位篇上海祥大房地产发展有限公司一、项目概括本项目位于上海浦东新区范围内，东至民生路，南至浦东大道，西至中欧项目地块，北至铜山街。基本经济参数：土地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）综合容积率住宅、综合725501840002.5各类产品经济参数：土地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率建筑密度建筑高度控制住宅22660566502.525％100商办4960198404.060％506860274404.060％120综合24100723003.060％100上海祥大房地产发展有限公司二、SWOT分析——优势（Strength）区位优势：本项目地块位于浦东大道北侧，靠近黄浦江，具有地段稀缺性，将成为浦东地区不可多得的“江景房”；交通优势：本项目地块紧邻的浦东大道为浦东地区的交通主干道路，且有多条公交线路在此停靠，为本项目小业主出行提供极大的便利；市政规划优势：铜山街为浦东地区旧城改造的重点区域，将融合住宅、办公、商业以及酒店式公寓等多种产品，将成为浦东地区新的大型综合地区；项目规划优势：本项目总建约为18.4万平方米，且产品类型较为丰富，有利于成为领导区域市场的楼盘。——劣势（Weakness）噪音污染：本项目紧邻浦东大道，该道路车辆众多，噪音污染极为严重，对本项目住宅产品将产生较大影响；周边环境劣势：目前项目周边多为老式公房，且有一农贸市场，对本项目周边环境影响较大；地块自身劣势：本项目地块形状不规则，不利于整体规划；——机会（Opportunity）土地稀缺性：随着上海城市化进程的不断加快，中心城区的住宅项目逐渐减少，特别是成规模开发的、拥有江景的综合社区将更为稀缺，因此，本项目具有较好的机会。上海经济发发展的客观需求增长：浦东新区的进一步开发开放、世博经济的带动，是市场对高档住宅、办公写字楼、酒店服务公寓及商业的需求稳步上升。——威胁（Threat）宏观市场：目前上海宏观市场正处于调整期，成交量萎缩，价格下滑明显，未来走势不容乐观；未来竞争激烈：区域内空地较多，在未来几年仍然有较大供应，区域内竞争较为激烈上海祥大房地产发展有限公司三、项目总体价值认识1、市场定位结合本案的立地条件，我司认为，我们有机会成为：具有城市活力的集生活、休闲、购物、商务于一身的高档景观综合社区如此定位的优势体现如下：有利于在市场状况不甚乐观的情况下，保持本案的整体竞争力，增强本案的抗风险能力；有利于各种物业的联动效应，充分实现物业价值，增加利润空间；有利于本案的整体营销企划包装，使得本案的市场形象独树一帜。上海祥大房地产发展有限公司2、产品理念本案的总建筑面积约为18.4万m2根据以上整体定位，我司认为，本案的产品应分为以下四大类：住宅、商业、办公、酒店式公寓四类物业的建筑体量分别为：住宅：约12万m2商业：约1.8万m2办公：约3.2万m2酒店式公寓：约1万m2住宅部分此类物业为三类物业中体量最大的部分，其定位直接决定了本案的整体走向。根据市场预判，以及本案的自身特性，我司建议，本案住宅定位为：高档居住社区具体体现为：户型舒适、装修精致、配套完善商办部分对于此项目的商办部分，为规避风险，我司建议，将此类物业分为以下具体物业形态：沿街商铺、商业裙房、酒店式公寓、写字楼对于商办部分物业，我司建议：强调“符合整体社区的文化特征，同时具有自身特色”具体体现如下：沿街商铺，打造成为特色休闲购物街；商业裙房，突出“休闲娱乐”的功能；酒店式公寓，突出“文化主题”，如“艺术家公寓”、“女性公寓”；写字楼，以“创业型的中小企业”为主要目标对象。上海祥大房地产发展有限公司3、USP提炼根据以上对于本项目总体价值的认识，我们可以提炼出该项目的USP：具有城市活力的，集生活、休闲、购物、商务于一身的综合社区靠近黄浦江，与北外滩隔江相望，具备地段的稀缺性和不可复制性。地理位置优越，处于陆家嘴金融贸易区内紧邻小陆家嘴金融区紧邻浦东大道交通主干道，杨浦大桥和大连路隧道使得出行极为方便处于旧区改造区域，具备规划优势公寓产品户型舒适，对于注重生活品质的客户有很大的吸引力商业为有主题的特色商业区，能很好地聚集人气上海祥大房地产发展有限公司住宅篇上海祥大房地产发展有限公司一、上海近期宏观市场分析1、最新政策及解读①宏观政策土地及房产开发方面：2005年3月5日，《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》出台：坚持三个为主，保持基本稳定；调整供应结构，完善供应政策；加强市场监管，规范市场秩序；完善保障体系，满足基本需求。2005年8月17日，上海市政府宣布继续停批别墅类用地，适度增加商业、办公、旅游等土地供应。房产交易方面：2005年2月18日，上海二手房网上交易平台在全市范围内全面推出试运行。2005年3月1日，上海市房屋土地管理局发布《关于加强商品房销售行为监管问题的通知》，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。上海祥大房地产发展有限公司贷款方面：2005年1月1日起，各银行开始纷纷调整了个人房贷门槛，并普遍降低贷款成数。二手房能贷到7成已经很难，大多在6-6.5成，50平米以下的房子基本不贷，上世纪80年代房产将不提供贷款等。2005年3月8日，某些银行又针对高档房的贷款开出一“新门槛”：凡是申请的个人房贷金额与所购房屋面积之比大于1万元/平方米的高价房贷款受到严控——除非贷款人愿意主动降低成数，否则不予放贷。2005年3月16日，中国人民银行宣布，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：①将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；②个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；③金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。