万科城市进入研究1421049

上海克而瑞信息技术有限公司南通、嘉兴、台州、湖州、温州房地产市场进入研究引子城市比较城市评价进入建议附件城市土地名称楼板价同比底价涨幅中标单位温州龙湾行政中心区D03地块7788220%温州市龙湾房屋开发有限公司龙湾行政中心区D05地块9015198%温州恒嘉房地产开发有限公司龙湾行政中心区E-03-1地块5592250%温州城市建设开发有限公司嘉兴南湖区行政中心东侧地块2792元/平方米68%力宝集团南通CR0711地块6102元/平方米163%莱茵达置业CR0710地块5012元/平方米80%南通鸿逸、通州华夏R0729地块4430元/平方米189%绿城住：南通CR0711地块、CR0710地块和R0729地块，分别有11家、4家和11家开发商参与竞标，分别经过65、158和188轮竞价才最终决定归属。地价：土地价格上涨明显房产：排队热销又现房产市场南通：长江1号火热开盘，实力楼盘魅力无限2007年7月28日上午十点半,摄氏38度,骄阳似火。位于港闸区黄海路与永扬路交叉路口的长江1号售楼处，开盘活动如火如荼的进行着。据了解，当日有超过千人参与了长江1号的开盘典礼及优惠互动活动。公开销售一小时，首批131套房源即全部售罄！温州：1200人抢购117套房子2007年上午10时30分，位于市区雪山路的凯鸿大厦楼盘在公证人员及现场近千名认购者的监督下，通过电脑摇号的方式公开销售，以杜绝“人情房”、“后门房”。其117套房源共吸引了超过1200名有效购房者。绿城进入温州：2007年1月，绿城集团以33.33亿元的价格拍得了位于江滨路原天盛集团拆迁地块。该地块总面积198.69亩，总建筑面积达到41万平方米，地快规模和出让总价都创造了温州土地拍卖史的新高。绿城进入南通：2007年7月，绿城房地产集团以5.83亿元成功竞得南通市城市新区核心地带的一块住宅用地，总占地面积76261平方米，规划许可建筑面积约13.17万平方米。企业：积极布局温州、南通引子城市比较城市评价进入建议附件五大城市区位图排名城市GDP(亿元)城市地方财政收入（亿元）城市人均可支配收入（元）城市可支配收入增幅（％）1上海10297上海1600上海20668上海10.82苏州4820苏州400苏州18532苏州13.93杭州3441杭州301杭州19027杭州14.64无锡3300无锡221无锡18189无锡13.65宁波2864宁波257宁波19674宁波136南京2774南京246南京17538南京16.97温州1834(7)温州129(7)温州21716(1)温州9.6(16)8南通1758(8)南通93(10)南通14058(15)南通13.5(9)9绍兴1678绍兴95绍兴19178绍兴10.710常州1560常州119常州16649常州14.111台州1467(11)台州86(11)台州19953(3)台州9(17)12嘉兴1343(12)嘉兴82(12)嘉兴17129(12)嘉兴10.1(15)13扬州1100扬州63扬州12945扬州13.814镇江1025镇江60镇江14291镇江15.315泰州1002泰州61泰州12682泰州1416湖州761(16)湖州50(16)湖州17758(9)湖州11.9(12)17舟山333舟山24舟山17525舟山12.9五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）序号城市销售面积全社会固定资产投资总额房地产投资额房地产投资比施工面积竣工面积1上海30253925127632.5%1093932742苏州1286210647122.4%505814403南京999161335121.8%/8074杭州763146044230.3%45457265无锡626147427718.8%23226586宁波601154331320.3%/6827常州47995117118.0%17023988南通473104810810.3%11664999嘉兴36080011814.8%139444010泰州2645326311.8%53019111温州26364516926.2%230841712台州260623.710116.2%123818913湖州241479.67315.2%88830014镇江1045019519.0%/23915舟山922193315.1%34310916绍兴/76512816.7%1355/为了更加清晰的发现五大城市经济和房产的发展特征，我们选取了同处长三角的常州和镇江两个城市作为参考标杆，分别将五大城市根据其经济和房产两类因素划分为两个梯队。具体划分如下：层次一：温州、南通、嘉兴三个城市以常州为参照系层次二：台州、湖州两个城市以镇江为参照系参照指标：宏观因素：GDP、财政收入、人均可支配收入、人均居住面等；房地产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。参照目标选择城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）GDP及其增幅人均可支配收入GDP分布在1300-2000亿元之间；增幅分布在15%-20%之间；经济保持着高速发展态势。人均可支配收入差异明显，温州超过20000元，南通低于15000元，但南通保持着较高的增幅。居民的可支配收入决定购买力，温州居民购买力最强，挖掘空间最大。温、通、嘉、常GDP总量及增幅对比183417581343156014.6%19.4%16.2%19.8%0500100015002000温州南通嘉兴常州亿元0%5%10%15%20%25%GDP增幅温、通、嘉、常人均可支配收入对比217161405817828166499.6%10.1%13.5%14.1%0500010000150002000025000温州南通嘉兴常州元0%5%10%15%人均可支配收入增幅房地产投资额及所占比重房地产销售总额及增长率房地产投资均处于较低水平，温州最高，但也仅上海的1/7左右。除温州外，南通、嘉兴的房地产投资所占的比重相对较低，在10-16%之间。