即5年以下由3.78调整为3.96%，5年以上由4.23%调整为4.41%。2005年3月28日，上海市银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》：①购买第一套自住商品房，贷款成数和利率按照央行调整商业银行住房信贷的规定执行；②对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例；③对同一借款人申请第三套及以上贷款的，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。2005年4月1日起，沪上大部分银行不接受“一年房”按揭业务,“一年房”难跨行转按揭，第三套房贷门槛暴涨。2005年4月6日，上海市房地资源局宣布实施新的房地产抵押登记和转移登记办理方式，实际上停止了本市的银行转按揭业务。2005年8月17日，上海市政府宣布自8月20日起，对于购买第一套自住住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。如有补充公积金的职工，最高贷款额度可达30万元，享受政策对象必须同时具备：①本市缴存住房公积金的职工：②第一次购买自住住房。上海祥大房地产发展有限公司关于税收方面：2005年3月7日，上海市地方税务局出台《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。2005年5月27日，《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地产税收管理的通知》：2005年6月1日起：①个人将购买不足2年的住房对外销售的，将房款全额缴纳营业税；②个人只有购买普通住房才能免征营业税；③个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；④个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证；⑤对今年6月1日以后二手房交易中可以享受优惠政策的“普通住房”，在“普通住房”标准中，其价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。在“购房时间”上，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。2005年5月31日，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局发布《有关加强房地产税收管理的补充通知》：2005年6月1日起：①购非普通住房契税3％，凡个人在05年5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。②个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年的（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按照非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。③对售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策上海祥大房地产发展有限公司作出规定：本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。④可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：1住宅小区建筑容积率在1.0以上；2单套建筑面积在140平方米以下；3实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。2005年6月1日，上海市财税局针对别墅转让交易开征土地增值税，税率在30%-60%之间；持有花园住宅不满3年而转让的，将全额征收土地增值税;持有时间在3年以上5年以下的，减半征收；持有5年以上转让的，则根据税务部门审核结果，属于自住房产的，免于征收，属于投资房产的，则仍要依法缴纳土地增值税。只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”，无论原产权人持有了多长时间，一旦转让交易就要缴纳此税种。上海祥大房地产发展有限公司综合方面：2005年3月26日，国务院发布“国八条”（即老八条）：①高度重视稳定住房价格；②切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；③大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；④严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；⑤正确引导居民合理消费需求；⑥全面监测房地产市场运行；⑦积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；⑧认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月30日，国务院七部委发布“新八条”：①强化规划调控，改善商品房结构；②加大土地供应调控力度，严格土地管理；③调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；④加强房地产信贷管理，防范金融风险；⑤明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；⑥加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；⑧加强市场监测，完善市场信息披露制度。其中针对第三点提出：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;针对第五点提出：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均