南通、嘉兴房地产仍存在较大空间。商品房销售总额在120-150亿之间，其中南通增幅明显，温州增幅较小。南通、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市场需求逐渐旺胜。温、通、嘉、常房地产投资及所占比重107.93118.2171168.7626.1%10.3%14.8%18.0%050100150200温州南通嘉兴常州亿元0%10%20%30%房地产投资额所占比重温、通、嘉、常商品房销售总额对比153.20123.92191.90151.9012.1%39.1%64.50%80.2%050100150200250温州南通嘉兴常州亿元0%20%40%60%80%100%商品房销售额增幅城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）商品房销售面积及增幅商品房消化周期南通、嘉兴商品房销售面积增幅明显，温州出现负增长态势。南通、嘉兴房地产容量在不断放大温州的房地产销化周期较长，达到10年以上，南通销售周期较短，仅需3.5年，嘉兴在5年左右。南通房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。温、通、嘉、常商品房销售面积对比262.8359.5479.4473.3-14.3%44.8%27.12%58.7%0100200300400500600温州南通嘉兴常州万平方米-20%0%20%40%60%商品房销售面积增幅温、通、嘉、常商品房消化周期10.43.55.14.4024681012温州南通嘉兴常州年城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）GDP及其增幅人均可支配收入经济发展速度明显高于镇江，但湖州的经济总量相对较低。经济总量不大，但保持着高速发展态势人均可支配收入在17000元以上，明显高于镇江。台州、湖州居民生活水平较高，购买力较强。城市基本面（层次二：台州、湖州）台、湖、镇GDP总量及增幅对比1467761102513%17.6%18.9%0500100015002000台州湖州镇江亿元0%5%10%15%20%GDP增幅台、湖、镇人均可支配收入对比1903617503142919.4%15.3%13.8%05000100001500020000台州湖州镇江元0%5%10%15%20%人均可支配收入增幅房地产投资额及所占比重房地产销售总额及增长率台、湖、镇商品房销售总额对比122.7423.9080.70107.2%-2.40%16.3%050100150台州湖州镇江亿元-40%0%40%80%120%商品房销售额增幅房地产投资量较少，所占固定资产总额偏低。（长三角城市大多数在20-25%之间，上海、杭州达到30%以上）市场处于起步发展阶段，具有较大的投资空间。台、湖、镇房地产投资及所占比重72.7567.49101.4716.3%13.5%15.2%050100150台州湖州镇江亿元0%5%10%15%20%房地产投资额所占比重台州的商品房销售总额出现翻番现象，湖州增长幅度不大。台州房地产市场已经启动并得到快速发展。城市基本面（层次二：台州、湖州）商品房销售面积及增幅商品房消化周期台、湖、镇商品房销售面积对比259.7103.51241.255.7%-10.90%43.97%050100150200250300台州湖州镇江万平方米-20%0%20%40%60%商品房销售面积增幅台、湖、镇商品房消化周期5.54.99.10246810台州湖州镇江年商品房面积大幅度增长。房地产容量不断放大，市场空间明显台州、湖州的房地产销售周期在5年左右。市场具有一定的投资机会。城市基本面（层次二：台州、湖州）引子城市比较城市评价进入建议附件评价指标体系说明为了通过定量研究科学地进行五个城市的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分，通过指标对比进行优劣评判。类别评价因素衡量标准指标阐述综合评价经济层面GDP/人均GDP及其增长率衡量城市发展水平人口数量及其增长率衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入及其增长率衡量居民消费力高低社会消费品零售总额及其增长率固定资产投资额及其增长率衡量社会固定资产投资水平规划层面重大基础设施建设及规划衡量未来城市房地产的辐射半径城市发展规划衡量城市规划是否有利于房地产发展轨道交通/快速干道等交通规划衡量交通规划与建设对房地产发展的影响市场层面房地产投资额及其增长率衡量城市房地产总体规模成交量及其增长率衡量城市房地产市场容量商品房消化周期衡量市场供求关系价格及其增长率衡量市场上升空间竞争层面竞争企业衡量企业进入所面临竞争情况项目品质衡量企业产品开发竞争情况指标体系建立为了能够对五个城市进行有效的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分。类别评价因素指标阐述综合评价经济层面GDP/人均GDP及其增长率1758亿重大利好：苏通大桥2008年通车，将成为上海1小时经济圈成员城市经济规模较大，但居民购买力较低；城市产业结构处于升级过程中，目前主要是二产为主，在未来相应时间内，随着上海及苏州产业升级后的部分外移外移效应，将会使南通二产面临进一步扩容良机；房地产市场规模和基础现阶段仍然处于较低水平，但市场需求及其旺盛，潜力有进一步释放的必然性；市场物业价格整体不高，同时市场的物业细分不够使得价格差表现不明显，有上扬的空间市场消化周期为2.46年，预期未来一段时间内仍将出现供不应求态势；目前市场的竞争并不明显，知名开发企业不多（绿城），产品力一般人口数量及其增长率769.79万人均可支配收入及其增长率14058社会消费品零售总额及其增长率621.96固定资产投资额及其增长率1048.9规划层面重大基础设施建设及规划/城市发展规划/轨道交通/快速干道等交通规划/市场层面房地产投资额及其增长率107.93亿成交量及其增长率473.3万商品房消化周期2.46年价格及其增长率3210元竞争层